委托代理人郭怀军，贵州佳信律师事务所律师。
被告遵义明顺房地产开发有限责任公司。 住所地贵州省遵义市遵湄路“金帝世家”小区C1-3-2号。
法定代表人陈道元，经理。
委托代理人向仁伟，公司员工。
第三人李应炯，男，汉族，贵州省遵义县人。
原告郑国鸿与被告遵义明顺房地产开发有限责任公司、第三人李应炯商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑国鸿委托代理人郭怀军、被告遵义明顺房地产开发有限责任公司委托代理人向仁伟、第三人李应炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑国鸿诉称，2009年1月13日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买其开发的位于遵义市红花岗区遵湄路“金帝世家”小区X幢负一层X号房屋一套，约定交房时间为2009年3月1日，逾期交房的违约金为每日万分之一。合同签订后，原被告双方在房屋主管机关办理了商品房预售合同备案登记，原告按约支付了全部房款，但被告至今没有按约交付房屋。故提起诉讼，请求判令：1、被告遵义明顺房地产开发有限责任公司向原告交付其购买的遵义市红花岗区遵湄路“金帝世家”小区X幢负一层X号房屋；2、被告协助办理房屋所有权转移登记手续；3、被告向原告支付逾期交房的违约金41 900元；4、第三人停止侵害。诉讼费由被告承担。
被告遵义明顺房地产开发有限责任公司辩称，原被告之间本来存在借贷关系，以涉案房屋作抵押而签订《商品房买卖合同》，所以房屋单价是倒算出来的，因此不是双方真实意思表示，原来被告支付原告利息，后因经营困难无法支付，原告就起诉要求交房。对违约金的诉请没有异议，但因该房屋被第三人占有，无法实际交付，目前也无法办理房屋产权手续。
第三人述称，我是本案争议房屋负责水电的施工人，因为被告差欠工程款，所以施工方交给我占有该房屋，房屋根本就没有交付给被告，我是合法占有该房屋。只要被告支付工程款，我同意搬出。
经审理查明，2009年1月13日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买其开发的位于遵义市红花岗区遵湄路“金帝世家”小区X幢负一层X号房，建筑面积57.60平方米，总价200 000元，交房时间为2009年3月1日前。合同第九条约定，逾期交房买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。关于产权登记，合同第十五条约定，出卖人在交房后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.03%支付违约金。合同签订后，原被告在房屋主管机关办理了商品房预售合同备案登记，原告支付了购房款200 000元。该房建设过程中，因被告经营不善，拖欠工程款，承建方一直未向被告交付包含本案案涉房屋在内的该幢房屋营业房部分，本案案涉房屋为第三人实际占用，故被告亦未能按约交付房屋。该房现已经竣工验收合格，但因相关手续不全，尚不具备房屋产权登记条件。
上述事实，原告举证了《商品房买卖合同》、商品房预售登记备案表、购房款收据、房屋移交通知书等书证，被告对原告所举证据的真实性均不持异议，但认为《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，可未提供证据证明，第三人以不清楚情况未发表意见，故本院对原告所举证据均予以采证。本院根据上述证据及各方当事人的到庭陈述，认定以上事实。
本院认为，本案争议焦点在于，1、原被告之间是否存在房屋买卖关系；2、被告应否交付房屋及协助办理房屋所有权转移登记手续并支付违约金。首先，原、被告在平等、自愿、合法的基础上签订《商品房买卖合同》，依《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定且经查无该法第五十二条规定的合同无效情形，故该合同有效，原被告之间存在房屋买卖关系，双方均应按合同履行。被告以与原告系借贷关系的辩解，未提供证据佐证，本院不予采信。其次，基于前述理由，双方均应按《商品房买卖合同》履行，经查明原告已经支付了全部房款，被告即应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定按约交付房屋，否则应承担违约责任。但本案中，原被告订立合同产生房屋买卖关系，均基于合同产生合同权利义务，并不能发生案涉房屋的物权效力，就交付房屋而言，被告仅负有按合同约定交付房屋的非金钱债务，属履行合同范畴。关于非金钱债务的履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案案涉房屋经查因被告拖欠工程款而施工方未交房，属于非金钱债务不能履行的情形，故对原告要求交付房屋的诉讼请求不予支持；同理，因该房尚不具备房屋产权登记条件，被告对协助办理房屋所有权转移登记手续也无法履行，故对原告诉请要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求亦不予支持，原告可待不能履行情形消除后主张履行或解除合同后主张权利。原告诉请被告支付逾期交房违约金41 900元，根据合同约定，截至本案起诉之日，被告应承担的逾期交房违约金多于原告主张的41 900元，故对原告该项诉讼请求予以支持。第三人与原告没有合同关系，案涉房屋的物权也未转移至原告，故原告要求第三人停止侵害没有法律基础，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十条之规定，判决如下：
一、由被告遵义明顺房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告郑国鸿支付逾期交房违约金人民币41 900元；
二、驳回原告郑国鸿的其他诉讼请求。
案件受理费475元、公告费300元，由被告遵义明顺房地产开发有限责任公司承担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审 判 长 王志强
审 判 员 陈 利
人民陪审员 王凤格
二〇一五年七月十五日
书 记 员 张元璐
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