法定代表人陈某学，系该公司执行董事。
委托代理人吕贵荣，贵州天职律师事务所律师。委托权限为特别授权。
委托代理人吴昱辰，贵州天职律师事务所律师。委托权限为一般授权。
被告（反诉原告）贵阳某某文化传媒发展有限公司。
法定代表人黄某军，系该公司总经理。
委托代理人王惠奇，贵州拓瑞律师事务所律师。委托权限为特别授权。
原告（反诉被告）黔西县某某房地产开发有限公司与被告（反诉原告）贵阳某某文化传媒发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年3月28日受理后，于2014年1月21日作出(2013)黔县民初字第438号民事判决，被告（反诉原告）贵阳某某文化传媒发展有限公司不服判决，向贵州省毕节市中级人民法院提起上诉，该院于2014年6月16日以原判决认定事实不清，违反法定程序，可能影响案件的正确判决为由，作出（2014）黔毕中民终字第695号民事裁定书。裁定书裁定：一、撤销贵州省黔西县人民法院（2013）黔县民初字第438号民事判决；二、发回贵州省黔西县人民法院重审。本院2014年7月22日对本案立案后，依法由副庭长雷卫担任审判长，与审判员傅咏梅、人民陪审员付勇组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黔西县某某房地产开发有限公司（下称某某公司）的委托代理人吕贵荣、吴昱辰与被告（反诉原告）贵阳某某文化传媒发展有限公司（下称凤凰公司）的委托代理人王惠奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司（反诉被告）诉称：某某公司是位于黔西县新城迎宾大道的黔西商会大厦的合法开发商，在开发工作结束进入销售阶段后，由于某某公司开发项目的商业用房定位于推广黔西地方旅游文化商品用途，需要委托与文化宣传有关的第三方代为销售。凤凰公司得知后，与原告进行协商，双方于2011年3月24日在黔西签订了《黔西·商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》、2012年3月16日签订了《全程营销代理合作补充协议》，并陆续向凤凰公司支付了共计1 060 000.00元的中介等费用。但在合同履行中，凤凰公司虽然提出了一些宣传、营销方案，但实际销售、招商等效果并不好，根本达不到合作合同所约定的销售目标。某某公司才发现被告并没有房地产代理销售的资质，并不是合法从事房地产经纪中介服务的机构，没有能力、没有资质、没有专业团队从事房地产全程营销代理业务。为及时终止凤凰公司的无权代理销售并尽量挽回损失，某某公司向凤凰公司提出解除合同，并就项目销售权的移交及费用返还事宜进行协商，但凤凰公司对某某公司的合理合法要求不予认可。为维护某某公司的合法权益。特依法向法院提起诉讼，请求判决：1、确认双方签订的《黔西·商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》和《全程营销代理合作补充协议》无效并解除；2、判决凤凰公司返还违法向某某公司收取的中介费用1 060 000.00元；3、承担本案受理费。
为支持自己的诉讼请求，原告（反诉被告）在举证期限内向法庭提交了下列证据：
第一组、某某房开公司的营业执照、组织机构代码、税务登记证、凤凰公司营业执照、某某公司开发黔西商会大厦小区的用地、规划、施工、销售手续，用以证明某某公司与凤凰公司的诉讼主体身份情况及某某公司的开发资格；
第二组、双方签订的《黔西·商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》及《全程营销代理合作补充协议》，用以证明某某公司与凤凰公司就本案所涉商业用房的代理销售事项进行约定的事实；
第三组、某某公司向凤凰公司支付各项代理等费用的财务依据，用以证明某某公司支付各项费用的事实；
第四组、某某公司向凤凰公司发出的终止履行合同通知书及凤凰公司的签收依据，用以证明某某公司在发现凤凰公司无房地产代理销售资质后，及时提出权利主张的事实；
第五组、某某公司组织机构代码证及法定代表人身份证明，用以证明某某公司法定代表人的变更；
第六组1、2012年8月3日回复函；
2、2012年8月4日凤凰公司会议纪要；
3、2012年8月23日工作联系函；
4、2011年9月26日凤凰公司制定的销售计划安排书复印件各一份。
该组证据用以证明凤凰公司违约，合同期即将届满才出的销售计划；某某公司是委托其进行预售代理销售，故不存在交房与否的问题；其在工作函里已超出合同约定的范围，所以真正的违约方是凤凰公司。
被告（反诉原告）凤凰传媒公司反诉并辩称：双方于2011年3月24日所签订的《黔西.商会大厦项目全程营销代理合作合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规等强制性规定，系有效合同，该合同约定某某公司将其开发的黔西商会大厦一、二层商业房项目委托凤凰公司负责项目策划、招商、销售及后续商业营运管理的代理人。合同签订后，凤凰公司按照合同约定对委托物业进行市场定位和业态规划，安排专业人员耗时两个多月走遍毕节地区的所有县市，洽谈相关招商事宜，并多次前往毕节地委、毕节地区旅游局及黔西县宣传部、旅游局、工能局等众多部门，并将项目列入第七届旅游发展大会重点建设项目。但在项目营销过程中，因某某公司违反合同约定，未按期完成工程进度及按约定支付代理佣金，致使房屋无法按期交付给承租人等原因，给凤凰公司的营销活动带来巨大阻碍及负面影响，在凤凰公司多次致函某某公司要求其及时抓紧时间落实物业装修一事，但不知为何迟迟不为承租户办理交房手续，其行为严重影响凤凰公司的招商绩效，导致凤凰公司在长达一年的招商代理活动中消耗了大量的人力物力资源。
2012年3月16日，因某某公司的多次违约行为导致项目营销代理工作无法开展，经双方协商达成《补充协议》，约定由某某公司一次性向被告支付660 000.00元，作为该项目招商、营销等方面工作资金的补充支持。并承诺该项目在3月31日前，按照双方商定的交房标准基本完成项目室内装修，达到经营要求。2012年4月9日，凤凰公司又书面通知某某公司，能否明确项目的具体交付时间以便于能及时和商家沟通，但某某公司迟迟未予明确表态。2012年8月凤凰公司致函某某公司，要求其按合同约定的结算方式支付凤凰公司已售、招租物业的佣金及其他相关招租事宜。但某某公司以佣金金额与实际金额出入较大为由，迟迟未履行结算付款义务，而于2012年11月2日以凤凰公司不具备资质及专业团队为由单方面致函终止履行《黔西.商会大厦项目全程营销代理合作合同》，并要求凤凰公司于2012年11月5日前办理清结、返还事宜。待凤凰公司按约定时间前往某某公司处要求结算佣金时，某某公司又以种种理由推诿并要求凤凰公司移交相关手续。
根据合同约定某某公司理应按月支付已售、招租物业代理佣金564 282.18元，但在长达两年的合作过程中，未支付一分钱的代理佣金，某某公司无视合同约定，其行为严重损害凤凰公司的合法权益，基于某某公司已向法院起诉，凤凰公司特根据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提出如下反诉请求，请求法院一并审理及判决：依法解除双方签订的《黔西商会大厦项目全程营销代理合作合同》及《全程营销代理合作补充协议》；某某公司向凤凰公司支付代理佣金564 282.18元并承担违约金300 000.00元；本案本诉及反诉的诉讼费由某某公司承担。
凤凰公司为证明其抗辩及反诉理由成立，向法庭提交了下列证据：
第一组：凤凰公司的营业执照、组织机构代码、法人资格证明，用以证明其诉讼主体身份情况；
第二组：双方签订的《黔西·商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》及《全程营销代理合作补充协议》，用以证明双方的权利义务关系，且某某公司因违约而补偿凤凰公司660 000元，并承诺在2012年3月31日前完成室内装修并达到经营要求的事实；
第三组；凤凰公司分别于2011年12月15日、2012年1月9日、2012年2月11日、2012年4月9日、2012年8月2日、2012年8月20日向原告发出的六份工作联系函，用以证明某某公司未按合同履行义务；
第四组：2013年1月28日的移交清单一份，用以证明某某公司欠凤凰公司564 282.18元佣金及因某某公司违约导致十一间商铺退铺的事实。
经庭审质证，凤凰公司对某某公司提交的第一、二组证据均无异议，对第三组证据认可收到1 060 000.00元。对第四组证据的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。对第五、六组证据的真实性无异议，对证据六的证明目的有异议。
某某公司对凤凰公司提交的证据的真实性均无异议，但对第二、三、四组证据认为达不到其证明目的。
经认证，某某公司与凤凰公司提交的上述证据，因来源合法、内容客观真实，并能反映本案的相应事实，应予采信。
根据某某公司与凤凰公司的诉辩、陈述意见及举质证情况，本案双方争议的焦点是：一、双方签订的《黔西·商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》及《全程营销代理合作补充协议》是否有效；二、某某公司要求返还1 060 000.00元的诉请能否得到支持；三、凤凰公司要求某某公司支付564 282.18元佣金及300 000.00元违约金的反诉请求能否得到支持。
经审理查明：某某公司是位于黔西县新城迎宾大道的黔西商会大厦的合法开发商，合法取得位于黔西县收费站出口，迎宾大道环岛南侧的3947.868平方米土地进行黔西商会大厦AB栋工程的开发，并就上述工程办理了商品房预售许可证。在上述工程开发工作结束，进入销售阶段时，某某公司作为甲方与作为乙方的凤凰公司于2011年3月24日签订了《黔西·商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》，约定某某公司将黔西.商会大厦一、二层商业房项目委托凤凰公司为该项目的商业物业业态定位策划、招商、销售和后续商业运营管理代理人。合同第四条、第五条分别对凤凰公司的服务范围和义务进行了约定。合同第九条对代理佣金及分成约定为：策划服务费。“双方签订合同后三日内，甲方向乙方支付项目策划费10万元人民币，乙方即组织该项目针对性调研，和业态规划方案，项目销售和招商策略方案；乙方完成该项目业态规划方案，项目销售和招商策略方案，并经甲方确认后三日内，甲方向乙方支付策划费10万元人民币。”对销售代理佣金约定为：“基本代理佣金按照销售合同中签定的总房款的3%计取代理佣金。”对可申请佣金条件约定为：“买受人已经按照合同的约定支付了首付购房款，并办理银行按揭后，即视为该销售合同已经被买受人实际履行；买受人已经按照买卖合同的约定支付了首期购房款，或一次性或分期付款后，即视为该销售合同已经被买受人实际履行”。对招商代理佣金的申请条件合同约定为：“该项目整体营业率达到85%，承租人已经按照租赁合同的约定，支付了相应款项，即视为该租赁合同已经被承租人实际履行，具备申请招商代理佣金的条件。”合同第十一条对中止合同进行了约定。合同签订后，某某公司依照约定分别于2011年3月29日通过工行贵州省贵阳省府路分理处支付了凤凰公司100 000.00元广告策划费；2011年6月3日通过工行黔西支行支付了100 000.00元广告策划费；2011年10月28日通过工商银行省府路分理处支付200 000.00元提供服务劳务费。
2011年9月26日凤凰公司向某某公司提交其制定的《黔西.商会大厦9月份第一阶段销售计划安排》。
2011年12月15日，凤凰公司向某某公司送达《近期项目招商工作进程的通报及加快工程进度督促的工作联系函》，要求某某公司“快速推进项目装修进程，确保在12月20日前启动装修，2012年2月29日前全面完成所有装修。”
2012年1月9日凤凰公司向某某公司送达了《关于商会大厦项目推售改期的工作联系函》，内容为：“、、、、、、由于贵公司的装修迟迟未动，项目外观形象未能有所提升，从而导致销售的支撑力严重不足，甚至严重影响了项目的招商工作进度。为此，我司建议销售延后至项目外立面和门头装修基本完成之后。”
2012年2月11日凤凰公司向某某公司送达了《关于商会大厦项目铺面交房使用时间联系函》，内容为：“、、、、、、对于项目工程进度事宜请贵公司明确项目装修完成并交房给经营户进场装修时间；明确项目商场内自动扶梯的安装完成时间，便于我公司招商工作的计划开展。”某某公司负责人田兴华2012年2月13日在该联系函上注明“交经营户装修时间2012.3.8前；扶梯2012.3.25前安装完成。”
后经双方协商，于2012年3月16日签订了《全程营销代理合作补充协议》，其中第二条约定，由某某公司在协议签订后五个工作日内向凤凰公司一次性支付660 000.00元作为对该项目招商、营销等方面工作资金的补偿支持。第三条约定，某某公司须确保该项目在3月31日前按照双方协商的交房标准基本完成项目室内外装修，达到经营要求。依据该补充协议，某某公司于2012年3月28日通过工行黔西支行支付凤凰公司策划费660 000.00元。至此，某某公司陆续向凤凰公司支付了共计1 060 000.00元的策划等费用。
2012年4月9日，凤凰公司向某某公司送达了《关于明确项目商家进场装修时间的工作联系函》，要求“抓紧工程进度，明确项目的具体交付时间。”
2012年8月2日凤凰公司向某某公司送达了《关于支付招商及销售代理佣金的工作联系函》，提出相应要求及请求费用补偿，并提出某某公司应支付其招商、销售代理佣金费用140 829.09元，商铺招商代理费用206 894.25元，共计347 723.34元。某某公司于2012年8月3日向凤凰公司送达了《回复函》，对凤凰公司送达的上述《联系函》进行了答复，认为其不符合销售代理佣金的结算条件，不具备招商代理佣金的申请条件，但同意借支和补助资金。
2012年8月4日，某某公司与凤凰公司相关人员在黔西商会大厦售楼部，就“关于黔西商会大厦项目需要明确的几个问题”召开会议，形成相应意见。
2012年8月20日凤凰公司向某某公司送达了《关于黔西.商会大厦项目商用物业全程营销代理前期工作结算及后续营销工作开展的工作联系函》，对项目的营销工作提出八点意见。某某公司于2012年8月23日出具《工作联系函》进行了答复。
2012年11月2日，某某公司以凤凰公司不是从事房地产经济活动的中介服务机构为由，向凤凰公司送达了《终止履行合同通知》要求终止履行2011年3月24日签订了《黔西商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》。后双方于2013年1月28日办理了移交手续，某某公司负责人田兴华签收了《移交清单》，该清单记载凤凰公司完成销售63笔，销售金额7 930 503.00元；商铺租赁合同总租金108 789.00元。现因某某公司与凤凰公司签订《黔西·商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》和《全程营销代理合作补充协议》后，未能完全实现合同目的而诉至本院，双方请求判决如前所诉。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”的规定，凤凰公司虽不具备从事房地产经纪行为的专业资质，但其与某某公司签订的《黔西商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》和《全程营销代理合作补充协议》是双方真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，应认定为有效合同，故对某某公司要求确认合同无效的请求，不予支持。上述合同在履行中因不能完全实现各自的合同目的，在某某公司2012年11月2日向凤凰公司送达《终止履行合同通知》，双方已于2013年1月28日办理移交手续，凤凰公司将其代理销售的房屋及代租的商铺清单交付某某公司后，已经事实上确认解除，故对某某公司与凤凰公司要求解除合同的请求，予以确认。在合同的履行中因某某公司未完成合同要求的装修工作，凤凰公司也未向本院提交其履行了招商工作的相关依据，应认定为双方均有不同程度的违约，故对凤凰公司要求某某公司支付300 000.00元违约金的反诉请求，不予支持。
对某某公司支付给凤凰公司的1 060 000.00元策划费等费用，依据合同的约定，均系某某公司确认的凤凰公司为涉案项目支出的费用补偿及工作成果应获的报酬，故对某某公司要求凤凰公司返还其1 060 000.00元各项费用的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，凤凰公司享有合同解除后要求对销售代理佣金及招商代理佣金进行结算的权利。依据2013年1月28日双方办理的《移交清单》，凤凰公司销售金额为7 930 503.00元，销售代理佣金为7 930 503.00元×3%＝237 915.09元，对凤凰公司要求某某公司支付其237 915.09元销售代理佣金的请求，予以支持。因凤凰公司未提供相应证据证明其已经达到申请招商代理佣金的条件，故对其要求某某公司支付326 367.09元招商代理佣金的请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第四条、第十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黔西县某某房地产开发有限公司与被告（反诉原告）贵阳某某文化传媒发展有限公司签订的《黔西·商会大厦项目商用物业全程营销代理合作合同》和《全程营销代理合作补充协议》已于2013年1月28日解除；
二、驳回原告（反诉被告）黔西县某某房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）贵阳某某文化传媒发展有限公司退还1 060 000.00元各项费用的诉讼请求；
三、由原告（反诉被告）黔西县某某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付被告（反诉原告）贵阳某某文化传媒发展有限公司销售代理佣金237 915.09元；
四、驳回被告（反诉原告）贵阳某某文化传媒发展有限公司要求原告（反诉被告）黔西县某某房地产开发有限公司承担300 000.00元违约金的诉讼请求。
本诉案件受理费14 340.00元，由原告（反诉被告）黔西县某某房地产开发有限公司自行负担。反诉案件受理费12 444.00元由原告（反诉被告）黔西县某某房地产开发有限公司自行负担7 575.00元，被告（反诉原告）贵阳某某文化传媒发展有限公司负担4 869.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内向本院申请强制执行。
审 判 长 雷 卫
审 判 员 傅咏梅
人民陪审员 付 勇
本件与原件核对无异
二〇一四年十二月九日
书 记 员 李 姹
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