原审被告任光辉，贵州省凤冈县人，户籍地凤冈县，现住凤冈县。
原审被告朱文会，重庆市南川区人，户籍地重庆市南川区，现住凤冈县。
委托代理人高刚，贵州黔龙律师事务所律师。
第三人凤冈县农村信用合作联社。住所地凤冈县龙泉镇政府路，组织机构代码70952824—0。
法定代表人杨春模，理事长。
委托代理人张莹莹，该单位职工。
原审原告田茂青诉原审被告任光辉、朱文会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日作出（2014）凤民初字第1237号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年6月24日作出（2015）凤民再监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，并依法追加第三人凤冈县农村信用合作联社参加诉讼。原审原告田茂青、原审被告朱文会及其委托代理人高刚、第三人委托代理人张莹莹到庭参加诉讼。被告任光辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审原告在原审中诉称，二被告系夫妻关系，二被告于2011年12月22日将其位于凤冈县龙泉镇XX号住房以260,000元价格出卖给原告，双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定，甲方应在签订协议之日起90日内向乙方移交房屋，如不按协议规定交付房屋，每逾期一天按房屋总额的3‰计算违约金。与此同时，在协议中双方还对其它事项进行了约定。协议签订后当日，原告按约定向二被告支付了购房款260,000元，二被告也向原告出具了收条。但事后二被告却以房屋按揭款尚未还完，暂时无法办理产权过户和尚未找到合适的住房为由一直拖延向原告交房，导致原告的合法权益遭到损害。为此现特请求人民法院依法判决1、原告与二被告签订的《房屋买卖协议》有效，并履行2011年12月22日与原告签订的《房屋买卖协议》，立即向原告交付房屋并协助原告办理房屋过户登记手续；2、判令二被告按每天房屋总价3‰的标准支付违约金，该违约金从2012年3月22日起至二被告向原告交付房屋并办理产权登记之日止。
原审被告朱文会辩称，房屋买卖协议上的我的名字是我签的是事实，但我不知道是将房屋卖给原告田茂青，只知道是向原告借款，且借的是220,000元。
原审被告任光辉未作答辩。
原审查明，被告任光辉于2008年10月15日在遵义赛龙房地产开发有限责任公司购买了位于凤冈县龙泉镇XX号住房一套，建筑面积136.03平方米。2011年12月22日被告任光辉、朱文会与原告田茂青签订了《房屋买卖协议》，约定将该房屋以260,000元的价格出卖给原告田茂青。协议签订后，原告向二被告支付了购房款260,000元。二被告将购买该房屋的合同及购买该房的票据一并交给了原告田茂青。协议还约定，被告任光辉应在签订协议之日起90日内向原告交付房屋，如不按协议规定交付房屋，每逾期一天按房屋总价的3‰计算违约金，办理该房屋过户的费用由原被告双方共同负担。另查明：被告任光辉、朱文会虽然于2008年购买了房屋后，一直未办理该房屋的房屋所有权证。在庭审过程中，原告田茂青主动放弃要求二被告承担从2012年3月22日起至二被告向原告交付房屋并办理产权登记之日止的按每天房屋总价3‰的标准支付违约金的诉讼请求。
本院再审过程中，原审原告变更诉讼请求为要求与二被告签订的房屋买卖合同有效，由二被告返还购房款并按合同约定承担违约责任。
原审被告朱文会答辩称，原告与二被告签订的房屋买卖合同，名为房屋买卖实为借贷，借款金额为220,000元人民币，且二被告已每月向原告支付了12,000元的利息。该房屋二被告未取得合法产权，因此与原告签订的买卖合同无效，双方约定的违约责任过高。故请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告任光辉未作答辩。
第三人述称,原被告双方讼争的房屋是抵押给第三人的，现二被告欠第三人的贷款未还清，请求由第三人处置抵押物，优先偿还第三人的贷款。
本院再审查明，二被告是夫妻关系。2008年10月15日，被告任光辉与遵义赛龙房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，从遵义赛龙房地产开发有限公司购买了位于凤冈县龙泉镇XX号住房一套，建筑面积136.03平方米，后二被告入住该房，但未办理房屋产权登记。2009年5月18日，被告任光辉以该房作抵押，在第三人凤冈县农村信用合作联社贷款人民币80,000元，并于同日在凤冈县房产管理局办理了抵押权登记（遵房预凤冈字第XX号），后被告还欠第三人借款本金10,336.97元及利息未还，经本院（2015）凤民初字第694号民事判决“限被告任光辉在本判决生效后10日内向原告凤冈县农村信用合作联社偿还本金10,336.97元及利息，利息的计算时间从2009年5月19日起至本案款项还清之日止”。2011年12月22日，被告任光辉、朱文会与原告田茂青签订了《房屋买卖协议》，约定将该房屋以260,000元的价格出卖给原告田茂青。同时还约定“被告任光辉应在签订协议之日起90日内向原告交付房屋，如不按协议规定交付房屋，每逾期一天按房屋总价的3‰计算违约金，办理该房屋过户的费用由原被告双方共同负担；如逾期三个月，田茂青有权解除协议。解除协议后，二被告将已收的房价款全部退还给田茂青，并付给田茂青房价总额的5%的违约金”。原告田茂青于2011年12月22日向二被告支付了购房款260,000元。
上述事实，有经过庭审举证质证的下列证据证实：
1、二被告出具给原告的收条一份，证明二被告于2011年12月22日收到原告购房款现金260,000元的事实。
2、房屋买卖协议一份，证明原告与二被告签订房屋买卖协议，二被告将房屋出卖给原告,并约定了相关违约责任的事实。
3、本院(2013)凤民初字第971号民事裁定书，证明因本案争议原告曾于2013年起诉二被告，因二被告下落不明于同年8月30日撤诉的事实。
4、商品房买卖合同、购房费用等发票5张，证明被告任光辉与遵义赛龙公司签订房屋买卖协议的情况。
5、借款申请书、审批表、付款专用凭证，证明被告任光辉在第三人处贷款80,000元的事实。
6、个人住房抵押借款合同、遵房预凤冈字第XX号房屋预告登记证明，证明讼争的房屋已抵押给第三人的事实。
7、本院（2015）凤民初字第694号民事判决书，证明被告任辉欠第三人的贷款尚未还清的事实。
8、结婚登记审查处理表，证明二被告是夫妻关系。
本院再审认为,原告田茂青与二被告签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，其协议有效。被告辩称未取得合法产权，所签订的买卖协议无效的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，对被告所提该辩称理由，本院不予采纳。现因该房屋未完全取得合法产权，且已抵押给第三人，造成系争房屋至今无法办理过户手续，二被告系合同的违约方，应承担违约责任。现原告同意变更诉讼请求，主张解除合同并由二被告承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告任光辉自愿以其讼争房屋作为借款的抵押物，向第三借款人民币80,000元，且已办理抵押登记手续，抵押登记合法有效。第三人已按合同约定向被告发放了借款，现被告未按合同约定还清借款，第三人要求处置抵押物优先偿还其借款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告主张与原告之间名为房屋买卖实为借贷，并每月向原告支付了利息12,000元的辩解意见，未提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明”之规定，本院不予采纳。被告任光辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。本院原审判决事实不清，适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）凤民初字第1237号民事判决。
二、原告田茂青与被告任光辉、朱文会于2011年12月22日签订的《房屋买卖协议》有效。
三、解除原告田茂青与被告任光辉、朱文会于2011年12月22日签订的《房屋买卖协议》。
四、限被告任光辉、朱文会在本判决生效后十日内共同返还原告田茂青购房款人民币260,000元，并支付违约金13,000元。
五、如被告任光辉、朱文会未履行偿还第三人凤冈县农村信用合作联社借款的给付义务，凤冈县农村信用合作联社可以就任光辉名下抵押物位于凤冈县龙泉镇XX号住房（抵押登记证号：XX号）进行拍卖、变卖，所得价款优先受偿。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费受理费60元，由二被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，还应在上诉期满后七日内预交上诉费60元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，权利人一方可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 罗荣波
审 判 员 安雪琴
人民陪审员 罗小菊
二 〇 一 五 年 十一 月六日
书 记 员 李亚澜
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