委托代理人周磊，贵州崇尚律师事务所律师。
被告遵义美城房地产开发有限责任公司。住所地 贵州省遵义市澳门安宇轩报业大厦B-9-1号。
法定代表罗光强，该公司经理。
委托代理人文华，遵义市红花岗区长征法律服务所法律工作者。
原告王小芬与被告遵义市美城房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员卢方林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小芬及其委托代理人周磊、被告遵义美城房地产开发有限责任公司的委托代理人文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王小芬诉称，原、被告双方于2010年3月15日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：被告将其开发建设的位于遵义市长征河上坡“紫颖-富丽东方”X区第X栋X层部分营业房出卖给原告，房屋建筑面积约1000平方米，总价款450万元，被告在2010年12月31日前交付房屋并办理房屋产权证，房屋产权证逾期办理，被告每月应向原告支付违约金18万元。但被告将房屋交付后，至今没有办理房屋产权证。故请求判决由被告遵义美城房地产开发有限责任公司按原告已交购房款的银行同期贷款利息四倍计算，向原告支付2011年1月1日至2015年8月1日期间的逾期办证违约336万元。
被告遵义美城房地产开发有限责任公司辩称，原、被告双方签订合同及补充协议是事实，虽然目前还没有为其办理产权证，但被告已将房屋交付给原告使用，没有给原告造成损失，故双方合同约定的违约金显然是偏高，请求减少并按照最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定依法判决。
审理查明，原、被告双方于2010年3月15日同时签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：被告将其开发建设的位于遵义市长征河上坡“紫颖-富丽东方”X区第X栋X层1、2、3、4、5、6、7、8号营业房出卖给原告，房屋建筑面积约1000平方米，每平方米单价4500元，总价款450万元；付款方式为分期付款；被告在2010年12月31日前交付房屋并办理房屋产权证，交付房屋的面积以产权证登记面积为准，双方同意据实结算。其《商品房买卖合同补充协议》约定：房屋总价款450万元，付款方式为签订合同之日原告支付履约保证金30万元，签订合同7日内原告支付购房款70万元，一个月内原告支付购房款100万元，两个月内原告支付购房款100万元；房屋验收办理产权证时被告提前10天通知原告，原告支付购房款50万元，被告在将房产证办理完毕交付原告后，原告支付购房尾款100万元；被告保证为原告办理的房屋产权证用途为商业用房，并于2010年12月31日前办理完毕交付原告。如房屋产权证逾期办理交付，被告每月应向原告支付违约金18万元。合同签订后，被告于同年6月16日向原告出具收款收据，收取原告购房款300万元。后被告将房屋交付原告使用后，至今没有为其办理房屋产权证，形成讼争。
上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据以及其他相关证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告双方在协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原、被告双方都应当按照约定全面履行自己的义务。按双方合同中关于“被告在2010年12月31日前将房屋产权证办理完毕交付原告”的约定，被告至今未能将出售给原告的房屋为其办理房屋产权证构成违约，从2011年1月1日起为逾期起始时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担支付原告违约金的责任。故对原告主张被告办证逾期构成违约，要求被告承担违约责任的主张本院予以支持。关于原告主张的逾期违约金具体计算标准和金额，按原、被告双方协议约定的逾期办证违约金每月18万元，以原告实际支付的购房款300万元计算为日万分之二十，显然是明显过高。原告也认为明显过高，为此适当减少后主张由被告按原告已交购房款的银行同期贷款利率的四倍计算，由此计算的违约金虽然已比原双方协议约定有所减少，但被告仍然认为过高，请求减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，衡量违约金过高、过低的标准应是违约方因违约给对方造成的实际损失。原、被告双方是买卖合同关系，并非民间借贷，原告没有提供证据证明因被告逾期办证为其带来的具体损失，而以民间借贷的原有最高利息保护标准来计算其损失依据不充分，本院不予支持。被告虽然将房屋交付给原告使用，但由于被告的逾期办证的违约行为，影响了原告包括抵押、出售等处分权的行使，客观上直接的、间接的导致原告一定的损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告从2011年1月1日至2015年8月1日期间的逾期办证违约金，应当按原告实际支付的购房款，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算，故本院对原告要求被告按已交购房款的银行同期贷款利息四倍计算，支付逾期交房违约金336万元的诉讼请求，其中合理部分予以支持，对超过部分本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、由被告遵义美城房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内，按原告实际支付的购房款300万元金额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息计算，向原告王小芬支付2011年1月1日至2015年8月1日期间的逾期办证违约金。
二、驳回原告王小芬的其他诉讼请求。
案件受理费 16840元，由原告承担6000元、被告承担10840 元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 卢方林
二〇一五年十一月六日
书记员 孟荣钊
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