法定代表人姚某某，系该公司经理。
委托代理人黄某某，黔西县律师事务所法律工作者。
被告候某甲。
委托代理人侯某乙。侯某乙系原告候某甲之子。
本院于2014年4月22日受理原告贵州省黔西县某某实业有限公司（以下称某某公司）与被告候某甲房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员胡云贵适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序并依法组成合议庭于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人黄某某、被告候某甲及其委托代理人侯某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：2000年12月25日，黔西县国土局批复将黔西县某某大道出口处的7.3亩国有土地出让给原告使用（2011年12月22日国土局补办了国有土地使用证）。原告于2002年在该地上修建了商品房。2005年8月22日，原、被告双方签订了房屋转让协议，原告将位于黔西县原城关镇某某大道东出口内新建住房C栋四楼左一号房出卖给被告，房屋面积105平方米，单价668元/平方米，房屋总价款为70 140元。协议签订后，被告按约定支付了90%房款63 126元，尚欠余款7014元未付。2012年10月31日，黔西县人民政府决定对黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋进行行政征收，原告出卖给被告的房屋属征收范围，被告也在拆迁局领取了征收款，该房已被实际拆毁。由于政府原因消除了被告支付余款的约定条件，被告理应给付原告余款7014元。原告经多次追索无果，特诉至法院，请求判令被告向原告支付上述买房余款7014元。
原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交以下证据：
1、黔西县工商行政管理局出具的证明、法定代表人身份证明、姚某某本人身份证复印件各一份，用以证明其诉讼主体适格；
2、黔西县国土资源局黔土字[2000]69号文件、黔县国用（2011）第0320号国有土地使用证复印件各一份及收据发票复印件七份，用以证明涉案房屋的土地使用权属某某公司而非姚某某个人，某某公司主体身份适格；
3、房屋转让合同一份，用以证明被告购买原告房屋及余款未支付的事实；
4、黔西县人民政府关于黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋征收决定的公告（黔政发[2012]87号）、黔西县城南部新区建设指挥部出具的证明各一份，用以证明被告购买原告的房屋属拆迁范围，约定办房产手续的条件已消除。
被告候某甲辩称： 2005年8月，原告候某甲与被告签订了房屋转让合同，合同约定：原告购买被告修建的位于某某大道出口内住房C栋4楼左一号，房屋面积105平方米，单价668元/平方米，房屋总价款为70 140元；双方签订合同时支付房屋总款50%，交付房屋时补足总房款的90%，办完房产手续后全部付清。原告按约定分两次向被告支付了房屋总款的90%计63 126元，另外还交了701元的水电入户费。2006年5月10日，被告向原告交付房屋时，原告要求被告出示《建设规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关手续并向被告索要住宅质量保证书和使用说明书，姚某某说手续已办完，改日提供，但被告至今未向原告提供任何房屋手续。根据法律的相关规定，被告无法定资格进行商品房开发与销售，属非法经营，其在本案中诉讼主体资格不合法。另外，根据原、被告双方合同约定，所欠余款待原告办理完房产手续并交给被告后才支付，但原告至今未履行约定的义务。综上所述，被告非法经营，不履行法定和约定的义务，其要求被告支付7014元房屋余款没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告候某甲为证明其抗辩理由成立，在举证期限内向本院提交以下证据：
1、被告候某甲本人身份证，用以证明其诉讼主体适格；
2、《房屋转让合同》一份，用以证明房屋买卖情况及双方约定在房产手续办完之后支付余款的事实；
3、收款收据四张，用以证明被告已按协议约定向原告支付90%的购房款共计63 126元。
为查明案件事实，本院依法向黔西县城南部新区建设指挥部调取了黔西县人民政府黔政法[2012]87号文件和被征收人为侯某甲的黔西县南部新区纵二线房屋、构筑物、附属物及装修装饰安置补偿明细表各一份。原、被告对上述两份材料均无异议。
经庭审质证，被告候某甲对原告向本院提交的证据1、2、3无异议，对证据4的真实性无异议，但对其证明目的和关联性有异议。原告对被告候基向本院提交的证据1、3无异议，对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。
经本院认证，原告向本院提交的证据1、2、3，经被告质证无异议，且来源合法、内容真实，与本案事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信；原告向本院提交的证据4，因该证据来源合法、内容真实，与本案事实相关联，本院予以采信。被告向本院提交的证据1、2、3，因其来源合法、内容真实，与本案事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。
综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、原告某某公司的主体身份是否适格；2、原告的诉求是否有充分的事实及法律依据。
经审理查明： 2000年12月，原告某某公司向黔西县国土局提交用地申请及相关附件，申请将县政府收回政协办煤矿转运场的7.03亩国有土地使用权转让给该公司修建畜产品开发市场。同年12月25日，黔西县国土局以黔土字[2000]69号文件作出批复，同意将上述土地使用权出让给该公司，并由该公司支付给政协办全部征地费用和地上建筑设施投资。此后，某某公司即在受让所得的上述国有土地上修建了商品房。2005年8月22日，原告某某公司法定代表人姚某某与被告候某甲签订了《房屋转让合同》一式二份，约定将位于黔西县原城关镇某某大道东出口的上述商品房中的C栋四楼左一号房出售给被告候某甲，房屋的建筑面积为105平方米，单价为668元/平方米，总价款为70 140元。该合同同时对付款方式、房屋交付时间及房产权证手续的办理等事项进行了约定，并约定了违约责任。被告候某甲于合同签订当日支付了50%购房款35 000元，并于2006年1月23日和5月10日交付房款共计28 126元，以上所交房款系总房款的90%共计63 126元，余款双方约定待姚某某交付房产证等手续后补足。姚某某至今未向被告交付房屋产权证等手续，被告也未补交购房余款7014元。2011年12月22日，黔西县国土局为某某公司补发了黔县国用（2011）第0320号《国有土地使用证》，使用权人为某某公司。2012年10月31日，黔西县人民政府决定对黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋进行行政征收，上述姚某某出卖给被告的房屋属征收范围，被告亦领取了征收补偿款共计296 096.35元。原告某某公司以政府部门原因消除了被告支付余款的约定条件，被告理应给付余款7014元为由诉至法院，请求如上所判。
另查明，原告某某公司是于1999年1月4日经工商行政管理部门核准登记的企业法人，企业类型为有限责任公司，其登记的经营范围包括养殖业、饲料加工销售、室内装潢、塑料制品生产销售、日用百货、建筑材料购销，姚某某为该公司法定代表人。该公司自2000年3月22日参加年度检验之后，至今未提交任何年检材料和变更事项材料。
本院认为，订立合同作为一种民事法律行为，首先要求行为人具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的约束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中，与被告候某甲订立房屋转让合同的一方当事人从形式上看是某某公司的法定代表人姚某某，但姚某某在签订上述合同时并非出于个人意愿的考虑，结合其修建房屋的土地使用权人及其后来出具并加盖某某公司印章的收款收据等进行综合分析，姚某某实质上是以某某公司法定代表人身份代表某某公司从事经营活动，包括签订合同等民事法律行为，其在此基础上签订合同的行为应当视为一种职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第42条“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人”之规定，某某公司以原告名义起诉被告并无不当。另外，虽然某某公司不是房地产开发企业，其核定登记的经营范围不包括房地产开发，但房地产开发经营项目本身并非属于国家禁止经营、限制经营及特许经营的范围，该公司无相应资质等级从事开发仅涉及违反一般行政管理性规定，而非法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”之规定，上述某某公司与被告签订的房屋买卖协议应为合法有效。被告关于某某公司非法经营、主体身份不适格的抗辩理由，因无事实依据，不应成立。根据原被告签订合同的第三条“……，余欠房款，待甲方（某某公司）将房产手续办完，通知乙方（候某甲）领取证件时乙方一次付完，所欠甲方房款。”的内容分析，双方对义务履行有先后顺序，当双方互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。即当某某公司交付房产证件后，候某甲才付清所欠房屋余款，如某某公司未交付房产证件，候某甲有权拒绝支付所欠房屋余款。虽然双方签订合同时未对办理房产证件的时间有约定，但根据双方签订合同的有关条款和交易习惯，房产证件的办理应当是在房屋交付后的合理时间内予以办理，而直至候某甲所购房屋被政府征收时长达七年时间内，某某公司也未向候某甲交付房产证件，某某公司在该段时间内没有全面履行义务的行为系不诚实信用的行为表现。虽然政府征收了候某甲所购房屋后，致使某某公司办理房屋产权手续的客观不能，但这不能成为某某公司在合理期限内未履行办理房产证件并交付被告的义务之借口。综上所述，某某公司应当根据合同约定全面履行自己的义务，包括在交付房屋后，遵循诚实信用原则，根据双方所签订合同性质、目的和交易习惯，在合理的时间内履行办理房产证件的义务。对原告要求被告支付购房余款7014元的诉求，本院予以支持。据此，为维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：
案件受理费50元，由原告贵州省黔西县某某实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判长 石承琴
审判员 胡云贵
审判员 张光辉
二〇一四年十二月十五日
书记员 刘 芸
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