委托代理人熊远才，遵义市红花岗区北京路法律服务所法律工作者。
被告遵义市永安房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区中华北路449号。
法定代表人李跃春，执行董事。
委托代理人李元博，办公室主任。
被告遵义市永安房地产开发有限公司直属分公司。住所地贵州省遵义市银杉东路便民购物店二楼。
负责人付东华，经理。
被告兰中英，女，汉族，贵州省遵义市人。
原告赵茂华与被告遵义市永安房地产开发有限公司（以下简称永安房开公司）、遵义市永安房地产开发有限公司直属分公司（以下简称永安房开直属分公司）、兰中英拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵茂华及其委托代理人熊远才、被告永安房开公司委托代理人李元博、被告永安房开直属分公司负责人付东华、被告兰中英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵茂华诉称，2004年12月23日，我与被告永安房开直属分公司签订《房屋拆迁协议书》，约定该分公司将我的旧房拆除后在本市银杉东路安置X栋X号的营业房一间，建筑面积为49.50平方米。2013年4月8日，双方又签订《补充协议》，约定将前述安置营业房调整为银杉X栋XX号的营业房一间，该营业房的面积为25.18平方米，面积差额部分协议中约定了另行处理。其后，永安房开直属分公司违反前述协议约定，擅自将银杉X栋XX号营业房出售给被告兰中英，至今未履行向我安置营业房的义务，也没有支付给我未安置营业房期间的过渡费用。如前所述，各被告的行为已经严重侵犯了我的合法权益，特诉至人民法院，请求判决如下：一、确认我与被告永安房开直属分公司签订的《房屋拆迁协议书》及《补充协议》有效；二、确认被告永安房开公司与被告兰中英签订的《商品房买卖合同》无效；三、判决被告永安房开公司、永安房开直属分公司立即将银杉X栋XX号的营业房安置给我；四、判决被告永安房开公司、永安房开直属分公司支付我营业房过渡费104724元。
被告永安房开公司辩称，我公司的直属分公司与原告赵茂华签订《房屋拆迁协议书》和《补充协议》是事实，对原告负有安置房屋和支付过渡费的义务，但约定安置的是X号营业房，不是被告兰中英购买的营业房，故要求驳回原告的相关诉讼请求。
被告永安房开直属分公司辩称，对原告赵茂华要求确认《房屋拆迁协议书》及《补充协议》有效的诉讼请求没有异议，但约定安置给原告的营业房与被告兰中英购买的营业房不是同一间，故我公司与兰中英签订的《商品房买卖合同》是有效的。另外，我公司认可应当支付给原告过渡费，但具体金额要据实计算。
被告兰中英辩称，我向被告永安房开公司所购买的是X栋XX、XX号两间营业房，与约定安置给原告赵茂华的XX号营业房无关，原告要求确认我与永安房开公司签订的《商品房买卖合同》无效没有法律依据。其次，现永安房开公司已经将两间营业房交付给我，在我对外出租期间，没有任何人提出异议，故要求驳回原告对我的诉讼请求。
经审理查明，2004年12月23日，原告赵茂华与被告永安房开公司签订《房屋拆迁协议书》，约定永安房开公司拆除原告位于遵义市红花岗区银杉东路的旧房，并于集中还房地段安置相应的房屋，其中包括应安置X栋X号的营业房一间，该营业房面积应为49.50平方米，合同中还约定了差超面积补价、安置住房面积、过渡费计算方法和支付方式等各项权利义务。前述协议签订后，永安房开公司拆除了原告的旧房，但一直没有按照约定向原告安置相应的营业房。2013年4月8日，原告与被告永安房开直属分公司签订《补充协议》，约定将前述安置营业房调整为银杉X栋XX号的营业房一间，该营业房面积应为25.18平方米，超出部分面积充抵原告另选住房一套其中60.80平方米的购房款，该住房的余下面积由原告支付相应购房款。2014年7月15日，永安房开公司与被告兰中英签订《商品房买卖合同》，约定银杉小区X栋XX、XX号两间营业房出售给兰中英，合同中约定了购房价款、交房时间、违约责任等双方各项权利义务，并于合同后附房屋平面图一张。同日，兰中英支付给永安房开公司购房款700000.00元，永安房开公司即将两间营业房交付给兰中英，并收取了水电安装费、电视开户费等相关费用，兰中英接房后又将该营业房进行了出租。其后，因永安房开公司和永安房开直属分公司仍未向原告履行安置营业房的义务，原告认为约定安置的X栋XX号营业房就是出售给兰中英的15号营业房，故诉来本院，酿成本案讼争。
在本案诉讼过程中，被告永安房开公司和永安房开直属分公司认可在与原告赵茂华签订《补充协议》时所列银杉小区X栋X层营业房的编号发生过改变，但否认原XX号营业房就是现在的15号营业房。另外，原告所举证的过渡费计算依据未能提供原件，故原告当庭放弃要求永安房开公司和永安房开直属分公司支付过渡费的诉讼请求，表示在庭外自行协商处理。
上述事实，原告举证了《房屋拆迁协议书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、收款收据、超期过渡费计算标准等书证，各被告对超期过渡费计算标准的真实性持有异议，因原告所举超期过渡费计算标准并非原件，不符合民事诉讼证据的形式要件，且原告在本案中已经放弃主张过渡费的诉讼请求，故本院对超期过渡费计算标准不予采证；对于原告所举其他证据，各被告对真实性均未提出异议，本院对原告所举其他证据的真实性予以确认。被告兰中英举证了《商品房买卖合同》、收据、承诺书、缴款通知单、《租赁合同》等书证，各方对兰中英所举证据的真实性均不持异议，本院对兰中英所举证据的真实性与予以确认。本院根据对以上证据的认定以及各方当事人的当庭陈述，认定以上事实。
本院认为，原告赵茂华、被告永安房开公司、永安房开直属分公司、兰中英对于当事人之间签订《房屋拆迁协议书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》的事实均不持异议，本院对前述事实予以确认。前述《房屋拆迁协议书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》均系当事人之间在自愿的基础上所订立，且在审理过程中也没有发现具有任何违反法律法规的禁止性规定的情形，故均为有效合同，合同当事人均应当按照合同约定享有权利并承担义务。对于原告要求确认《房屋拆迁协议书》和《补充协议》有效的诉讼请求，根据以上理由，且各方当事人在诉讼中对该项诉讼请求均不持异议，故本院对该项诉讼请求予以支持。
本案中争议的焦点在于原告对银杉小区X栋XX号营业房是否具有优先权利，对此争议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，可以看出被拆迁人主张安置房屋优先权的条件包括所有权调换形式、位置指向明确、用途特定等。本案中双方签订《补充协议》约定安置X栋XX号营业房，但从《商品房买卖合同》所附平面图分析，编号为XX号的营业房面积远大于约定安置面积25.18平方米，原告主张签订协议时所指向的安置营业房为平面图所标注XX号营业房，被告永安房开公司及永安房开直属分公司虽认可房屋编号发生过改变，但却否认原告前述主张事实，经本院向相关机构查询，永安房开公司向相关机构提供的平面图与《商品房买卖合同》所附平面图一致，未能查询到其他的平面图，对此应当由原告承担举证责任，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张约定安置营业房指向为平面图所标注XX号营业房的事实不予采信，也即是原告所举证据不能证明约定安置营业房系指向明确的，则原告主张对XX号营业房具有优先权缺乏事实依据，本院不予采纳。根据前述认定，原告无权主张对银杉小区X栋XX号营业房的优先权，也没有证据证明永安房开公司与兰中英签订《商品房买卖合同》时具有恶意串通的行为，故本院对原告要求确认《商品房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持，对原告要求永安房开公司和永安房开直属分公司向其安置银杉小区X栋XX号营业房的诉讼请求也不予支持。原告在本案中放弃要求永安房开公司和永安房开直属分公司支付过渡费的诉讼请求，属于当事人对民事诉讼权利的行使，也不违反法律有关规定，故本院予以准许。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告赵茂华与被告遵义市永安房地产开发有限公司于2004年12月23日签订的《房屋拆迁协议书》和原告赵茂华与被告遵义市永安房地产开发有限公司直属分公司于2013年4月8日签订的《补充协议》均有效；
二、驳回原告赵茂华的其他诉讼请求。
案件受理费2950元，由原告赵茂华承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审判员 陈利
二〇一五年五月五日
书记员 刘燕
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