委托代理人（特别授权）孙涛，贵州创驰律师事务所律师。
被告（反诉原告）李静，住贵州省毕节市大方县。
原告唐志琴诉被告李静、反诉原告李静诉反诉被告唐志琴租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日以（2013）黔方民初字第1343号民事案件受理后，于2013年11月15日以（2013）黔方民初字第1343号民事判决书判决本诉原告唐志琴无正当理由未到庭参加诉讼，对其本诉部分按撤诉处理，对反诉原告李静的反诉请求予以驳回。反诉原告李静不服判决，向贵州省毕节市中级人民法院提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2014年4月30日以（2014）黔毕中民终字第386号民事裁定书裁定，撤销贵州省大方县人民法院（2013）黔方民初字第1343号民事判决；发回贵州省大方县人民法院重新审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐志琴及其委托代理人孙涛，被告（反诉原告）李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐志琴诉称：2009年3月，我从吴运华、焦武处转租被告所有位于大方镇庆云街205号房屋一幢三层经营鞋业，转租租金为18 080.00元，期限自2009年3月2日起至2010年5月1日止。李静母亲杨正云得知后告知我该门面是她的，询问到期后是否续租，如果续租就与她签订合同，于是，我即与李静母亲杨正云签订了三年的续租合同，时间自2010年5月1日起至2013年5月1日止。一年多后，李静来到门面内称该门面是她的，其母亲无权出租，要求收回。我告知李静，如果她这样做，就以涉嫌诈骗控告其母亲杨正云，于是李静同意按其母亲与我签订的合同将门面出租给我，并要求将第三年租金交给她。我向李静支付了第三年租金后，因身体原因，没有精力经营，便请万广元负责管理，李静看到门面内不是我看管，即经常泼闹，要我搬走，导致我长期关门不能正常营业。2013年8月19日，我到门面查看货物情况，才知李静已私自将门面撬开出租给他人，将我放置于门面内的货物运走，被告的行为导致我于2012年5月12日至租期届满期间一直不能使用承租门面经营。为维护我的合法权益，请求法院依法判决李静赔偿我的门面损失和货物损失共计15 000.00元。
本诉原告（反诉被告）为支持其主张，提交了以下证据：
身份证。旨在证明唐志琴的身份信息及本案的诉讼主体适格。
租房协议、转房协议、房屋出租合同、收条（三张）。旨在证明吴运华、焦武将涉案房屋转租给唐志琴，租赁期限为2009年3月2日至2010年5月1日；李静之母杨正云作为出租人与唐志琴重新签订房屋出租合同，租赁期限为2010年5月1日至2013年5月1日；杨正云签订合同时按约定收取了2011年房租，杨正云之子李朝美已收取2012年房租，李静已收取2013年房租。
证人谢某某、孔某某、徐某某的证言。旨在证明李静实施侵权行为，迫使唐志琴将自己在租赁期内的租赁房屋关门停业。
（1）、证人谢某某作证称：2012年我到大方县大方镇北门去玩，看见原、被告发生纠纷；
（2）、证人孔某某作证称：我是大方县城管队职员，大约2012年4月至5月，我与另一位同事在大方县大方镇北门巡视时，看见一个鞋店有许多人围观，出于好奇我就询问他人，就听见房主说租期是两年，其他人说是三年；
（3）、证人徐某某作证称：2012年，我路过大方县大方镇杨柳井，听见吵闹我就去看，大概听的意思是房主说房屋租期到了，卖鞋的说还没有到期，然后听到房主说再不关门就将货物丢出去，卖鞋的说如果丢了就要承担后果，房主就说要报110。
本诉被告（反诉原告）李静答辩反诉称：我拥有大方镇庆云街205号房屋一幢三层所有权，因长期未在里面居住，2009年，经我同意，母亲杨正云将该房屋出租给吴运华、焦武使用。同年，唐志琴在我和母亲不知情的情况下，从吴运华、焦武处转租该房屋从事鞋业经营，我母亲知情后，唐志琴便哄骗我母亲与之签订出租合同，以欺骗手段将市价为35 000.00元至40 000.00元的租金定为8 000.00元，并由唐志琴自己书写一份合同读给我母亲听后自己保留。我母亲收取了8000.00元租金，只知道房屋租期是从2009年至2012年。我于2010年6月回家知道此事后，以合同无效要求唐志琴立即搬出，在唐志琴的请求下，让其承租到2011年5月1日。2011年4月，我专门赶回大方向唐志琴收回出租房，但唐志琴又说要按合约约定2012年5月1日才交房，于是双方发生争执，在我强烈要求下唐志琴才拿出一张算术本格子上写的后面一行字为“到期时间2012年5月1日”，我在万般无奈之下只好答应。于是唐志琴分两次交了2011年5月1日到2012年5月1日的房租共计8 000.00元，并说好2012年5月1日交回出租房。2012年4月23日，我再次找唐志琴收房，谁知唐志琴已将该房屋转租给黔西县的万广元，在无法联系唐志琴的情况下，我与万广元协商收回房屋发生纠纷。2012年5月12日，大方派出所出警处理万广元答应三日内交回房屋。同年5月15日，万广元锁上门锁不知去向，我托人帮忙找唐志琴要求其交回房门钥匙，唐志琴却托人带回一张称作被告母亲与其签订的将到期时间2012年改为2013年的租房合约复印件。由于找不到唐志琴，我又只好外出。2013年8月，我向大方县人民政府反映，工作人员告知可以在多人在场的情况下打开房门，于是我请了多人在场打开房门，收回自己的房屋。房门打开后里面垃圾成堆，无任何货物，因唐志琴从2012年12月起未交纳电费被停止供电，我补交了电费。2013年8月20日，我将房屋以年租金55 000.00元出租给他人。综上所述，唐志琴所述与事实不符，其以欺骗手段与我母亲签订的租房合同应无效；其强占我的房屋并转租给他人侵犯了我的合法权益；其强占我的房屋自2012年5月起一直关门未经营，不存在损失；我打开房门时里面除了垃圾外无任何货物。相反，唐志琴以低价租金哄骗我母亲与其签订租房合同，并在承租期届满前将房屋转租给他人，从中牟取不正当利益侵犯我的合法权益。为此，请求法院判令唐志琴赔偿我2012年5月1日至2013年8月1日店面租金损失55 000.00元，并由唐志琴承担反诉费用。
本诉被告（反诉原告）李静为支持其反诉主张，在庭审中提交了以下证据：
土地使用证、房契证。旨在证明大方镇庆云街205号房屋属于被告李静所有，在未经授权的情况下，任何人无权对其房屋进行买卖或租赁。
2、大方县公安局大方派出所证明。旨在证明唐志琴恶意将承租房屋转租给他人，侵犯了李静的合法权益，李静有权收回该房屋，并要求赔偿损失，唐志琴无权请求赔偿其损失。
3、电费收据。旨在证明从2012年5月起，庆云街205号的房屋就没有产生过电费，一直关门，未作其他营业，不存在有任何经济损失。
4、2013年8月20日租赁合同。旨在证明由于唐志琴的原因，2012年至2013年期间，大方镇庆云街205号房屋未出租，唐志琴应按照该租赁合同的出租价格赔偿李静损失55 000.00元。
租房协议、门面租赁协议。旨在证明2012年至2013年的其他房屋租金情况。
经本院审核，对双方当事人的证据做如下分析认定：
李静对唐志琴提交的第一组证据、第二组证据中收据三张的真实性无异议，上述证据的真实性，本院依法予以确认；李静对唐志琴提交的第二组证据中的房屋出租合同形式上的真实性无异议，对租房协议、转房协议及第三组证据有异议，认为：第二组证据中的房屋出租合同有涂改痕迹，将房屋出租合同的合同期限“2010年5月1日至2012年5月1日”涂改为“2010年5月1日至2013年5月1日”；租房协议、转房协议不真实，其母亲杨正云未将房屋出租给吴运华；第三组证据证人连某某的时间、地点均不清楚，说的是假话。经本院释明，李静对唐志琴提交的第二组证据中的房屋出租合同并不申请对证据的真伪进行司法鉴定，由此，该证据的证明效力，本院依法予以确认；唐志琴提交的第二组证据中的租房协议及转房协议，由于签订协议的当事人未出庭对此加以说明，对其证明效力，本院依法不予采信。唐志琴提交的第三组证据，因大方县公安局大方派出所对事件发生的经过已出具证明，证人谢某某、孔某某、徐某某之证词与大方县公安局大方派出所出具的证明相吻合的部分，本院依法予以确认，与大方县公安局大方派出所出具的证明不相吻合的部分，本院依法不予采信。
唐志琴对李静提交的第一组、第二组、第三组的真实性无异议，上述证据的真实性，本院依法予以确认；唐志琴对李静提交的第四组、第五组证据有异议，认为：第四组证据不能达到李静的证明目的；第五组证据其与李静母亲杨正云签订合同的时间是2009年。李静提交的第四组证据系加盖了供电部门公章的机打电费收取票据，其真实性，本院依法予以确认；第五组证据由于签订协议的当事人未出庭对此加以说明，对其证明效力，本院依法不予采信。
经审理查明：2009年7月31日，唐志琴与李静母亲杨正云签订房屋出租合同，杨正云将李静所有的位于贵州省毕节市大方县大方镇庆云街205号房屋门面一间及二至三层住房出租给唐志琴从事鞋业经营和居住，租金为8000.00元/年，租期为三年，即从2010年5月1日至2013年5月1日，唐志琴并于合同签订之日支付了一年租金8000.00元。此后，李静对该房屋出租合同予以追认，并由其弟弟李朝美于2010年4月19日代为收取一年的租金8 000.00元，其自己于2011年9月25日分两次收取一年租金8 000.00元。后唐志琴将该房屋转租给贵州省毕节市黔西县城关镇龙潭村七组的万广元，被李静发现，李静要求万广元搬出出租房从而引起纠纷，2012年5月12日，经大方派出所出警，万广元称该房屋是唐志琴转租给他的，并答应三日内把东西搬出。2012年5月15日，万广元将出租房门锁上不知去向，致使该房屋一直搁置。2013年8月，李静将出租房门打开收回房屋。
综合各方当事人的意见分歧，本案争执的焦点是：
1、反诉被告唐志琴与反诉原告李静之母杨正云签订房屋出租合同时是否具有欺诈行为，该合同是否有效；
2、本诉被告李静的行为是否侵害本诉原告唐志琴对争议门面的管理权，是否给本诉原告唐志琴的货物造成损失；
3、反诉被告唐志琴的行为是否损害了反诉原告李静2012年5月1日至2013年8月1日房屋出租收益权。
本院认为，本诉被告李静母亲杨正云在无处分权的情况下与本诉原告唐志琴签订房屋出租合同，将本诉被告李静所有的位于贵州省毕节市大方县大方镇庆云街205号房屋门面一间及二至三层房屋出租给本诉原告唐志琴，后得到了本诉被告李静的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，该房屋出租合同应为有效合同，
对本诉原、被告均具有约束力。大方县公安局大方派出所出具的证明显示，本诉原告唐志琴租赁本诉被告李静位于贵州省毕节市大方县大方镇庆云街205号三层房屋一幢后，未经本诉被告李静同意，将该房屋转租给贵州省毕节市黔西县城关镇龙潭村七组的万广元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，本诉被告李静有权解除房屋出租合同。万广元因本诉原告唐志琴的转租行为而成为该房屋的管理者和实际经营者。由于本诉原告唐志琴既未提供证据证明从2012年5月12日以后至租赁合同期满期间其不能使用该房屋是本诉被告李静的行为所造成，也未提供证据证明其存放在该房屋内的货物名称及数量，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本诉原告唐志琴以本诉被告李静将其门面房门撬开，将门面内货物运走，请求本诉被告李静赔偿其2012年5月12日以后至租赁合同期满期间其不敢使用租赁门面损失及货物损失15000.00元的诉讼主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。反诉原告李静之母亲杨正云与反诉被告唐志琴签订房屋出租合同的有效期限为2010年5月1日至2013年5日1日，且反诉被告唐志琴已依约支付了三年的全部租金，由此，反诉被告唐志琴在房屋出租合同的有效期限对该房屋具有管理使用及收益的权利，反诉原告李静请求反诉被告唐志琴支付2012年5月1日至2013年8月1日店面租金损失55 000.00元的反诉主张，由于未提供足够证据加以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，应判决如下：
一、驳回本诉原告唐志琴的诉讼请求；
二、驳回反诉原告李静的反诉请求；
本诉案件受理费275.00元，由本诉原告唐志琴负担，反诉案件受理费1500.00元，由反诉原告李静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 陈道勋
人民陪审员 蒙 丽
人民陪审员 赵福秀
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 黄子宁
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