被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。
委托代理人付光禄、陈富燕，贵州权衡律师事务所律师(特别授权)。
原告李江诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称“安达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法由审判员邢成进适用简易程序于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告李江、被告安达公司的特别授权委托代理人陈富燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李江诉称：2011年6月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买兴义市某某办某某村某某园BXX单元XXX号商品房一套，总价款为307805元。当日原告向被告交付首付款92805元，余款以公积金贷款支付。合同约定被告应当于2012年6月30日前向原告交付商品房，至今已逾期640多天都未交付房屋，原告不得不在外继续租房。根据合同第四章第十三条规定，违约期限为2012年6月30日至2014年3月25日止，合计640天，按原告已付总房款每日万分之八计算，已产生违约金为157596.16元；此期间原告产生房租费、误工费共30000元；原告就商品房违约交付一事多次找被告协商解决，但被告一直没有确切答复，经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱责任，被告的行为严重损害了原告的利益。现起诉，请求法院判令被告向原告李江支付逾期交房的违约金157596.16元，并支付违约期间原告的房租费、误工费共计30000元；并向原告提供合同第四章第十四条交接手续即该商品房已取得建筑工程竣工合格证明材料、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表；并承担本案的全部诉讼费。
被告安达公司辩称：原告要求被告支付违约金157596.16元，过分高于其所受到的损失。原、被告在合同中约定被告于2012年6月30日前向原告交付房屋，因被告开发的商品房系贵州化工建设公司承建，被告与该公司签订的施工合同约定的竣工时间是2012年3月1日，但是由于施工受到客观因素的制约，贵州化工建设公司未按时竣工，导致被告延期交房。2013年4月房屋已达到交房条件，2013年4月19日被告分别通过电话、短信、发出通知等形式通知原告接收房屋。被告没有按照原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的时间交房，应当向原告支付违约金。本案中的违约金是双方当事人在合同中预先估计的损害赔偿总额，约定了损害赔偿的计算方法，应属于赔偿性违约金。该违约金主要在于赔偿因违约给对方所造成的损失。被告未按照合同约定的交房时间交房，造成违约，应当承担违约赔偿责任。但按照原、被告双方在合同中约定的计算方法，现被告应当向原告支付与其所受损失不一致的巨大数额的违约金，显失公平。如原告没有房屋居住，其在外租房居住的租金，从约定的交房时间2012年6月30日至2013年4月期间，结合兴义市的房屋租赁行情看，至多也就是10000元左右，被告的违约行为给原告造成的损失应当在10000元左右。原告要求被告支付157596.16元的违约金，过分高于其所受到的损失。被告请求法院依法委托有资质的机构对该房屋2012年7月1日至2013年4月20日期间的租金进行评估。被告应当支付给原告的违约金应当按照法律的规定进行调整，以所造成实际损失额为基数再增加30%进行计算。
原告李江为了支持自己的诉讼主张，在审理过程中向本院提交了下列证据：
一、《商品房买卖合同》，拟证明：原告李江向被告安达公司购买兴义市某某办某某村某某园BXX单元XXX号商品房的情况。
二、收款收据两张、贵州省住宅专项维修资金专用收据一张、税收通用完税证一张、贵州省政府非税收入通用收据（手工）一张，拟证明：原告李江支付给被告安达公司房款307805元、支付住宅专项维修资金专用6156元，并缴纳了契税4617.08元、房屋他项权利登记费160元。
三、李江身份证复印件，拟证明：原告李江的诉讼主体资格。
被告安达公司未向法庭提交证据。
在审理过程中，被告向本院申请对原告购买的兴义市某某办某某村某某园BXX单元XXX号商品房一套（建筑面积124.82㎡、套内面积106.79㎡、普通装修）自2012年6月30日至2014年3月31日期间的房屋的租金进行评估，本院依法委托兴义市价格认证中心进行了评估。兴义市价格认证中心评估后作出兴价鉴字[2014]21号价格鉴定结论书，结论为：位于兴义市某某办某某村某某园BXX单元XXX号房屋2012年6月30日至2014年3月31日期间同地段的房屋租赁价格为每月7.2元/㎡，该商品房租赁价格计算为7.2元/㎡·月×106.79㎡×21个月=16150元。
经质证，被告安达公司对原告李江提供的三组证据均无异议，予以认可。对本院依法委托兴义市价格认证中心作出的价格鉴定结论，被告安达公司予以认可，原告李江不予认可，理由是：应当按照原、被告双方签订的合同约定来处理。本院认为，原告提供的三组证据及本院依法委托鉴定机构作出的价格鉴定结论书，来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认，作为本案的证据使用。
经审理查明：2011年6月6日，原告李江与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以307805元的价格向安达公司购买位于兴义市某某办某某村某某园BXX单元XXX号商品房一套，该合同中第十一条约定：被告应当在2012年6月30日前交房，交房时应当符合下列条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、……，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：逾期交房在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，按照日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金。同日原告李江向被告安达公司支付购房款92805元，同年7月22日原告李江向被告安达公司支付购房款215000元。后因被告安达公司未按照合同约定的交房时间交房，原、被告双方协商未果，原告遂向本院起诉，请求法院判令被告向原告李江支付逾期交房的违约金157596.16元，并支付违约期间原告的房租费、误工费共计30000元；并向原告提供合同第四章第十四条交接手续即该商品房已取得建筑工程竣工合格证明材料、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；并承担本案的全部诉讼费。
在审理过程中，经被告申请对原告购买的兴义市某某花园某某园BXX单元XXX号商品房一套（建筑面积124.82㎡、套内面积106.79㎡、普通装修）自2012年6月30日至2014年3月31日期间的房屋的租金进行评估。经兴义市价格认证中心评估后，作出兴价鉴字[2014]21号价格鉴定结论书，结论为：位于兴义市某某办某某村某某园BXX单元XXX号房屋2012年6月30日至2014年3月31日期间同地段的房屋租赁价格为每月7.2元/㎡，该商品房租赁价格计算为7.2元/㎡·月×106.79㎡×21个月=16150元。
本院认为，被告安达公司在取得商品房预售许可证后，与原告李江签订了《商品房买卖合同》，该合同并未违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已经按照合同约定向被告支付了购房款，而被告安达公司未按照合同约定的期限交付符合合同约定的商品房，被告已构成违约，应当承担违约责任。对于原告李江请求被告安达公司支付违约金，根据原、被告双方虽在合同中约定：逾期交房超过30日，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金，但被告安达公司提出双方在合同中约定的违约金过高，请求法庭调整减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。对于原告主张的违约金，应当以被告安达公司违约给原告造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。而本案中，原告并未提交因被告违约致使其受到损失的情况，故对于被告逾期交付房屋给原告造成的损失，按照有资格的房地产评估机构评定的原告所购买房屋的同地段同类房屋租金标准确定较为适宜。经评估机构评估，原告向被告所购买的房屋自2012年6月30日至2014年3月31日期间同地段的房屋租赁价格为每月7.2元/㎡，该商品房租赁价格计算为7.2元/㎡·月×106.79㎡×21个月=16150元。原、被告在合同中约定的违约金明显高于因被告违约给原告造成的损失即同类房屋租金的130%，现被告请求法院予以调整，故被告应当承担的违约金应当以原告向被告所购买房屋租金上浮30%计算，被告应当赔偿给原告的违约金为20995元（16150元×130%）。对于原告李江请求判令被告提供该商品房的住宅质量保证书、住宅使用说明书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的诉讼请求，被告作为房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便买受人使用房屋并维护自身利益，且原、被告在商品房预售合同中约定了交房时被告提供该商品房的住宅质量保证书、住宅使用说明书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，故对于原告的这一诉讼请求，本院予以支持。对于原告李江请求判令被告提供该商品房的建筑工程竣工合格证明文件及住宅工程分户验收表的诉讼请求，被告安达公司作为房地产开发企业，其开发建设的房地产项目，应经设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格；被告还应在房地产开发项目竣工后，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。因被告出售给原告的房屋尚未办理竣工验收合格证明文件，而竣工验收涉及到有关职能部门的行政行为，故对于原告的这一诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司赔偿原告李江违约金20995元。
二、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司向原告李江提供原告李江所购买兴义市某某办某某村某某园BXX单元XXX号商品房的住宅质量保证书、住宅使用说明书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。
三、驳回原告李江的其余诉讼请求。
案件受理费4052元，减半收取2026元，鉴定费400元，合计2426元，由原告李江承担1726元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担700元。
上述义务限判决生效后十日内自动履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在本判决书确定的自动履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。否则即丧失申请强制执行的权利。
审判员 邢成进
二○一四年七月三日
书记员 冯铃钧
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