委托代理人钱勇涛、张曼曼，均系贵州兴科律师事务所律师。
被告遵义市森科投资有限责任公司。 住所地 贵州省遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场壹座壹层1-1-1号。
法定代表人邓建勇。
委托代理人胡良刚、陈明武，均系贵州子尹律师事务所律师。
原告陈志峰与被告遵义市森科投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王丽琴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志峰委托代理人钱勇涛、被告遵义市森科投资有限责任公司委托代理人胡良刚、陈明武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志峰诉称，2013年3月12日，原、被告签订了《房屋租赁意向协议》，约定原告租用被告购买的位于遵义市海尔大道X国际广场X为每月每平方米45元，二、三、四层租金为每月每平方米35元；前三年租金价格不变，年租金总价为2019360.6元；租赁期限15年，交房时间为2013年6月30日。同日，原告向被告支付了130000元定金和30000元违约赔付金。2013年4月19日，双方签订了《X国际广场X号楼商铺租赁合同》，确定租赁面积为4779.3平方米，年租金为2 086 866元，保证金为200000元。2013年4月20日，原告向被告缴纳了第一季度房屋租金521716.5元和保证金200000元。根据双方合同约定，被告应于2013年6月30日向原告交付达到使用条件的租赁房屋，但被告一直无法履行合同义务。为此请求人民法院判令：1、解除双方签订的《房屋租赁意向协议》和《X国际广场X号楼商铺租赁合同》；2、被告返还原告租金521716.5元、保证金200000元、违约赔付金30000元；3、被告支付上述三项金额751716.5元的银行同期贷款利息（按银行一至三年贷款利率6.00%，从2013年7月1日计算至立案之日）；4、判决被告支付月租金2倍的违约金347811元；5、原告律师代理费35000元由被告承担；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告遵义市森科投资有限责任公司辩称，原、被告双方签订的租赁合同是真实意思表示，合法有效。原、被告双方在签订合同前，被告与案外人张飞已经签订了租赁合同，由于原告急需租赁商铺，原告向被告交付了违约赔付金30000元，故被告才解除了与案外人张飞的租赁合同，并支付张飞违约赔付金30000元。此后原、被告才签订了租赁合同以及意向协议。按照双方合同约定，被告对涉案的房屋需要进行消防验收，被告也积极履行，但现在也不具备交房条件，所以不能向原告交房。租赁房屋在租赁期限内是空置的，本案的交房条件是等待消防验收完毕后才进行交房，本案租赁合同应继续履行。对于原告诉请的赔偿等问题，不应得到支持，故建议人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月12日，原告陈志峰与被告遵义市森科投资有限责任公司签订《房屋租赁意向协议》，约定：原告租赁被告购买的位于遵义市海尔大道X国际广场X号楼一层（部分）和二、三、四层的房屋，用于经营医院，租赁面积共4654.29平方米，一层租金为每月每平方米45元，二、三、四层租金为每月35元/㎡；前三年租金价格不变，每年年租金总价2019360.6元；租赁期限15年；交房时间为2013年6月30日前完成房屋的综合验收，达到交付使用条件并签订正式租赁等。该协议签订当日，原告向被告支付了定金130000元及违约赔付金30000元，被告将该违约赔付金30000元支付给案外人张飞，用于解除被告与张飞就涉案房屋签订的租赁合同。同年4月19日，原、被告双方在前述意向协议基础上签订X国际广场X号楼《商铺租赁合同》，原告为乙方，被告为甲方，双方约定：原告租赁该房屋经营医疗场所，租赁面积为4779.3㎡，年租金为2086866元，保证金为200000元（包含已缴纳的130000元定金）；租赁期限从交付使用之日起算为15年，交付条件为被告安装的消防设备通过消防部门验收合格后交给原告。双方同时还约定了违约责任的承担，即甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的，乙方可书面通知甲方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分等。该合同签订后，原告向被告交纳了第一季度房屋租金521716.5元、保证金200000元(包含已交纳的130000元)。因前述租赁房屋至今未能通过消防验收及交付原告使用，酿成诉讼。
上述事实，有《房屋租赁意向协议》、《商铺租赁合同》、平面图、商品房预售合同备案登记表等及原被告的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案争议焦点在于，涉案合同的效力以及合同是否应当解除，如果合同解除该如何处理。
关于涉案合同的效力。原、被告双方签订的《房屋租赁意向协议》、《商铺租赁合同》系双方在自愿协商的基础上达成的，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力。
关于合同是否应当解除以及合同解除后如何处理的问题。关于涉案房屋的交付问题，双方作如下约定：租赁房屋交付条件为被告安装的消防设备通过消防部门验收合格后交给原告。依据本案事实，被告的房屋至今未通过消防部门验收，不能交付原告使用，双方的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条 “因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。原告有权主张解除合同”之规定，对原告主张解除双方签订的《房屋租赁意向协议》、《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。考虑原被告合同约定的给付条件为消防设备通过消防部门验收合格，故该合同的解除不能归责于原、被告，被告未交付房屋亦非违约行为，但对于被告辩称上述合同应当继续履行的主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。 对合同解除后的责任承担问题，原告诉请被告返还租金、保证金、违约赔付金共计751716.5元、支付751716.5元银行同期贷款利息、支付月租金2倍违约金347811元。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”因此，合同解除后，应由被告返还原告已交纳租金、保证金，但违约赔付金系双方在订立合同时为解除他人合同而产生，并已支付给案外人，本案合同解除系不可归责双方的原因造成，故对原告要求返还违约赔付金的诉讼请求不予支持。考虑合同目前不能履行的客观原因，原告产生一定经济损失，被告也产生房屋空置的损失，故对原告认为被告占用原告资金，应当向原告支付银行同期贷款利息的请求不予支持。关于原告主张的支付月租金2倍违约金347811元的问题，结合本案客观事实，原告与被告在签订合同之时就明知该租赁房屋尚未经消防验收合格，故而才约定房屋待消防验收合格后再予以交付，被告并无违约的行为存在。因此，对原告要求被告支付月租金2倍违约金347811元的主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师代理费35000元的主张，由于律师因提供法律服务的收费行为受市场经济的调整，具备不确定性，我国并未实行强制律师服务制度，即使本案产生了律师费用，也并非实现债权必然产生的费用，故本院对原告的此项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：
一、解除原告陈志峰与被告遵义市森科投资有限责任公司签订的《房屋租赁意向协议》和《商铺租赁合同》；
二、被告遵义市森科投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈志峰已交纳租金、保证金共计人民币721716.5元；
三、驳回原告陈志峰的其他诉讼请求。
案件受理费7790元、保全费5000元，由原告陈志峰承担5000元，被告遵义市森科投资有限责任公司承担7790元。
被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 王丽琴
二〇一五年三月一日
书记员 王文艳
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