委托代理人黎书红，贵州山一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐大朋，贵州省遵义县人。
上诉人唐大海因与被上诉人唐大朋房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省汇川区人民法院（2015）汇民初字第2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，涉案房屋位于遵义市汇川区高坪镇鸣庄村群利组，系唐大海曾祖父所修建，没有任何手续，唐大海通过继承取得了该房屋。2009年3月11日，唐大海将涉案房屋出售给了唐大朋，双方签订了《房屋买卖和土地租用合同》，合同对房屋情况及单价进行了约定。合同签订后，唐大海将涉案房屋交付给了唐大朋，由其一直在该房屋内居住。目前，该房屋已被征用。现唐大海起诉，请求判令：一、唐大海与唐大朋于2009年3月11日签订的《房屋买卖和土地租用合同》无效；二、唐大朋将位于汇川区高坪镇鸣庄村群利组36号房屋一栋（堂屋一间、小房间4间，猪圈2间，牛圈1间）腾退给唐大海。
一审法院另查明：唐大海与唐大朋系朋友关系，二人的户籍登记均为农村居民。唐大海于2005年在高坪镇鸣庄村修建了一幢二层楼的宅基地住房，面积约200多平方米，现唐大海一家居住在该房屋里。
一审法院认为，唐大海与唐大朋均系农村居民，唐大海将涉案房屋出售、交付给了唐大朋，唐大朋占有、使用、管理至今达六年之久。由于诉争房屋系唐大海曾祖父所修建，属1986年6月25日《土地管理法》颁布实施前的房屋，没有任何手续，为合法产权。所以，该房屋的交付为所有权转让的生效要件。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，涉案房屋的买卖具有事实及法律基础。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，唐大海未提供合同无效的五种情形，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对唐大海的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：驳回原告唐大海的诉讼请求。案件受理费25元（已依法减半收取），由原告唐大海承担。
一审宣判后，唐大海不服，提起上诉称：1、一审根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条强加给上诉人对合同违反法律、行政法规的强制性规定的举证责任，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十二条、第六十三条的规定，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖和土地租用合同》违反了法律、行政法规禁止性规定，依法应认定无效。2、根据双方签订《房屋买卖和土地租用合同》第四条关于“土地出租时间，属长期租用，若遇国家土地政策变动，各种优惠政策待遇均属乙方享受”的约定，上诉人与被上诉人签订合同存在宅基地房屋转让和土地转让，一审未处理土地转让，意图规避被上诉人以租用土地名义但实质非法转让土地的问题。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人唐大朋二审未作书面答辩。
本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明，1、《房屋买卖和土地租用合同》约定：“土地出租时间，属长期租用，若遇国家土地政策变动，各种优惠政策待遇均属乙方享受”。2、唐大海与唐大朋签订《房屋买卖和土地租用合同》中租用的土地已被部分征收，征收款由唐大海领取。
本院认为，宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系，且农村宅基地房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，唐大海将房屋转让给唐大朋，实际是将宅基地使用权连同房屋转让给唐大朋，唐大朋户籍登记为农村居民，在双方签订《房屋买卖和土地租用合同》后，唐大朋一直居住在该房屋中。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条关于“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许”之规定，唐大海与唐大朋签订《房屋买卖和土地租用合同》，唐大海将诉争房屋转让给同为农业户口的唐大朋未违反相关法律规定。并且也不违反国家关于宅基地不得转让给城镇居民的相关政策规定，故唐大海主张房屋买卖无效不能成立。关于《房屋买卖和土地租用合同》中涉及到的土地租用问题，唐大海主张土地出租实质上是土地转让，与合同条款的具体约定内容不符，且与部分土地被征收后，征收款由唐大海领取的事实亦不相符，故其主张土地出租无效的理由不成立，本院不予采纳。
综上，唐大海的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人唐大海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉振
代理审判员 贺灿灿
代理审判员 邓光亮
二○一五年十一月四日
书 记 员 禹 欣
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