委托代理人钱甲，黔西县中心法律服务所法律工作者。委托权限为特别授权。
被告洪甲。
被告刘甲。
委托代理人兰甲，系刘甲配偶。委托权限为特别授权。
被告洪乙。
原告甘甲与被告洪甲、被告刘甲、洪乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告甘甲及其委托代理人钱甲、被告洪甲、刘甲、洪乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告甘甲诉称：原告分别于2010年10月10日和2011年3月13日共计交付20万元给三被告，用于购买三被告所修建位于黔西县某路的移民联建住房四套。原告多次找几被告签订购房合同，被告以移民联建住房不敢公告出售为由拒绝签约。2013年，几被告修建的第一期房屋建成安置并出售给他人，未通知原告看房和签订合同，双方为此发生争议，经协商结算，三被告同意退还原告购房定金及利息共计402 000元，并于2013年9月15日共同在结算清单上签字认可，约定在2014年5月以前退还，按3%的利率付息。现经多次催款无果，原告特诉至法院，请求判令三被告退还原告购房定金及利息共计522 600元，并承担本案受理费。
为证明自己的诉讼请求，原告于举证期限内向法庭提交了下列证据：
1、原告甘甲本人身份证复印件一页，以证明其诉讼主体适格；
2、被告洪甲与案外人洪丙共同出具的收条一张，以证明二人于2010年10月10日收到原告的购房款10万元；
3、三被告和案外人洪丙共同出具的收条一张，以证明三被告于2011年3月31日再次收到原告购房款10万元的事实；
4、欠条一张，以证明被告洪甲、洪乙欠到原告现金1万元的事实；
5、结账清单一份，以证明双方发生纠纷后于2013年9月15日经协商同意解除合同，并结算由三被告退还原告购房款402 000元。
被告洪甲、刘甲辩称：原告向我们订购了三套房屋属实，共计交付的购房款是20万元，其中有两套是按1380元/平方米，另一套按成本价。我们现无钱退还原告，但同意按原约定交付原告三套住房。如果原告不要房屋，只有等我们出售房屋后才有钱退还原告。请求法庭查明事实予以明判。
被告洪甲、刘甲无证据向法庭提交。
被告洪乙辩称：原告起诉的事实存在，结算时我也在场。我在此前的确是原告所诉的合伙建房人之一，但自2014年6月15日经全体合伙人协商议定，我自愿放弃在合伙中的股份，同时将其中涉及的债权债务一并移交给其他合伙人，申明此后产生的法律责任与我无关，故原告于此后起诉我无事实依据，请求法庭查明事实予以明判。
为证明自己的抗辩理由成立，被告洪乙向法庭提交了下列书证：
1、被告洪乙本人身份证复印件一页，以证明其主体身份适格；
2、退条复印件一页，以证明其已退出合伙建房的关系，不应再承担责任。
经庭审质证，三被告对原告提交全部书证的真实性无异议，但对第五组书证的证明目的有异议。原告对被告洪乙提交的第1组书证无异议，对第2组书证表示不清楚。其余两被告对洪乙提交的全部书证无异议。
上述经质证各方无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告提交的第5组书证与其他书证能够相互印证其主张的相应事实，应予采信。被告洪乙提交的第2组书证能证明其已退出合伙建房关系，但不能达到其不应承担责任的证明目的，不应完全采信。
综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，双方当事人的争议焦点为：1、双方是否存在合法有效的购房合同关系；2、被告洪乙关于不承担责任的抗辩理由是否成立。
经审理查明：三被告系合伙建房关系，共同修建位于黔西县某路的移民联建住房。2010年10月10日，原告甘甲向被告洪甲交付10万元购房定金，用于定购三被告修建的上述住房两套，收条上注明每套单价1380元/平方米。被告洪甲和案外人洪丙在收款人处签名。2011年3月31日，原告再次向三被告及案外人洪丙交付购房定金10万元，用于上述购房及另定的小区住房一套，三被告及案外人洪丙在收款人处签名。同年4月27日，被告洪甲、洪乙就上述购房事宜又出具金额为1万元的欠条一张给原告。此后，双方一直未签订书面的购房合同。原告交付定金后因未得到几被告交付的房屋，双方为此发生争议。2013年9月15日，经双方共同协商并达成结账清单一份，三被告同意于2014年5月以前退还原告购房款及占有该款期间的利息计402 000元，并按3%的利率支付利息，三被告在清单上签名捺印。2014年6月15日，被告洪乙经三名合伙人共同协商同意，退出合伙关系，声明从该日起对外的一切债权债务和法律责任与其无关。原告对此不知情也未明确表示同意。三被告因未按上述结账清单自觉履行义务，原告诉至法院，请求如上所判。
本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案原告定购被告方修建的住房并未签订正式的书面合同，对所购住房的总价款，交房付款的期限和方式、建筑面积、违约责任等合同的主要条款也未进行明确约定，原告交付定金的行为只能视为双方达成了一种口头预约协议，以保证正式购房合同的订立，而非正式的购房合同，加之三被告向原告出售的在建房屋属移民联建住房，客观上可能涉及违反国家的相关政策和法律，故被告关于继续履行向原告交付房屋，无钱退还原告的抗辩理由因无合法有效的事实依据，不应采纳。双方就上述预约合同的履行产生纠纷后，经协商一致并达成结帐清单，视为双方已达成解除购房预约合同，且就三被告如何向原告退还购房款达成了合意，该部分约定是双方的真实意思表示，并不违反有关法律的规定，应为合法有效，对双方具有法律约束力，故原告关于由三被告退还其购房款本息计402 000元的诉求，因有事实及法律依据，应予支持。本案不是民间借贷纠纷，双方参照借款合同利率约定对三被告返还上述购房款再次约定3%的利息并无法律依据，且有悖于公平原则，故原告关于由三被告继续按该利率向其支付利息的诉求，因无合法的事实依据，不应支持。三被告系合伙建房关系，被告洪乙退出合伙并转移债权债务应当经过原告的同意方为有效，故其以该事由的存在作依据，不承担责任的抗辩理由不能成立，不应采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百零八条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告洪甲、刘甲、洪乙于本判决生效后三十日内共同退还原告甘甲购房款计402 000元；
二、驳回原告甘甲关于支付利息的诉讼请求。
案件受理费9026元，由被告洪甲、刘甲和洪乙共同负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。
审判长 石承琴
审判员 张光辉
审判员 胡云贵
二〇一四年十二月四日
书记员 张怀俊
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