被告贵阳宏益房地产开发有限公司(以下简称贵阳宏益房开)。
法定代表人肖春明，该公司董事长。
委托代理人何庆。
原告吴中平诉被告贵阳宏益房开商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员朱红娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴中平、被告贵阳宏益房开委托代理人何庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴中平诉称：原、被告于2012年8月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贵阳市南明区花果园五里冲项目T2区1栋3单元31楼4号房屋，建筑面积67.54平方米，原告支付了购房款总计268881元。其中签订合同当日首付161881元，余款107000元为原告向银行申请贷款于2012年11月27日支付。合同约定，被告应于2014年10月31日前向原告交付房屋，但被告至今也未能交房。根据合同约定被告逾期交付超过90个工作日，原告有权退房。2015年3月至4月期间原告多次要求退房，但被告要求原告必须先还清贷款才能受理退房申请，迫于被告的强势地位，原告同意先行结清剩下的房贷，并于2015年3月18日填写了退房申请，2015年4月13日原告带着房贷结清的证明找到被告的工作人员，其拿出了事先拟好的退房协议交原告签字，并收回了原告购买房屋时被告开具的付款收据，协议写到赔偿原告购房款总额的2%即5738元作为被告的违约金，并且在原告把所有程序走完后还需3个月以后才能退款，当时原告提出异议，2%的损失根本不足以弥补原告几年的房款利息损失，并且3个月后才能退款不合理，但被告的工作人员答复是公司规定，要退房必须答应，迫于要拿回购房款的无奈，原告在退房协议上签字，后原告冷静下来，经咨询各方面的法律意见，认为被告逾期交付违约在先，其合同和退房协议规定的2%赔偿金很不合理，被告利用强势地位制定的霸王条款不应得到法律认可，且3个月以后退房款不公平、不平等，现原告依法诉至法院，请求判令被告立即退还原告购房款268881元，赔偿原告实际利息损失48089元。
被告贵阳宏益房开辩称：原告的诉请无事实依据，原告与被告已经达成退房协议，被告支付原告5378元违约金，在三个内退清房款。请求法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明，2012年8月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于本市南明区花果园五里冲项目T2区1栋3单元31层4号住宅房屋，房屋建筑面积67.54平方米，总价款268881元；合同签订之日原告交付首期房款161881元，余款107000元银行按揭支付。合同第十一条约定，被告应当在2014年10月31日前向原告交付商品房。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）、逾期超过90个工作日（该日期应当与本条第（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。……”。合同签订后原告支付被告首付房款161881元。原告并与中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称工行贵阳白云支行）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定原告向工行贵阳白云支行借款107000元用于购买本市南明区花果园项目T2区1栋3单元31层4号房屋，用该房提供抵押，借款期限10年。2012年11月27日被告收到了该笔借款借款107000元。2014年6月26日原告与工行贵阳白云支行签订了《住房公积金借款合同》，约定借款89000元，借款期限60个月，原告委托市住房公积金管理中心提取公积金还款。2015年4月7日原告提前归还了借款。2015年4月13日原告与被告签订了一份《退房协议》，约定：一、双方一致同意解除2012年8月18日签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房首付款268881元；三、被告按《商品房买卖合同》约定向原告支付总房款2%的退房违约金5378元；四、所有因办理注销备案手续产生的费用由原告自行承担；五、被告在收到贵阳房地产交易中心撤销备案凭证及相关服务发票后90天内将本协议第二、三条列明的款项一次性全部付至原告指定账户，在此期间，原告应全力配合被告办理完该房屋退房相关手续，至房管局办理注销备案手续；六、双方履行完上述义务后，双方因《商品房买卖合同》所产生的权利义务即告全部终结；七、本协议一式三份，被告执二份，原告执一份，自双方签字盖章之日起生效。协议加盖有被告的印章，原告签名及捺印。现原告诉至本院，诉请如前。
审理中原告提供了《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金借款合同》、银行转款单、个人借款凭证、个人还本付息凭证、个人住房贷款结清证明（贵阳市住房公积金出具给银行证明原告申请的个人住房贷款89000元，已于2015年4月结清所有本息）、房贷流水账（记载2013年7月27日至2014年10月27日，贷款还息共计13807.50元）、职工还款流水账（记载2014年12月16日至2015年4月7日，利息共计1405.92元）及公积金职工流水账；原告称另有支付被告1000元的定金收据，当时和被告协议退房时被告收走了。被告对证据无异议，但认为原告的利息损失不应由被告承担。被告提供了《退房协议》，称原告诉请没有确认退房协议无效及申请撤销协议，原告现诉请没有法律依据。原告对证据认可，但称协议不公平，协议约定的违约金不能够弥补原告的损失，原告在起诉状中已经写清楚退房协议是不公平和要求撤销的。庭审中原告称其计算的利息损失为两部分，其中向银行贷款107000元，商业贷款利息13807.50元；2014年12月27日转为公积金贷款，利息1405.92元；另外首付款161881元的利息是按年利率6.41%计算，从2012年8月18日到2015年6月18日共31123元；两部分利息合计为48089元。原告并称签订《退房协议》后，觉得该条款是格式条款，而且不平等，所以就未去房管局办理解除备案，然后到法院起诉,被告已将加盖了公司印章解除备案登记的手续交付其。
上述事实有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《退房协议》等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按约履行了支付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付房屋的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房超过90个工作日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部购房款，并按原告全部已付款的2%向原告支付违约金。本案原告在被告逾期交房后向被告提出退房，要求解除合同，被告也予以同意，双方签订了《退房协议》，对被告逾期交房，双方解除《商品房买卖合同》被告应承担的违约金、退还购房款及支付违约金的时间等进行了约定。双方在《退房协议》中约定被告支付原告总房款2%即5378元的违约金，被告在收到贵阳房地产交易中心撤销备案凭证及相关服务发票后90天内将购房款及违约金5378元支付原告。原告系完全民事行为能力人，其在签订《退房协议》时对被告支付违约金5378元是否能弥补其的房款利息损失是知晓的，协议对退款时间也予以了明确，对此原告也予以同意签字，应是对《退房协议》的认可，故应认定《退房协议》是当事人的真实意思表示，该协议约定的内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行义务。原告现称《退房协议》规定的违约金不合理，退款时间不公平、不平等的主张，本院不予以认定。根据《退房协议》约定，被告承担的退房违约金为5378元，故原告诉请赔偿利息损失48089元的请求，不符合法律规定，本院不予以支持。审理中原告也认可其尚未申请解除备案登记，故原告现判令被告立即退还购房款268881元的请求，不符合合同约定，本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告吴中平的诉讼请求。
案件受理费6054元减半收取3027元，由原告吴中平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 朱红娟
二0一五年七月二十三日
书记员 路 素
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