委托代理人吴洪益，系贵州天翊律师事务所律师，特别授权代理。
被告杨杰。（未到庭）
被告胡兰英。（系被告杨杰之妻）
原告孙敏诉被告杨杰、胡兰英房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郎太平于2015年4月29日公开开庭进行了缺席审理。原告孙敏的诉讼代理人吴洪益，被告胡兰英到庭参加诉讼，被告杨杰经本院合法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月2日，原、被告双方经过协商一致达成原告将某某路1号房屋卖给被告的《房地产买卖合同》，双方协商房屋总价为2680000元，房产证两本，证号为市房权证兴字第XXXXXXXX号，市房权证兴字XXXXXXXX号，土地证一本，证号为兴义市桔新第XXXXXXX号，土地面积368平方米，房屋建筑面积XXX.XX平方米，约定合同签订当日，即2011年4月2日被告支付原告房款1000000元，2011年10月前支付680000元，2012年4月30日前支付余款1000000元。被告先后支付了购房款2180000元，余下500000元一直拖欠未支付，2013年4月13日，被告胡兰英写了一张500000元的欠条，并将杨杰与黄甫签定的土地转让协议做抵押。虽原告多次向二被告催要欠款及利息，但二被告以种种理由一直拖延支付。为此，原告诉请：一、请求人民法院依法判令被告杨杰、胡兰英支付原告房屋买卖余款500000元，及双方约定的逾期利息270000元，共计770000元；二、判令由二被告承担本案全部诉讼费用
被告胡兰英辨称，买房子属实，但是房款已经付清，2011年4月2日签订合同当天支付了1000000元，2011年4月17日通过银行转账支付了680000元，2013年1月10日通过中国银行转账支付了500000元，2013年1月11日通过中国银行转账支付了500000元。2011年12月30日现金支付100000元，原告出具《收条》一张，属于对利息的支付。
本案争议焦点：被告杨杰、胡兰英差欠原告孙敏的500000元是未付的房款还是逾期给付房款的利息？
针对本案的争议焦点，原告孙敏为证实自己的主张，在举证期限内向本院提交以下证据：
第一组证据：原告《身份证》复印件一份1份、被告杨杰、胡兰英《身份证》复印件两份2页、《结婚证》复印件1份1页，证明：一、原告的基本身份情况；二、被告杨杰、胡兰英的基本身份情况及被告杨杰、胡兰英系夫妻关系。
第二组证据：《房地产买卖合同》复印件一份2页、《收条》复印件一份1页（均当庭出示原件后退还给原告），证明2011年4月2日签订房地产买卖合同，合同约定了付款期限，若逾期支付房款，以未付款项为基数的3%计算月息及原告已经将房屋产权证、土地证交付被告杨杰的事实。
第三组证据：《欠条》原件1份（被告胡兰英出具），证明被告差欠原告500000元房款的事实。
第四组证据：《土地转让协议》复印件1份，证明被告因欠原告500000元房款而将该协议抵押给原告。
被告胡兰英质证：
对第一组证据，认可，无异议。
对第二组证据，认可，无异议。
对第三组证据，真实性认可，但是差欠的是利息，不是房屋余款。
对第四组证据，不认可。
针对本案的争议焦点，被告胡兰英为证实自己的主张，在举证期限内向本院提交以下证据：
第一组证据，《转账凭证》复印件一份1份、《收条》复印件一份1份（均当庭出示原件后退还给被告胡兰英），证明：2011年4月2日，被告杨杰通过中国工商银行支付1000000元给原告，原告出具《收条》一张的事实。
第二组证据，《银行流水账单》复印件一份1页，帐号×××，卡号×××，证明：2011年4月17日被告通过银行个人账户向原告转款680000元的事实。
第三组证据，《收条》复印件一份1页（当庭出示原件后退还给被告胡兰英），证明2011年12月30日原告收到被告杨杰支付的房屋欠款利息100000元的事实。
第四组证据，中国银行《客户回单》复印件两份1页（当庭出示原件后退还被告胡兰英），证明：2013年1月10日，被告胡兰英通过中国银行向原告的妻子张某某转款500000元，2013年1月11日被告通过中国银行向原告的妻子张某某转款500000元，共计1000000元。
原告代理人质证：对第一、二、三组证据，认可，无异议。对第四组证据，真实性认可，证明内容不认可，2013年1月10日打款500000元属于对利息的支付，从2011年4月30日起至2013年1月1日期间的利息，以未付的1000000元为基数，月利率3%计息，20个月，共计600000元，扣除已经收到的利息100000元，逾期利息共计500000元。
综合各方当事人的举证、质证意见，本院认证如下：
对原告所举四组证据，第一、二、三组证据，经被告胡兰英质证认可，无异议，证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以认定，作为本案的定案依据；第四组证据，该证据与本案没有关联性，不予认定。对被告胡兰英所举四组证据，第一、二、三、四组证据，经原告质证认可其真实性，证据来源合法、客观，与本案具有关联性，予以认定，作为本案的定案依据。
经审理查明，2011年4月2日原告孙敏（甲方）与被告杨杰（乙方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：原告将其所有的位于兴义市某某街道办事处某某路X号的房屋两栋（房屋产权证：市房权证兴字XXXXXXXX号、市房权证兴字第XXXXXXXX号，建筑面积XXX.XX㎡）及土地（土地证号：兴义市桔新第XXXXXXX号，面积XXX㎡）转让被告杨杰；付款方式为2011年4月2日支付购房款1000000元，2011年4月10日支付680000元，2011年4月30日前支付余款1000000元；原告协助被告办理过户手续，并定于2011年4月30日前原告将房屋交付被告；如乙方不按约定时间付款，则乙方应按应付款金额的3%月息支付给甲方。合同签订当日即2011年4月2日，被告杨杰支付原告房款1000000元，2011年4月17日被告杨杰通过银行转账方式支付原告房款680000元，2011年12月30日被告杨杰支付原告房屋欠款的利息100000元，2013年1月10日被告胡兰英通过银行转账方式支付原告孙敏之妻张某某500000元，2013年1月11日被告胡兰英通过银行转账方式支付原告孙敏之妻张某某500000元，2013年4月13日被告胡兰英向原告出具《欠条》一张，欠条载明：“今欠到某某路1号孙敏房款人民币余款50万元正”。现房屋及土地已过户至被告杨杰、胡兰英名下。因原告多次向被告追偿500000元未果，故起诉至法院请求解决。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告经协商一致后签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方买卖合同法律关系依法成立并生效，应当受到法律的保护。在本案中，原告作为出卖人已履行将标的物交付给被告,被告杨杰作为买受人分别向原告支付房款及逾期利息共计2780000元后，被告胡兰英于2013年4月13日向原告出具《欠条》一张，并载明尚欠房款余款金额为500000元，但被告未按约定履行义务,已构成违约，依法应当承担继续履行和赔偿损失的民事责任。因被告杨杰与胡兰英系夫妻关系，该买卖关系发生在夫妻关系存续期间，而且被告胡兰英曾向原告出具《欠条》一张，属夫妻共同债务，应共同履行双方约定的义务。
针对本案的争议焦点：被告杨杰、胡兰英差欠原告孙敏的500000元是剩余房款还是房款逾期利息？首先，被告胡兰英于2013年4月13日向原告出具《欠条》一张，《欠条》上载明尚欠原告孙敏房款余款500000元；其次，根据合同中约定“如乙方（被告）不按约定时间付款，则乙方应按应付款金额的3%月息支付给甲方（原告）”，以及原告孙敏在庭后关于双方结算逾期利息的陈述来看，被告按约定期限支付房款1680000元后，尚有房款1000000元未按双方约定于2011年4月30日前支付，除2011年12月30日支付的100000元注明为利息以外，其余2013年1月10日和2013年1月10日各支付500000元未约定支付款项是房款还是逾期利息，那么未付房款1000000元从2011年4月30日至2012年12月31日共计20个月，按月利率3%计息逾期利息应为600000元（1000000元×20个月×3%），由此根据双方的约定，被告逾期所支付款项共计1100000元，其中600000元应为逾期利息，500000元应为房款；最后，在举证期限内被告亦未向本院提供相关证据证明尚欠500000元为双方结算的逾期利息。因此，被告杨杰、胡兰英尚欠原告孙敏500000元是剩余的房款。
关于原告请求逾期利息的问题，因被告未完全履行付款义务给原告造成的损失实际上就是利息损失，按合同中约定“如乙方（被告）不按约定时间付款，则乙方应按应付款金额的3%月息支付给甲方（原告）”中按月利率3%计息将过分高于因违约造成的损失，根据公平原则，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等，参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包括利率本数），超过此限度的，超出部分不予保护”，2013年1月中国人民银行同期贷款基准年利率六个月至一年以内（含一年）为6.00%，折算贷款基准月利率为0.5%（即6.00%÷12个月），由此双方约定的月利率3%高于中国人民银行同期贷款基准利率的四倍2%（即0.5%×4），故本院依法将逾期月利率调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍即2%较为公平合理。由此，被告尚欠原告房款500000元的逾期利息应按月利率2%计息，从2013年4月13日起计算至清偿完毕之日止。据此，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告杨杰、胡兰英于本判决生效后十五日内共同支付原告孙敏购房余款500000元及逾期利息（按月利率2%计息从2013年4月13日起计算至清偿完毕之日止）；
二、驳回原告孙敏其余诉讼请求。
案件受理费11500元，减半收取5750元，由被告杨杰、胡兰英共同承担4750元，原告孙敏承担1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 郎太平
二〇一五年五月二十二日
书记员 廖书旋
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