被上诉人(原审原告): 遵义市金宁物业管理有限公司，地址：遵义市香港路港澳广场，组织机构代码：76139XXXX。
法定代表人何涛，该公司总经理。
委托代理人韩毅，贵州上善律师事务所律师。
委托代理人叶家勇。
上诉人熊鹏亚为与被上诉人遵义市金宁物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2014）汇民初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
经审理查明，2005年1月6日，熊鹏亚与贵阳金宇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了遵义市汇川区香港路港澳广场翠景苑8-1-2号房屋，建筑面积为127.34平方米。2005年6月16日，熊鹏亚与遵义市金宁物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，协议约定：一、由遵义市金宁物业管理有限公司对熊鹏亚购买的房屋公用部位共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；二、房屋按建筑面积每月每平方米收取0.60元物业管理费；三、共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。协议签订后，双方按协议履行各自的义务，熊鹏亚在2009年11月交纳了当月物业服务费后至今未再交纳。
另查明，2005年3月18日，北京华联综合超市股份有限公司与贵阳金宇房地产开发有限责任公司签订《租赁合同》，由北京华联综合超市股份有限公司向贵阳金宇房地产开发有限责任公司租用遵义市澳门路1号“港澳广场”项目临澳门路的地上一、二层的部分商业用房，经装修后开办了北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司。同时北京华联综合超市股份有限公司在该租赁房屋澳门路一面的外墙装修了名为“北京华联”的广告牌，经北京华联遵义分公司同意，遵义香榭大道餐饮旗舰店汇川分店、百胜餐饮（成都）有限公司分别在该广告牌加载了“香榭大道”及“肯德基”标识并在该公司租赁的场所内从事经营活动。该广告牌顶部与熊鹏亚的房屋阳台相连，且没有经过遵义市城市管理局批准，属于违法建设的户外设施。
原审法院认为，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，遵义市金宁物业管理有限公司为熊鹏亚提供了物业服务，熊鹏亚应当按照约定履行支付物业服务费的义务。本案中，遵义市金宁物业管理有限公司未按合同约定对户外墙面进行有效的管理，致使其被他人利用后修建违法户外设施，给熊鹏亚的居住造成一定的影响，已构成部分违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，遵义市金宁物业管理有限公司应承担相应的违约责任，应酌情减少20%的物业管理费较为适宜。遵义市金宁物业管理有限公司请求熊鹏亚交纳物业管理费的诉请，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，熊鹏亚应缴纳物管费的80%。遵义市金宁物业管理有限公司主张按每平方米1.50元计算物业管理费的诉请，未提供证据证明双方就物业管理费的调整已达成新的协议或应予以调整的情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，应承担举证不能的法律后果，对其主张，不予采纳。从2009年12月份至2013年12月份，熊鹏亚共计应缴纳物业管理费为127.34×0.60×49=3743.80元，实际应支付2995.03元。对于遵义市金宁物业管理有限公司请求从起诉之日起计算利息的诉请，因双方在协议中并未就逾期履行是否承担违约责任进行约定，故对其诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、熊鹏亚于本判决生效之日起五日内支付遵义市金宁物业管理有限公司从2009年12月份至2013年12月份的物业服务费2995.03元；二、驳回遵义市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已依法减半收取），由熊鹏亚承担。如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，熊鹏亚不服，向本院提起上诉称，原审判决不当，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原判，并驳回遵义市金宁物业管理有限公司的诉讼请求。
遵义市金宁物业管理有限公司二审期间未作书面答辩。
本院认为，遵义市金宁物业管理有限公司与熊鹏亚签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。本案中，熊鹏亚作为遵义市汇川区香港路港澳广场翠景苑8-1-2号房屋的业主，在遵义市金宁物业管理有限公司已为其提供物业服务的情况下，应当按照约定交纳物业服务费；遵义市金宁物业管理有限公司作为提供服物业服务的企业，没有对熊鹏亚所住房屋的户外墙面进行有效管理，未全面履行管理职责，给熊鹏亚的居住造成一定的影响，对此，遵义市金宁物业管理有限公司应承担相应的违约责任。原审法院结合遵义市金宁物业管理有限公司在提供物业服务中存在瑕疵的实际情况，判决酌情减少熊鹏亚20%的物业管理费恰当，本院予以维持；上诉人所持上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人熊鹏亚承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 妤
审 判 员 胡海燕
代理审判员 杨 宁
二0一四年七月十六日
书 记 员 何 亮
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