被上诉人（原审原告）凯里市永吉实验学校。
法定代表人夏培军，系该校校长。
特别授权委托代理人林琳。
上诉人张存因与被上诉人凯里市永吉实验学校房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民重字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年2月14日，原告凯里市永吉实验学校与被告张存签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于钟山区双坝村珍禽养殖场出租给原告使用；原告在使用过程中造成他人人身伤亡、财产损失，由原告负责赔偿；年租金12万元，签订合同时支付定金6万元，2012年5月1日支付30万元（不包括定金转为租金的6万元），2015年5月1日支付24万元；被告在2012年5月1日收到原告30万元租金后，将1#、2#、3#房屋改为2.6米高的平房36间；租期自2012年5月1日起至2017年4月30日。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，被告已按约定将租赁物改为2.6米高的36间平房交付给原告，原告亦按约定支付了租金30万元及定金6万元给被告。2012年5月28日，该校校长夏培军向六盘水市钟山区发展和改革局申请在其向被告租用的房屋范围钟山区双坝村设立永吉实验学校。2012年6月14日，原告以六盘水市钟山区永吉实验学校的名义给六盘水市钟山区改革和发展局作出承诺书载明：原养殖场占地9亩，房屋建筑面积1450平方米，其中1000平方米厂房为石棉瓦顶，根据办学设施要求，拟将厂房改为水泥平房顶，扩门、扩窗，食堂、洗澡间为新建面积350平方米，学生活动操场1200平方米，共投资110万元。2012年6月14日，六盘水市钟山区改革和发展局作出钟发改函（2012）120号备案通知，同意六盘水市钟山区永吉实验学校扩建。2013年8月5日，六盘水市钟山区教育局作出钟教局复（2013）33号文件，同意夏培军设立六盘水市钟山区永吉实验学校。
另查明，原告在办学使用期间，因月照机场建设用地需要，征用了学校周边的部分土地修建公路的其他公共设施，导致学校周边环境发生变化。2013年9月11日，六盘水市钟山区安全生产监督管理局对原告开办的六盘水市钟山区永吉实验学校进行检查时发现，上述房屋顶之上被他人架设高压电线横穿、周边围墙向外倾斜有裂缝，责令原告另择教室搬迁。2013年9月14日，六盘水市钟山区教育局要求原告对场地不平整、进校园道路无临边防护、学校围墙开裂等隐患，进行整改。2013年12月5日，六盘水市钟山区教育局作出钟教局通（2013）160号文件，明确钟山区永吉实验学校目前存在严重的安全隐患，至今未整改，责令在接通知之日起十五日内搬到安全、达到办学条件的地点办学，否则，将吊销办学许可证。2013年12月16日，原告将六盘水市钟山区永吉实验学校搬迁至六盘水市钟山区德乌原宏业职校内。
原审判决认为，原告凯里市永吉实验学校与被告张存签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按约定交付租金给被告，被告已按约定将租赁物交付给原告，双方均各自履行了自己的义务。合同中虽未约定租赁物用于办学，但在办学过程中，被告是实际知道的，原、被告双方也未对租赁合同进行补充约定，应视为双方对租赁物用途的认可。由于租赁场地修建机场公路施工占用学校部分土地、拆除部分围墙，同时施工经常放炮，导致围墙开裂，地面不平，主体建筑上空高压电线横贯，对此情况被告是明知的。在办学过程中，有关部门对租赁物进行检查时发现在该租赁物上办学已不符合办学条件，要求原告将所办学校搬迁至符合办学条件的地方持续办学，否则将取消办学许可资格。原告根据管理部门的要求，虽然向被告发出整改通知书，但原、被告双方对存在的问题，未进行协商处理，双方均负有一定责任。对出现的安全隐患，不是原告的行为造成，亦不是被告的行为造成，对此双方均无过错。由于合同已经不能实际履行，并且原告已经搬迁，故对原告主张解除合同的请求予以支持。对原告主张返还租金问题，原告使用租赁物的时间至2013年12月16日，使用期间的租金为195000元，未使用期间租金为165000元。导致合同不能履行，原、被告双方均无过错，因此，对未使用期间的租金，应按公平对等原则各自承担一半，故应由被告返还原告租金82500元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决被告张存在本判决生效后十日内返还原告凯里市永吉实验学校租金82500元。案件受理费3760元,由原告负担1897元,由被告负担1863元。
原审判决宣判后，张存不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决并改判驳回被上诉人凯里市永吉实验学校在原审中的诉讼请求。其上诉理由为：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并未约定租赁用途。上诉人已按照合同约定将符合约定的租赁物交予被上诉人使用。被上诉人将租赁物用于办学还是用作他用与上诉人无关；2、在主管部门对租赁物检查之前，被上诉人已向钟山区教委及市教育行政主管部门申请另择校址办学。因此，被上诉人实为蓄意解除双方之间的租赁合同关系，其应承担全部过错责任；3、被上诉人为交付符合约定的标的物，已投入巨资对房屋及场地进行改造。如合同被终止，上诉人将遭受巨额的经济损失。
被上诉人凯里市永吉实验学校在本院二审中未作书面答辩。
各方当事人在本院二审中均未提交新证据。
本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人凯里市永吉实验学校因《房屋租赁合同》被解除后所遭受的租金损失应当如何进行分担。
本案中，上诉人与被上诉人于2012年2月14日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均已按照合同约定分别履行了交付租赁物及交付房屋租金的义务。双方在履行《房屋租赁合同》过程中均不存在过错。租赁物现因不可归因于双方当事人的情形，无法继续满足凯里市永吉实验学校用于办学的租赁要求，且被上诉人已实际搬迁，故被上诉人主张解除合同的诉请应予支持。合同解除后，双方当事人应当依据公平原则合理分担被上诉人凯里市永吉实验学校因此遭受的租金损失。原审判决在认定《房屋租赁合同》已无继续履行可能的情况下，结合双方当事人对此均无过错的事实，判决双方当事人对被上诉人凯里市永吉实验学校租金损失各承担50%的责任，并无不当。上诉人张存主张因《房屋租赁合同》未约定租赁用途，故租赁房屋不能满足办学需要不能作为解除合同的依据。本院结合承租人属学校性质的事实及双方当事人对租赁房屋条件的约定，认定上诉人张存对被上诉人凯里市永吉实验学校租赁涉案房屋系出于办学需要的事实是明知的。对上诉人该项主张本院不予采信。上诉人张存另主张被上诉人凯里市永吉实验学校蓄意解除合同，故应承担全部过错责任。本案中，根据钟教局复（2013）33号文件显示，被上诉人凯里市永吉实验学校的办学申请于2013年8月5日经六盘水市钟山区教育局所批准，办学地址为双方所约定的租赁物处。至于之后办学场地发生变更，是基于2013年12月5日钟教局（2013）160号文件要求。综上，对于上诉人该项上诉理由本院亦不予采信。上诉人张存再主张，其为改造涉案房屋及场地已支付巨额费用。因本案中上诉人未就该部分请求提起反诉，本院不予审查。上诉人可另循法律途径解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3760元，由上诉人张存负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 波
审 判 员 朱会峰
代理审判员 黄佑玲
二○一五年十二月四日
书 记 员 严秋玲
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