法定代表人巢守良，系该酒店执行事务合伙人。
被上诉人（原审原告）六盘水同顺商务有限公司。
法定代表人刘兴琪，系该公司经理。
上诉人六盘水市钟山开发区凤原酒店（以下简称“凤原酒店”）因与被上诉人六盘水同顺商务有限公司（以下简称“同顺公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民商初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，XX的房屋，其中1、2层系原告六盘水同顺商务有限公司所有房屋（建设面积为1076.20平方米），其余系六盘水市工商行政管理局所有。2008年5月12日，六盘水市工商行政管理局将第3、4、5、6层和地下1层委托给原告进行管理和整体招租，托管期限为20年（从2008年6月1日至2028年5月31日）。但早在2007年10月19日，原告就与被告六盘水市钟山开发区凤原酒店签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上述房屋第1层（除六盘水市工商行政管理局办事大厅、大门厅、值班室、前室和卫生间以外的面积）、第2层全部及六盘水市工商行政管理局委托其整体招租的第3层（含食堂）、第4层、第5层（除六盘水市工商行政管理局办公区以外的面积）、第6层（大会议室、保管室和露天阳台）及地下1层（停车场）出租给被告，租期为20年（2008年1月1日至2027年12月31日）；第一租期为5年（2008年1月1日至2012年12月31日），年租金为450000元，每三年为一个租金计算期，每个租金计算期调整一次租金，参考同期同行业价格指数由双方协商调解；房屋交付后在一个月内一次性支付二年租金900000元，以后按每年支付，于每年租金结算期的前一个月支付；合同签定之日起三日内原告将房屋及附着设施整体交付给被告；合同签订之日至2007年12月31日为原告无偿提供给被告的装修时间；被告对房屋及附着设施进行改扩建后新增固定资产在20年租赁期满后无偿给原告；被告为六盘水市工商行政管理局办公车辆及在册有车职工提供停车位；被告在约定经营活动过程中产生的一切税收及费用由被告承担；被告拖欠租金二月以上，原告有权终止合同，违约方按租金总额的20%向对方支付违约金。此后，被告对房屋进行装修并安装了电梯。2008年10月31日，被告将地下停车场即负一层返还给六盘水市工商行政管理局。在合同约定的第一期租期5年届满后，双方又签订《补充协议》对第二期租赁期限约定为3年（2013年1月1日至2015年12月31日），年租金为800000元，每年12月31日前支付下一年度的租金800000元，其他条款仍按原合同条款执行。2013年12月，双方又口头将2014年的租金约定为720000元。因被告仅支付了600000元，尚欠120000元未付，故原告诉至法院。
一审法院经审理认为，原告六盘水同顺商务有限公司与被告六盘水市钟山开发区凤原酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》未违反有关法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。双方在合同中约定每年12月31日支付下一年度租金，被告拖欠租金二月以上，原告有权终止合同。则2014年度的租金被告应在2013年12月31日支付完毕，2015年度的租金被告应在2014年12月31日支付完毕。现2014年度的租金原告仅支付了600000元，尚欠2014年的租金120000元及2015年的租金未付，其行为已构成违约，超过约定应当终止合同的时间，但因双方约定的合同履行期尚未届满，被告的行为表示其已不履行给付租金的义务，终止合同的前提应当是解除合同。故对原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、由被告返还租赁物、支付2014年的租金120000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张按租金总额720000元的20%计付违约金144000元，虽双方在合同中有所约定，但计付标准过高，被告的违约行为可能给原告造成的损失就是占用租金的利息损失，故本院以参照中国人民银行同期贷款年利率5.6%，酌情上浮30%的标准，以年利率7%从2013年12月31日起计算违约金，超出部分不予支持。原告主张的律师代理费，因双方未在合同中约定由被告承担，且该费用不属于法律规定必须支持的范畴，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告六盘水同顺商务有限公司与被告六盘水市钟山开发区凤原酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告六盘水市钟山开发区凤原酒店于判决生效之日起十日内将位于XX房屋第1层（除六盘水市工商行政管理局办事大厅、大门厅、值班室、前室和卫生间以外的面积）、第2层、第3层（含食堂）、第4层、第5层（除六盘水市工商行政管理局办公区以外的面积）、第6层（大会议室、保管室和露天阳台）返还给原告六盘水同顺商务有限公司；三、被告六盘水市钟山开发区凤原酒店于判决生效之日起十日内支付原告六盘水同顺商务有限公司2014年度拖欠租金120000元及违约金11200元（以本金120 000元、年利率7%计算，从2013年12月31日算至2015年3月31日，2015年4月1日至判决生效之日的违约金该标准计算）；四、驳回原告六盘水同顺商务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5560元，因适用简易程序减半收取2780元，由原告六盘水同顺商务有限公司负担1288元，被告六盘水市钟山开发区凤原酒店负担1492元（原告已自愿预交，由被告连同上述第三款一并返还原告1492元）。
一审宣判后，凤原酒店不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人在一审补充民事诉状中的全部诉讼请求；3、判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要理由是：1、一审法院对案件事实的认定以及法律的适用发生严重错误，本案属于解除合同之诉，上诉人没有根本违约，合同不能解除，还需继续履行，本案中是因被上诉人的种种违约在先，上诉人只支付了60万元，剩下的12万元想和被上诉人互相抵消债务，和被上诉人协商不成之后才导致上诉人迟延支付。上诉人没有拒绝支付主要债务，亦没有构成根本违约，合同的最终目的还能实现。根据合同法的相关规定，本案不属于协商解除和附条件解除合同的情形，也不属于法定解除合同的情形。2、根本违约对于解除权的意义是双重的，一方面其固然是解除合同的主要理由，另一方面其更是对当事人解除合同权利的重要限制。相关司法解释说明，当事人的违约行为达到根本违约的，合同解除；当事人的违约行为不构成根本违约的，合同不能解除。从最高院的指导案例中可以得出共识：违约方的行为构成违约，但是不构成根本违约时，人民法院的审理思路一般是对原告释明，让其改变诉讼请求，如追究违约责任并继续履行，如果原告坚持不变更诉讼请求，再行驳回其诉讼请求。因为根本违约与解除合同的关系在于通过根本违约制度严格限制一方当事人在对方违约以后滥用解除合同的权利。如果上诉人是想根本违约，那绝对不会只拖欠12万的租金，因为12万元只属于年租金72万元的少部分，继续履行合同，能实现合同目的，上诉人和被上诉人都能双赢。
被上诉人同顺公司未作答辩。
二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的基本一致。
本案争议的焦点是：1、涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应解除；2、凤原酒店是否应支付同顺公司房屋租金120000元。
本院认为，本案中，根据双方的约定，凤原酒店应向同顺公司支付2014年度的房屋租金为720000元，双方均认可凤原酒店已向同顺公司支付了600000元，尚欠120000元未支付，由于凤原酒店已经支付了该年度绝大部分租金600000元，其并未构成根本性违约，故本案不符合合同解除的条件，对同顺公司要求解除涉案合同的诉请本院不予支持。对凤原酒店是否应向同顺公司支付房屋租金120000元的问题，对于凤原酒店陈述未支付120000元租金的理由，一方面其称是因为同顺公司未交付地下一层，其未得到地下一层使用；另一方面其在上诉状中又称该120000元是想与同顺公司互相抵销债务，两个说法是互相矛盾的。另外，从涉案物管协议来看，凤原酒店在地面停车场不够用的情况下，仍然可以使用地下停车场；双方于2007年10月19日第一次签订的租赁合同已履行了六年之久，凤原酒店却于2014年才提出对方未交付地下一层给其使用，不仅未能提供证据证实也于常理不符，故凤原酒店应按双方约定向同顺公司支付2014年度的剩余未付租金120000元及相应违约金。
综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民商初字第25号民事判决第（三）项即“被告六盘水市钟山开发区凤原酒店于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水同顺商务有限公司2014年度拖欠租金120000元及违约金11200元（以本金120000元、年利率7%计算，从2013年12月31日算至2015年3月31日，2015年4月1日至判决生效之日的违约金该标准计算）”；
撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民商初字第25号民事判决第（一）项即“解除原告六盘水同顺商务有限公司与被告六盘水市钟山开发区凤原酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》”、第（二）项即“被告六盘水市钟山开发区凤原酒店于本判决生效之日起十日内将位于XX号房屋第1层（除六盘水市工商行政管理局办事大厅、大门厅、值班室、前室和卫生间以外的面积）、第2层、第3层（含食堂）、第4层、第5层（除六盘水市工商行政管理局办公区以外的面积）、第6层（大会议室、保管室和露天阳台）返还给原告六盘水同顺商务有限公司”、第（四）项即“驳回原告六盘水同顺商务有限公司的其他诉讼请求”；
驳回六盘水同顺商务有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2780元，二审案件受理费2924元，共计5704元，由六盘水同顺商务有限公司负担2800元，六盘水市钟山开发区凤原酒店负担2904元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
审 判 员 杨 梅
代理审判员 朱国艳
二○一五年七月二十六日
书 记 员 李荣迅
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