被上诉人（原审原告）岑洪元，贵州省独山县人，住独山县。
被上诉人（原审原告）莫征军，贵州省独山县人，住独山县。
二被上诉人委托的代理人尚中平，贵州法庄律师事务所律师。
上诉人黎金明与被上诉人岑洪元、莫征军房屋买卖合同纠纷一案，独山县人民法院于2015年7月31日作出（2015）独民初字第464号民事判决后，黎金明不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2015年1月10日，原告岑洪元、莫征军与被告黎金明签订了《房屋地基转让书》，约定将被告座落于独山县上司镇上司横街三叉口的房屋及地基转让给原告，价格为138万元，约定当日支付定金100 000元，2015年3月30日前补足1 000 000元，被告即将房产证、土地使用证交给原告，原告付清余款380 000元后，被告15日内搬出，并将房屋、地基交付给原告；被告有义务协助原告办理相关过户手续，费用原告负责；合同约定了双方违约责任，如被告违约，除退还定金10万元外，另支付20万元违约金；如原告违约则被告不再退还定金。协议签订后，原告即支付被告定金10万元，因涉部分空地，原告另支付给被告人民币2288元。2015年2月12日，被告黎金明向二原告提出因家庭成员意见不一，不同意出卖房屋，双方由此产生纠纷。纠纷发生后，双方曾就善后事宜进行协商，并于2015年3月18日经上司司法所调解未果。原告于2015年3月27日申请证据保全公证，证实原告要求继续履行合同，支付二期款90万元，因被告及其妻李桂珊不同意卖房，不收受该款，原告于2015年3月30日将90万元购房款提存于贵州省黔南州维正公证处，因此支付公证费2700元。另查明，该房屋买卖合同标的房屋为被告黎金明及其妻李桂珊夫妇共同共有，原、被告协商房屋买卖事宜时李桂珊在场，但中途有事外出，未参与合同最后签订，协议上“李桂珊”签名为黎金明代签。
二原审原告一审诉称：2015年元月，原告得知被告出售房屋的信息，多次与被告协商后，同月10日双方签订了《房屋地基转让书》，协议约定被告以138万元的价格将其夫妻共有的房屋及宅基地使用权转让给原告，约定当日支付定金10万元，2015年3月30日前支付购房款90万元，余款38万元待被告交付房屋所有权证手续后付清；约定被告违约，除应返还原告10万元定金外，还应向原告支付20万元违约金。当日原告即付定金10万元及房款2288元。后被告反悔，不同意继续履行合同，原告因此于3月27日进行了证据保全公证，并于3月30日向黔南州维正公证处办理了提存。被告不履行合同义务，其行为构成违约，根据《民诉法》和《合同法》相关规定，特起诉要求确认双方签订的协议为有效合同；请求解除合同并判决被告按约定返还定金10万、购房款2288元，支付违约金20万元；赔偿原告因履行合同而产生的公证费2700元；由被告承担本案诉讼费。
原审被告一审辩称：被告在未取得李桂珊的书面授权的情况下，签订了《房屋地基转让书》，事后也没有得到李桂珊的追认，损害了共有人李桂珊的权益，违反《合同法》52条和《城市房地产管理法》第38条，《民法通则》第55条的规定，因缺乏生效要件，双方签订的合同成立，但不能生效，被告同意退还原告预付款102 288元，但不同意支付违约金200 000元。被告已提前通知原告合同不再履行，且双方在发生争议并经调解未果的情况下，原告仍进行提存公证，故被告不同意支付其2700元的公证费。请求法院驳回原告不合法、不合情理的诉求。
一审法院认为，本案争议焦点有以下三个方面：一是双方买卖合同的效力问题；二是合同是否应当解除；三是被告应否承担违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，房屋买卖合同效力不受出卖人是否有权处分房屋的影响，本案的房屋买卖合同有效，被告主张合同无效不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案被告明确表示未取得处分权致使标的物所有权不能转移，不同意继续履行合同，因此原告请求解除合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，原告选择适用违约金条款，请求被告返还定金100 000元及2288元预付款，并按约定支付 200 000元违约金的主张，应予支持。根据双方约定的违约金数额，足以弥补原告因履行合同所造成的损失，故原告要求被告支付2700元公证费的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方2015年1月10日签订的《房屋地基转让书》；二、由被告黎金明退还原告岑洪元、莫征军人民币102 288元，支付给原告岑洪元、莫征军违约金200 000元，上述款项限于本判决生效后15日内给付。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决书确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5874元，由被告黎金明承担。
一审宣判后，黎金明不服，本院提出上诉，称：一、一审程序违法。体现在：1、本案立案前，上诉人之妻李桂珊已提起撤销《房屋地基转让书》之诉，一审法院立案为独民初字第257号，本案应以独民初字第257号为裁判的依据，故一审违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定；2、一审法院开庭时一再要求被上诉人增加解除《房屋地基转让书》诉请的作法违背告诉才处理的司法原则以及最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三十四第三款的规定，损害了上诉人的诉讼权利；3、一审法院回避上诉人提出违约金明显过高的请求；4、一审法院采用被上诉人所提未经上诉人同意的录音证据，侵害了上诉人的人身权，也不能提供录音的原始载体；5、上诉人未取得妻子李桂珊的同意所签订《房屋地基转让书》系无效协议，双方当事人均有对等过错，一审判决上诉人承担全部20万违约金，显失公平；6、一审法院遗漏李桂珊参加诉讼是不符合法律规定的。二、案件事实不清。一审未对李桂珊是否同意上诉人代理其签订转让书作充分的查明，就认定李桂珊同意转让，这缺乏客观依据；在上诉人提出减少违约金请求时，一审就应查明被上诉人的损失情况，对被上诉人故意扩大90万资金提存导致的公证费及提存期间利息损失不予支持，但一审法院未审查损失，也未对减少违约金的请求进行司法评价。三、一审适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，发回重审。
二被上诉人二审辩称：双方当事人所签转让书依法成立有效；根据《合同法》第114条的规定，转让书所约定的违约金未超过“过分高于造成的损失”的限度，一审对违约金判决完全正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理，二审查明的事实与一审一致。
本院认为，对于上诉人所提应以李桂珊所提确认《房屋地基转让书》无效之诉为本案审理依据的理由，李桂珊所提确认合同无效之诉的立案时间虽在本案之前，但并未下判，此两案虽有关联性，但本案的审理不是必须以合同无效案为依据，故此上诉理由不成立；一审法院在审理过程中依法进行法律释明，引导当事人依法诉讼，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，且根据双方对此合同不再履行的意思表示，对被上诉人所提解除合同的请求不再另行给予举证期，此诉讼活动并未违反法律的禁止性规定，故上诉人所提一审违反告诉才处理的原则以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四第三款规定的理由不成立；关于一审法院遗漏李桂珊系违法的理由，因上诉人与李桂珊为夫妻关系，虽系必要共同诉讼当事人，但被上诉人仅起诉上诉人，在诉讼中也未申请追加李桂珊，故一审法院根据被上诉人的意思表示确定被告合法，上诉人的此上诉理由不成立。上诉人关于不应采信录音证据的理由，因上诉人对此证据无异议，且此证据收集并未采用严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法，故此上诉理由不成立。综上，上诉人关于一审判决程序违法的理由不成立，其以程序违法要求发回重审的上诉请求不予支持。
对于上诉人所提一审法院未对李桂珊是否同意上诉人代理其签订转让书作充分查明，就认定李桂珊同意转让，系事实认定错误的理由，经查，一审法院关于李桂珊同意转让的认定是依据被上诉人所提供的四位证人出庭作证的证言，并结合当事人陈述、《房屋地基转让书》、收款收据等证据作出的，此认定全面、客观、合法，应予采信；上诉人的此上诉理由无证据支持，不予采信。
因被上诉人与上诉人于2015年1月10日所签《房屋地基转让书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，上诉人签订合同的行为获得了其妻李桂珊的认可，其有权处分二人共有房屋，故根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，此《房屋地基转让书》依法成立有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，人民法院对上诉人在诉讼过程中所提《房屋地基转让书》第四条约定的违约金过高，要求减少的请求应依法审查。根据双方于2015年1月10日签订《房屋地基转让书》后不久即发生纠纷、上诉人收取被上诉人102 288元款项、《房屋地基转让书》的内容等情况，双方约定的20万违约金过分高于造成的损失，依法适当减少，上诉人的减少违约金请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将双方约定的违约金减少为10万元。因上诉人违约，导致双方所答《房屋地基转让书》解除，其依法应承担支付10万违约金给被上诉人的违约责任。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法改判；对上诉人减少违约金的请求予以支持外，其余上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持独山县人民法院（2015）独民初字第464号民事判决第一项、第三项；
二、变更独山县人民法院（2015）独民初字第464号民事判决第二项为“由上诉人黎金明退还被上诉人岑洪元、莫征军人民币102 288元，支付被上诉人岑洪元、莫征军违约金100 000元，上述款项限于本判决生效后十日内给付”。
如未按本判决书确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5874元，由上诉人黎金明承担；二审案件受理费5874元，由上诉人黎金明承担3000元，被上诉人岑洪元、莫征军承担2874元；
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 王 锦
代理审判员 陆良艳
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 陈福江
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