原告周翠莲。
特别授权委托代理人张兆庆，贵州滴水律师事务所律师，执业证号XXX。
特别授权委托代理人梅桂，执业证号XXX。
被告彭锐。
被告方芳。
委托代理人娄大刚。
原告沈命龙、周翠莲与被告彭锐、方芳房屋租赁合同纠纷一案，原告沈命龙、周翠莲于2014年12月23日向本院提起诉讼，本院受理后，适用简易程序由审判员余华独任审理，于2015年1月13日、2015年1月29日公开开庭进行了审理，原告沈命龙、周翠莲及其委托代理人张兆庆、梅桂，被告彭锐、方芳及其委托代理人娄大刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈命龙、周翠莲诉称，2010年5月26日，原被告签订《租房协议》约定，二原告将位于贵州省盘县红果镇干沟桥的新城旅社（含旅社内设施）及该旅社门前的空地出租给二被告经营使用，租金为每年118?000元，租期为2010年5月26日至2013年5月26日止。合同签订后，二原告将旅社内的物品移交给二被告，二被告出具了相应的物品移交清单。此后二被告便开始使用房屋及房屋内的物品，期间二被告按照先使用后付租金的方式向二原告交租金。2013年5月26日租期届满后，二被告继续使用房屋，二原告也未提出异议，双方之间形成不定期的租赁关系。2013年11月18日，因城市改造需拆除二原告出租给二被告的房屋，二原告与盘县红果镇人民政府签订了拆迁补偿协议。至此，原被告签订的房屋租赁合同已不具备继续履行的条件。为此，二原告要求二被告结算差欠的房屋租金，并要求二被告按照其出具的物品清单返还租赁物，但二被告以种种借口推诿，直至二原告出租的房屋被拆除之日，二被告仍未向二原告返还物品清单中的租赁物。请求：一、判令被告彭锐、方芳连带支付尚欠原告沈命龙、周翠莲的租金25?216元。二、判令被告彭锐、方芳对已不能返还的租赁物折价赔偿原告沈命龙、周翠莲59?268元。三、案件受理费由被告彭锐、方芳共同承担。
为支持其主张，原告沈命龙、周翠莲在举证期限内提交了以下证据：1、原告沈命龙、周翠莲的居民身份证复印件各一份，用以证明沈命龙、周翠莲的身份情况，是本案适格的诉讼主体。二被告对该组证据无异议。2、《租房协议》复印件一份、物品出租清单六份，用以证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，双方对租金、租期等进行了约定，以及二原告移交给二被告的租赁物情况。二被告的质证意见为，对真实性无异议，但双方终止履行合同后，二被告已将清单中的物品移交给二原告，且二原告已自行进行了处理。
被告彭锐、方芳辩称，原被告之间确实存在房屋租赁合同关系，但对租金的支付方式，双方约定的是先付租金后使用房屋的方式。2013年5月26日之前的房屋租金，原被告已结算清楚。2013年5月26日之后，双方口头约定租金为30?000元/季度，按季度支付。2013年6月8日，二被告向二原告交付了2013年5月26日至2013年8月26日期间的租金30?000元，其中有29?700元是被告方芳从其银行账户转账给原告周翠莲的，剩余300元是通过现金交付的。2013年9月1日，被告彭锐向原告周翠莲交付了2013年8月26日至2013年11月26日期间的租金30?000元，原告周翠莲向被告彭锐出具了收条。二被告并不欠二原告租金，且二原告现起诉要二被告支付租金也已超过诉讼时效。对于房屋内的物品，二被告已移交给二原告，二原告已自行对物品进行了处理并将物品清单返还给二被告，二被告不应赔偿二原告主张的物品损失。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。
为支持其主张，被告彭锐、方芳在举证期限内提交了以下证据：1、《租房协议》复印件一份，用以证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，双方对租金、租期等进行了约定。二原告对该组证据无异议。2、物品清单六份，编号为NO.0143413、 NO.040944的收据复印件各一份，用以证明二原告主张的物品与二被告持有的物品清单上记载的不一致，且有部分物品是二被告自行购买的，房屋被拆除之前，二原告自行对房屋内物品进行了处理，二被告并未带走任何物品。二原告的质证意见为，二被告提交的物品清单中没有房屋二楼的物品，另外两份收据与本案没有关联性。3、中国工商银行查询账户明细（交易日期为2013年6月8日，交易金额为29?700元）复印件一份，用以证明被告方芳从其银行账户向原告周翠莲的银行账户汇款29?700元，又通过现金方式支付了300元，该30?000元是用于交付2013年5月26日至2013年8月26日期间的租金。二原告的质证意见为，确实收到二被告支付的该笔款，但该笔款是用于支付2013年5月26日前尚欠的租金。4、编号为NO.8039304的收据（收款日期2013年9月1日，收款金额为30?000元）复印件一份，用以证明二被告已向二原告支付了2013年8月26日到2013年11月26日期间的租金。二原告的质证意见为，双方约定的是先使用房屋后付租金，该笔款是二被告支付2013年5月26日至2013年9月1日期间的租金。5、庭审笔录复印件一份，用以证明在彭锐、方芳起诉沈命龙、周翠莲房屋租赁合同纠纷一案的庭审中，二原告陈述二被告已交清房屋被拆迁之前的租金。二原告的质证意见为，二原告陈述的是二被告已交付了2013年9月1日前的租金。
诉讼中，本院依被告彭锐、方芳的申请到中国工商银行股份有限公司盘县支行干沟桥分理处查询了被告方芳的账户（账号：×××）在2010年5月26日至2010年6月26日期间及2013年6月8日向原告周翠莲的账户（账号×××）转账、汇款的交易信息。二被告出示查询回执，用以证明二被告已向二原告支付了全部租金。二原告的质证意见为，对真实性无异议，但被告方芳于2013年6月8日转账给原告周翠莲的29?700元是用于交付2013年5月26日之前尚欠的租金。
为查清本案事实，本院依职权对邓强生、朱尚早、陈忠飞进行了调查，并制作了调查笔录。邓强生陈述：彭锐、方芳租用沈命龙家的房屋和部分场地经营旅社和洗车场，邓强生租用沈命龙家的部分场地经营汽车修理厂，沈命龙家的房屋在拆除之前，邓强生看见沈命龙叫人来把房屋内的沙发、电视、柜子、床、拆下来的窗子等东西搬走，但不清楚是出卖还是送给其他人，彭锐、方芳搬走的时候并没有带走房屋内的物品。朱尚早、陈忠飞陈述：朱尚早、陈忠飞均是邓强生经营的汽车修理厂的职工，沈命龙家的房屋在拆除之前，沈命龙就带人来把房屋内的电视、沙发、床等东西搬走了，拆除房屋时彭锐、方芳还没有搬走，住在场地上的洗车场内。二原告的质证意见为，对“三性”均不予认可，不属于人民法院依职权调查的范围，被调查人并不清楚原被告之间租赁的物品情况，且被调查人与本案有利害关系，调查笔录属于证人证言，被调查人也未出庭接受询问，邓强生、朱尚早、陈忠飞的陈述均不能作为认定本案事实的依据。二被告对该组证据无异议。
对证据的分析与认定，1、沈命龙、周翠莲的居民身份证，符合证据的“三性”规定，可以作为认定沈命龙、周翠莲的身份情况，是本案适格的诉讼主体。2、《租房协议》、物品清单，符合证据的“三性”规定，可以作为认定原被告之间存在房屋租赁合同关系的依据。3、编号分别为NO.0143413、NO.040944的收据，系二被告自行购买物品时产生，与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。4、编号为NO.8039304的收据，中国工商银行查询账户明细，彭锐、方芳起诉沈命龙、周翠莲房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录，原被告对该组证据的真实性均无异议，且能相互印证，可以作为认定二被告向二原告支付租金的依据。5、对邓强生、朱尚早、陈忠飞的调查笔录，符合证据的“三性”规定，结合原被告的陈述，可以作为认定二原告已自行对房屋内的物品进行处理的依据。
经审理查明，2010年5月26日，原告沈命龙、周翠莲与被告彭锐、方芳签订《租房协议》约定，二原告将位于贵州省盘县红果镇干沟桥的新城旅社的房屋（包括房屋内的物品）及该旅社门前的空地出租给二被告经营使用，租期从2010年5月26日起至2013年5月26日止，租金为118?000元/年，每年交一次房租。合同签订后，二原告将房屋内的物品移交给二被告，二被告对物品进行清点后制作了物品清单交由二原告保存，清单中包括沙发、电视、书桌等物品。该清单一式二联，二被告现持有的清单上显示为“第一联”，系手写件。二原告现持有的清单上显示为“第二联”，系复写件，原被告持有的物品清单上载明的内容一致。租期届满后，原被告未续订合同，但二被告仍继续使用二原告的房屋及场地，二原告也未提出过异议。2013年6月8日，二被告向二原告交付了租金30?000元，其中有29?700元是通过被告方芳的账户（账号：×××）转入原告周翠莲的账户（账号×××），剩余300元通过现金支付。2013年9月1日，被告彭锐向原告周翠莲交付了租金30?000元，原告周翠莲出具了相应的收据。2013年11月，因城市改造需要拆迁二原告出租给二被告的房屋，原被告终止履行了租赁合同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、二原告请求二被告支付2013年9月1日至2013年11月17日期间的租金25?216元是否超过诉讼时效。二、二被告是否应赔偿二原告主张的物品损失59?268元。
关于二原告请求二被告支付2013年9月1日至2013年11月17日期间的租金25?216元是否超过诉讼时效的问题。原被告签订的《租房协议》履行期限届满后，虽然双方未续订，但二被告继续使用租赁物，二原告也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原被告之间形成不定期的房屋租赁合同关系，二被告应向二原告支付双方终止履行合同之前的租金，但二被告辩解其已付清租金，且二原告要求其支付租金的请求已超过诉讼时效，二被告不应再支付二原告租金。本案中，因二原告出租给二被告的房屋因城市改造需要拆迁，导致原被告之间的房屋租赁合同关系终止履行，对于终止履行的时间，原被告均认可是2013年11月。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，二原告请求支付租金的诉讼时效适用一年的规定，因原被告均未提供证据证实双方对租金的支付期限进行了明确的约定，二原告应在合同终止履行之日起一年内行使要求二被告支付租金的请求权。原被告于2013年11月终止履行合同，而二原告于2014年12月23日才提起诉讼明显已超过一年，二原告又未提供证据证实在此期间存在诉讼时效中止中断的情形，故二被告辩解二原告起诉要求其支付租金已超过诉讼时效，二被告不应再支付二原告租金的理由成立，予以支持。二原告要求二被告支付2013年9月1日至2013年11月17日期间的租金25?216元的理由不能成立，不予支持。
关于二被告是否应赔偿二原告主张的物品损失59?268元的问题。二原告将房屋出租给二被告使用的同时，还将房屋内的沙发、电视、书桌等物品一并出租给二被告使用。原被告均陈述双方在签订《租房协议》时对房屋内的物品进行过清点，并由二被告制作了物品清单交由二原告保存。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，原被告之间的租赁合同终止履行后，二被告应将物品清单中载明的物品返还二原告，如不能返还，应折价赔偿。但本案中，二被告辩解当时制作的物品清单是一式两联，且都交由二原告保存，二被告现已将清单中的物品返还二原告，二原告已自行对物品进行了处理并将物品清单的手写件即第一联返还给二被告，二被告不应再赔偿二原告主张的物品损失。庭审中，二被告出示了其持有的第一联物品清单。对此，二原告也出示了一份其持有的物品清单，该清单上的内容与二被告出示的清单上的内容一致，但该清单是复写件，且载明为第二联，而二原告陈述的是二被告在清点物品时就只制作了二原告现在持有的这一联清单，不存在二被告持有的第一联清单。众所周知，没有第一联的手写件就不可能会出现一份内容一致的第二联复写件，二原告的陈述明显不符合逻辑。原被告均陈述清单制作好是交由二原告保存，现二被告又持有清单的第一联，且本院在对邓强生、朱尚早、陈忠飞进行调查时，邓强生、朱尚早、陈忠飞均陈述其看见二原告处理其房屋内的沙发、电视、柜子等物品，本院有理由相信二被告的辩解意见，即二被告已将房屋内的物品返还给二原告，二原告已自行对物品进行处理并返还了二被告第一联物品清单。故二原告主张由二被告赔偿其物品损失的理由不能成立，不予支持。二被告辩解不应赔偿的理由成立，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告沈命龙、周翠莲的诉讼请求。
案件受理费1?912元，因适用简易程序审理减半收取956元，由原告沈命龙、周翠莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
审判员 余 华
二〇一五年二月九日
书记员 陈江宁
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