被告王涛。
第三人贵州省新华书店兴义市支店。
法定代表人王健，系该支店总经理。
委托代理人肖祥辉，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。
原告徐仁松诉被告王涛及第三人贵州省新华书店兴义市支店（以下简称新华书店兴义支店）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韦艳于2015年7月22日公开开庭进行了审理，原告徐仁松、第三人新华书店兴义支店的委托代理人肖祥辉到庭参加诉讼，被告王涛经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐仁松诉称，第三人新华书店兴义支店在位于兴义市沙井街拥有门面一间。2012年原告打算租用该门面时，第三人已将门面出租给被告使用，经第三人同意，被告将门面转租给原告使用。原、被告口头约定租期四年，分两次签订两年期的合同，前两年每年租金为40000元，后两年每年租金50000元。2012年2月28日，原告以其姐徐薇的名义与被告签订了一份《门面出租合同》，租期自2012年2月28日至2014年2月28日，每年租金为40000元，两年的租金在签订合同时一次性付清。原告按照约定支付了租金80000元，并对门面进行装修后对外经营。2013年9月1日，原、被告续签《门面出租合同》，约定租期自2014年2月28日至2016年2月28日，每年租金50000元，合同签订时先付50000元，第二年的租金到期再付。合同签订当日，原告向被告支付了50000元租金。合同约定的次年租金支付时间未到前，原告应被告要求支付了20000元，2014年6月20日支付了余下的30000元，被告于当日向原告出具了50000元的收条一张。第四年租期开始前，第三人收回了门面，致使原告第四年未能继续使用门面，造成装修损失和一年的经营损失。原告多次要求被告退还第四年的租金50000元，被告只退还了40000元，拒绝退还剩余的10000元，也不赔偿原告装修及经营损失，为此，原告特提起诉讼，请求判令被告退还原告房屋租金10000元，赔偿装修损失5000元，并承担本案诉讼费。
被告王涛未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩状。
第三人新华书店兴义支店陈述，原告所诉称的房屋，系被告
王涛于2012年2月26日向第三人租赁的房屋，租期为三年，即自2012年2月26日至2015年2月26日。第三人与被告王涛签订出租协议后，被告每年按时向第三人交纳租金，对于被告将房屋转租给原告这一事实，第三人并不知情。第三人与被告约定的租期满后，便收回了房屋。
经审理查明，2012年2月26日，第三人新华书店兴义支店与被告王涛签订《兴义市新华书店沙井街综合楼建筑残留空地临时出租协议》，约定将位于兴义市沙井北路35号综合楼右前侧建筑残留空地临时出租给被告，被告可自行出资搭建一层玻璃橱窗用房，所有权归第三人；原定场地租金每年10000元，租期三年，出租时间从2012年2月26日起至2015年2月25日止，因被告出资协调、搭建橱窗，第三人免收场地租金三年；三年期满，第三人有权收回场地及房屋设施自用，也可公开对外招租，同等报价被告可优先续租。2012年2月28日，被告王涛与原告徐仁松之姐徐薇签订《门面出租合同》，约定被告将新华书店旁临街一门面出租给徐薇，租期两年，租金80000元合同签订时一次性付清；出租时间为2012年2月28日至2014年2月28日；承租方若需续租，须在合同期满前六十日通知出租人，出租人在市场价基础上优先出租给承租人。2013年9月1日，原告徐仁松就该门面与被告王涛续签《门面出租合同》，约定租期两年，即自2014年2月28日至2016年2月28日，租金每年50000元，合同签订时先付一年租金50000元。合同签订当日，原告支付了第一年租金50000元。后原告分两次付清第二年的租金50000元，被告王涛于2014年6月2日向原告徐仁松出具收条一张，载明：“今收到徐仁松租金伍万圆，之前两万收据作废”。2015年2月，第三人向原告收回了门面。原告因已经交纳了租金但有一年的租期未能使用门面，要求被告王涛退还租金50000元并赔偿装修及经营损失，但被告王涛仅退还了40000元，尚有10000元未退还。
以上事实，有原告徐仁松及第三人新华书店兴义支店的陈述，原告提交的《门面出租合同》两份、收条一张，第三人提交的《兴义市新华书店沙井街综合楼建筑残留空地临时出租协议》等证据在卷佐证，故作认定。
本院认为，原告徐仁松与被告王涛签订的《门面出租合同》，合同标的是被告王涛在其向第三人新华书店兴义支店承租的残留空地上搭建的临时建筑，未履行相关建房手续，属不合法建筑，故双方签订的租赁协议，在内容上违反法律、行政法规的规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告徐仁松前三年实际使用了房屋，从公平合理的角度，其仍应参照租金标准支付相应的实际使用费。被告王涛超越其向第三人新华书店兴义支店承租场地的租赁期限，与原告徐仁松签订《门面出租合同》，导致原告向被告交纳了租金后，在最后一年租期未开始前被房屋享有人新华书店兴义支店收回门面房，最后一年未能实际使用承租的门面房，被告王涛应将租金50000元返还原告。被告王涛经原告多次催要后，返还了40000元，尚有10000元未返还，故原告要求被告王涛返还房屋租金10000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告王涛赔偿装修损失5000元的诉讼请求，由于原告并未举证证明对承租的门面房进行装修的时间及支出的费用，本院无法核实原告是否对承租的门面房进行了装修及造成的损失额，该项请求无证据支撑，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告王涛返还原告徐仁松房屋租金10000元；
二、驳回原告徐仁松的其余诉讼请求。
案件受理费176元，减半收取88元，由被告王涛承担。
上述义务限判决生效后十日内自动履行。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 韦 艳
二○一五年八月十日
书记员 冯铃钧
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