委托代理人杨成武，贵州山一律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（一审原告）张吉兰，贵州省清镇市人。
委托代理人王钦德，贵州名城律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人娄义柳。代理权限：特别授权。
上诉人管正梅因与被上诉人张吉兰房屋租赁合同纠纷一案，不服红花岗区人民法院（2015）红民商初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭进行审理。管正梅及其委托代理人杨成武、张吉兰委托代理人王钦德、娄义柳到庭接受询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：张吉兰于2013年8月10日购买了位于遵义市红花岗区北京路与大连路交汇处大都会广场负一层53号商铺一间（建筑面积25.58㎡、套内面积15.64㎡）。2013年10月18日，张吉兰（甲方）与管正梅（乙方）签订《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》，约定：张吉兰将位于遵义市红花岗区北京路与大连路交汇处大都会广场负一层53号商铺租赁给管正梅经营服装；租赁期限3年（自2013年10月1日起至2016年9月30日止），其中免租期6个月（自2013年10月1日起至2014年3月31日止）；租金每月3000元，半年交纳一次；乙方在签订合同时须一次性交纳半年租金18000元，保证金5000元；乙方拖欠租金3个月，甲方有权终止合同并收回房屋；商铺内一切固定部分装修归甲方所有，非固定部分归乙方所有；合同期满后如乙方不续租则甲方退还保证金，合同期内不退还保证金。合同签订后，管正梅向张吉兰支付了保证金5000元及半年租金18000元，张吉兰将商铺交付给了管正梅，管正梅对该房屋进行了装修。2015年1月30日，管正梅将商铺的钥匙退还给了张吉兰。张吉兰诉讼请求依法确认其与管正梅签订的《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》自2015年1月31日终止履行；由管正梅支付租金30000元，管正梅所交保证金5000元不予退还；门面内固定装修归张吉兰所有。
一审法院认为，张吉兰与管正梅于2013年10月18日就位于遵义市红花岗区北京路与大连路交汇处大都会广场负一层53号商铺所签订的《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》系双方在自愿的基础上达成的，是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。对张吉兰要求确认双方签订的《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》自2015年1月31日终止履行，即该合同已于2015年1月31日解除的诉讼请求，因管正梅同意，予以确认。原、被告约定租赁期限3年，免租期6个月，该免租期6个月是以租赁期限3年为基础的；按照双方对租赁期限和租金的约定，至租赁期届满，管正梅共计应向张吉兰支付租金90000元（3000元/月×30月），整个租赁期限内每月平均租金为2500元（90000元÷36月）；因管正梅于2015年1月30日单方解除了合同，其再享受免租期6个月显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，管正梅应向张吉兰支付自2013年10月1日起至2015年1月31日止16个月的租金40000元（2 500元/月×16月），扣除管正梅已经支付的18000元后，管正梅还应向张吉兰支付租金22 000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，对张吉兰要求管正梅支付租金的诉讼请求，对其合理部分，予以支持；对超过合理部分，不予支持。双方约定了保证金5000元，但并未约定保证的内容，应认定该保证金系保证合同的履行，因管正梅在合同期限未届满即于2015年1月30日解除了合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，对张吉兰要求对管正梅交纳的保证金5000元不予退还的诉讼请求，予以支持。管正梅租赁商铺后对商铺进行了装修，因双方约定商铺内一切固定部分装修归张吉兰所有，即附属于建筑物的装修归张吉兰所有，管正梅于2015年1月31日将商铺钥匙交还给了张吉兰即解除了租赁合同并退还了租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，对张吉兰要求确认管正梅对商铺内附属于商铺的装修归张吉兰所有的诉讼请求，予以支持。因管正梅未提供证据证明张吉兰对合同无法继续履行具有过错，故对管正梅以系大都会商场无法正常经营才解除合同，不应支付免租期的租金、张吉兰应退还保证金的辩解，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、张吉兰与管正梅于2013年10月18日所签订的《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》已于2015年1月31日解除，并于同日终止履行；二、由管正梅在本判决生效后十日内向张吉兰支付租金人民币22000元；三、张吉兰收取管正梅的保证金5000元不予退还；四、管正梅对位于遵义市红花岗区北京路与大连路交汇处大都会广场负一层53号商铺的附属于商铺的装修归张吉兰所有；五、驳回张吉兰的其他诉讼请求。案件受理费275元，由张吉兰承担25元、管正梅承担250元。
上诉人管正梅上诉称：1、一审判决认定我向张吉兰补交6个月免租期的租金15000元错误。合同约定6个月免租期是商场为了统一招商而设定的优惠条件，也是给予承租人装修商铺的时间。该期间，承租人没有经营牟利。我也是因有6个月的免租期才与出租人签订合同，且该合同中没有约定提前解除合同不得享受免租期。2、我解除合同是情势变更所导致，不属于违约解除。商场招商从未招满过，没有形成预期的客流量，大部分租赁经营者根本无法盈利，逐渐无法经营，纷纷与出租人解除合同，到2015年1月份，商场已基本搬空，我才不得已向张吉兰提出解除合同。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第二项，改判我支付张吉兰4个月租金7000元。维持一、三、四、五项判决。由张吉兰承担一、二审诉讼费。
被上诉人张吉兰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。认定免租期6个月是以三年为基础，管正梅应补交15000元，属于对租赁合同有关条款、合同目的及诚实信用原则的综合解释。符合法律规定。管正梅将解除合同的原因归咎于情势变更，是对这一法律制度的滥用，不应当得到支持。请求二审法院驳回上诉维持一审判决。
本院经审理查明事实与一审一致。本院予以确认。另查明，涉案商铺已另行出租他人。
本院认为，双方的争议焦点在于合同约定6个月的免租期是否应当收取租金。本案中，双方签订的《大都会广场购物中心精品区商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律行政法规规定，合法有效。管正梅于2015年1月31日将商铺钥匙交还给张吉兰，以自己的行为表明中止双方之间的租赁合同，张吉兰在起诉时同意在同日中止履行合同。根据双方合意，涉案合同已于2015年1月31日中止履行。由于双方约定租期为3年，管正梅提前终止履行合同，构成违约。双方约定的免租期建立在租期为3年的基础上，因此，一审判决支持免租期给付租金，在管正梅违约的前提下与双方合同约定本意相符。张吉兰现已将商铺另行出租他人。这一事实说明涉案商铺的租赁行为属于商业行为，且不存在不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化情形，即不适用管正梅所称的情势变更原则。管正梅应当承担自身对市场判断以及自己经营能力带来的风险。综上所述，管正梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费100元，由管正梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李露露
审 判 员 任建毅
代理审判员 贺灿灿
二○一五年九月十日
书 记 员 邓光亮
")