被告杨德森，贵州省兴仁县人。
被告姚天芬， 女，贵州省兴仁县人，系被告杨德森之妻。
原告张寒诉被告杨德森、姚天芬合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法由审判员肖祥飞适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张寒、被告杨德森、姚天芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张寒诉称：2015年，原、被告双方经口头协议，被告将自己的房屋两间出卖给原告（属于政府拆迁房屋），价款为人民币400900元，且被告所出卖房屋经拆迁补偿安置后所得地基（沿主路9米）归原告所有。原告于2015年5月3日按约定向被告交纳了首付款人民币30900元，二被告出具收条一张给原告。后原告向相关部门咨询后得知原、被告双方所签订的口头协议时违反国家法律法规相关规定的是无效协议，且被告所称其房屋属于政府拆迁安置也不是真实的。原告经多次与二被告协商，但二被告拒不返还原告所支付的首付款人民币30900元。请求：1、请求判令原、被告所签订的购买房屋的口头协议无效；2、请求判令二被告返还原告所支付的购房款人民币30900元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告杨德森、姚天芬辩称：2006年至2015年九年时间里，张寒一家老小经常向我夫妻二人提出要求卖两间房屋给他，价额不会亏待我家，而且张寒常说只要同意卖房子给他，方便他家开馆子做生意，将来我家两个儿子分得屋基砌房，他负责绘制图纸帮忙。2014年政府来量我家房子，要搞规划，打上了号数，我的房子是原始老房子，并不是违章建筑，国家应该是拆一还一，就地安置。2015年4月10日姚天芬在桃园小区菜市上遇见张寒妻子小来弟讲述了此事。当天晚上张寒夫妻二人来到我家，要求无论如何拿两间老房子转让给他。接着4-5天又跑来我家一趟，张寒夫妻亲自问我家房子量得多少，并亲手计算平方数，要求多让一米给他。最后，双方口头协议给9米作价400900元。2015年5月3日晚上，张寒夫妻和张寒母亲、大姐、妹妹共5人来到我家交定金30900元，双方都未立文字依据，双方口头协议张寒夫妻过几天送来50000元。张寒后来又自己亲口说同年7月中旬送150000元来，但也没有来。不久，张寒夫妻二人来到我家中，进门后问我指定的屋基和门面在哪里，姚天芬说：“我家房子都没有拆迁，不知道政府规划我家在哪点，你家敢买，我就敢卖，我的是老房子，以后国家划到哪点，你家就跟到哪里。”因张寒不付剩下的款项，双方发生争执，张寒夫妻就说要起诉到法庭。张寒存在违约行为，张寒诉我夫妻出卖房屋的口头协议无效，我们不同意。张寒请求返还已支付的购房定金30900元我们不同意，双方口头协议是达成的。原告当时买房子要支付给我的钱是400900元，这已经支付的30900元是定金。
原告张寒向本院提交质证的证据有：
1、原告的身份证复印件1份，证明原告的基本情况及诉讼主体资格。
2、收条1张，证明已经支付给被告30900元的事实。
3、户口簿复印件。证明原告张寒系非农业家庭户口。
被告杨德森、姚天芬的质证意见为：对以上证据均无异议。
被告杨德森、姚天芬向本院提交的证据有：
户口册复印件、土地承包证复印件各1份，证明被告的基本情况及是土地承包人。
原告张寒的指正意见为：对这些证据没有意见。
本院对证据的分析认定：原告张寒提交的证据，被告杨德森、姚天芬质证无异议，本院予以采信。
经审理查明，2015年4月，因听到被告杨德森、姚天芬提及其位于兴仁县东湖街道办事处陆关居委会摆一组的房屋要拆迁，原告张寒遂与被告杨德森、姚天芬口头协商，由被告将两间房屋卖给原告，该两间房屋在经政府拆迁后被告划拨所得宅基地沿主路9米宽的面积归原告所有，双方约定价款为400900元，协议达成后，该两间房屋仍由被告杨德森、姚天芬居住使用至今。2015年5月3日，原告张寒向被告杨德森、姚天芬支付30900元后，由被告杨德森、姚天芬出具收条一张给原告，双方约定余款分三期给付。后因原告张寒向他人打听到暂时无拆迁计划，政府至今仍未与被告杨德森、姚天芬签订拆迁安置补偿协议，原告张寒与被告杨德森、姚天芬协商退款事宜未果，遂诉至本院。另查明，原告张寒系非农业家庭户口，被告杨德森、姚天芬系农业家庭户口，被告杨德森、姚天芬出售的房屋所在土地办有土地承包经营权证，但未办理房产证。
本院认为，原告张寒因欲取得本案诉争房屋如被拆迁后将要划拨的宅基地使用权而与被告杨德森、姚天芬订立购房口头协议，在签订口头协议时被告杨德森、姚天芬也已经明确告知原告张寒该房屋并未办理房产证，事实清楚。该口头协议虽是双方当事人在平等、自愿的基础上协商达成，系双方真实意思表示，但该诉争房屋系农村宅基地房屋，而农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，本案中原告张寒并非涉诉房屋所在集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，本案中，原、被告双方将集体土地上的房屋进行买卖实质上时将农民集体所有的土地使用权转让，故原、被告双方约定的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的情形之一，故原告张寒请求判令原、被告双方达成的口头协议无效，本院予以支持；对被告杨德森、姚天芬主张该口头协议有效，原告张寒应履行支付余款的义务的辩解，本院不予支持。
原告张寒请求被告杨德森、姚天芬返还已经支付的30900元购房款，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，协议达成后，被告杨德森、姚天芬仍享有该房屋管理使用权，故本案中不涉及房屋返还问题；另外，原、被告双方在明知本案诉争房屋、土地性质及原告非被告所在集体经济组织成员的情况下，仍然订立口头购房协议，对合同无效的后果，双方均存在过错，且被告并未将房屋交付原告管理使用，在本案中亦未实际受到损失，故应将取得的30900元购房款如数返还给原告张寒。基于双方在本案中均存在过错，案件受理费酌情由双方各自承担一半。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告张寒与被告杨德森、姚天芬于2015年4月订立的口头购房协议无效；
二、限被告杨德森、姚天芬于本判决生效后十日内返还原告张寒30900元；
上列款项，如逾期不给付，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费572元，减半收取286元，由原告张寒承担143元，由被告杨德森、姚天芬承担143元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。
义务人未按判决确定履行义务的，权利人可在判决确定的履行期届满之日起二年内向本院申请执行，逾期则丧失申请执行的权利。
审判员 肖祥飞
二〇一五年八月二十八日
书记员 黄贵云
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