委托代理人彭俊瑋、苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
被告贵阳宏益房地产开发有限公司(以下简称贵阳宏益房开)。
法定代表人肖春明，该公司董事长。
委托代理人张涤非，北京市中银律师事务所贵阳分所律师。
委托代理人冯阳。
原告王孝全诉被告贵阳宏益房开商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员朱红娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王孝全及委托代理人彭俊瑋，被告贵阳宏益房开委托代理人张涤非、冯阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王孝全诉称：2012年4月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于贵阳市南明区花果园五里冲“花果园五里冲项目T2区”第2栋3单元8层7号房出售给原告。在合同第十三条约定“出卖人逾期交房超过90工作日的，买受人有权退房。”同时在《补充协议》第七条第三款约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”，该条款具体内容系被告事先拟定，并在出售该楼盘中重复使用，属于格式条款。在《商品房买卖合同》中原、被告对退房已有约定，而被告提供的《补充协议》第七条第三款明显其限制了原告退房的权利，同时排除了被告的义务，并且被告对该条款还未做必要的提示及说明，故该条款应当为无效条款。现诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第七条第三款为无效条款；诉讼费由被告承担。
被告贵阳宏益房开辩称：原、被告双方签订的合同是双方真实意思表示，具有法律效力，对双方具有效力。原告诉请确认无效的条款没有违反相关的法律法规，合同条款的效力应该得到法律的支持，请求驳回原告的诉请。
经审理查明，2012年4月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于本市南明区花果园五里冲“花果园五里冲项目T2区”第2栋3单元8层7号住宅房屋，房屋建筑面积88.34平方米；总价款343643元，合同签订之日买受人交付首期房款142643元，余款201000元以公积金贷款支付。合同第十一条交付时间和条件约定：“（一）出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。……”。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）、逾期在90工作日内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1））项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，……”。合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”合同附件十二《补充协议》约定：“一、关于订立主合同及本补充协议的特别提示：1.1、买卖双方经友好、自愿协商一致，订立如下条款，作为对本《商品房买卖合同》（以下简称本合同）的修改和补充。签订本合同及其相关补充条款、附件前，买受人确认出卖人已就本合同及补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人对相关内容已充分理解其含义并同意全部内容。……7.3、出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房的违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。……二十一、关于补充协议的效力：21.1本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，《商品房买卖合同》约定的条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。二十二、格式条款提示说明和确认：22.1、买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容（此条为最后一条）”。此《补充协议》全部为打印件，无填充内容。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》均加盖有被告的印章，原告签名及捺印。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。合同约定的交房期限到期，被告未按约交付房屋。2015年4月30日被告发短信通知原告交房，原告未收房。2015年5月27日原告诉至本院，诉请如前。
上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告称其与被告签订的《商品房买卖合同》的附件《补充协议》第七条第三款约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”，该条款属于格式条款，在《商品房买卖合同》中原、被告对退房已有约定，而被告提供的《补充协议》第七条第三款明显限制了原告退房的权利，同时排除了被告的义务，并且被告对该条款还未做必要的提示及说明，故该条款应当为无效条款。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第三十九条规定：“ 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，故原、被告签订的《补充协议》应认定为格式条款。原、被告签订的《补充协议》第一条及最后一条均已载明买受人确认出卖人已就本合同及补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已对相关内容充分理解含义并同意全部内容，且《补充协议》为原、被告另行签订，现原告称未进行提示义务的主张本院不予以采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据法律规定，原、被告对合同解除权行使的期限是可以约定，本案合同约定的交付房屋期限是2014年10月31日，逾期90个工作日是至2015年3月13日，90个工作日后的60日是至2015年5月12日，按此时间计算，原告对合同是否行使解除权，从合同约定的交付房屋时间至最后决定通知被告解除合同的时间有6个多月，原告是有合理的时间考虑决定合同是否解除、是否要求退房，故不能认定该条款具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。原告称《补充协议》第七条第三款对原告依法享有的合同解除权进行了严重限制，同时排除了原告在被告违约60天后解除合同权利的主张不能成立。原告诉请确认合同附件十二《补充协议》第七条第三款为无效条款的请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告王孝全的诉讼请求。
案件受理费60元减半收取30元，由原告王孝全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 朱红娟
二0一五年七月三十一日
书记员 路 素
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