法定代理人梁正梅，贵州省桐梓县人，住桐梓县。系罗自强母亲。
委托代理人马龙远，桐梓县中心法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）陈洁，贵州省桐梓县人，住桐梓县。
被上诉人（原审原告）刘润生，贵州省贵阳市人，现住湖北省武汉市武昌区。
被上诉人（原审原告）邵惠民，贵州省桐梓县人，现住湖北省武汉市武昌区。
二被上诉人委托代理人杨至刚，桐梓县九坝镇法律服务所法律工作者。
上诉人罗自强、陈洁为与被上诉人刘润生、邵惠民合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2014）桐法民初字第2771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年，刘润生、邵惠民将位于桐梓县娄山关镇夜郎路人民银行家属院一单元四楼住房一套交与陈洁居住。该房产权证号：遵房权证桐梓字第201401038号。该房于1992年房改购买，1998年5月登记确权办证。于2014年7月22日申请遗失补证。陈洁居住期间，于2005年5月16日与罗自强（其父罗孝明代签）签订《卖房合同》，价款15000元，实际价款35800元。2007年2月8日，陈洁与罗自强又签订《买房合同》，担保人冯发挥、张小娟。该合同载明: 陈洁与罗自强于2005年5月16日合同买卖房屋价款为35800元，现罗自强另加9200元，构成房屋价款为45000元，并约定如果今后房屋扯皮，则全部由陈洁、冯发挥、张小娟三人共同负责，还约定如果将来房屋判给刘润生，则由陈洁、冯发辉、张小娟共同还十万元给罗自强。2007年2月8日，陈洁收到罗自强房屋价款45000元。另查明，2013年9月14日，罗自强与桐梓县城镇建设与开发领导小组办公室签订《旧城改造房屋拆迁征收与补偿安置协议书》，该房屋现未拆迁。2014年10月，刘润生、邵惠民诉至人民法院，要求1、依法判决陈洁与罗自强于2005年5月16日签订的《卖房合同》无效；2、依法判决确认位于桐梓县娄山关镇夜郎路人民银行家属院一单元四楼的房屋一套（产权证号：遵房权证桐梓字第201401038号）属刘润生、邵惠民所有；3、本案诉讼费用由陈洁、罗自强承担。
原审法院认为，陈洁与罗自强于2005年5月16日签订《卖房合同》，将刘润生、邵惠民持有房屋所有权证的涉案房屋进行买卖，罗自强认为该房屋所有权因购买而归自己所有，故涉案房屋的物权归属发生争议，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，刘润生、邵惠民可以请求确认权利。陈洁与罗自强对涉案房屋虽经签订协议，并交付房款进行了转让，但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，房屋物权的转让，须经依法登记才能发生效力，现该房屋的产权证仍为刘润生、邵惠民所持有，罗自强并未获得转让房屋的房屋产权证，故涉案房屋的物权因未经登记而不发生效力， 现刘润生、邵惠民对涉案房屋持有所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定即“ 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，其依法享有涉案房屋的所有权。由于陈洁与罗自强于2005年5月16日签订的《卖房合同》与双方于2007年2月8日签订的《买房合同》，系买卖同一房屋的两个合同，2005年5月16日签订的《卖房合同》价款约定15000元，实际价款35800元，最后成交价45000元，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条（三）、第四条（一）规定，房屋买卖以成交价为计算契税的依据，合同当事人签订房屋买卖合同应当符合上述规定，该合同约定内容已违反契税规定的事实存在，陈洁与罗自强对此事实亦不否认。根据《中华人民共和国税收征管法》第四条规定，纳税人必须依照法律、行政法规规定缴纳税款，故陈洁与罗自强于2005年5月16日签订的《卖房合同》内容违反上述法律、法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，该《卖房合同》应属无效。综上，刘润生、邵惠民的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。陈洁认为对其出售的涉案房屋系自己向刘润生、邵惠民所购买而享有处分权，但未提供相应的证据予以证明，刘润生、邵惠民亦不认可，加之房屋权证亦未变更，故对其观点依法不应采纳。罗自强认为自己向陈洁购买涉案房屋，有理由相信陈洁对该房屋享有所有权，其购房属于善意取得，现已签订拆迁合同，应当享有涉案房屋所有权，根据查明的事实，2007年2月8日，陈洁与罗自强以及担保人冯发挥、张小娟签订的《买房合同》，是各方当事人真实意思表示，也不违反法律法规规定，该合同合法有效，具有债权法上的约束力，合同当事人应当按照合同约定履行，但因陈洁对涉案房屋并无处分权，其出售涉案房屋的行为对该合同构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，加之各方当事人对违约责任有明确约定，故罗自强依法享有该《买房合同》的债权权利，而基于前述理由对涉案房屋不享有物权权利，对其权利罗自强可另案主张。故此，综上所述，依照上述法律规定，判决如下：一、被告陈洁与罗自强于2005年5月16日签订的《卖房合同》无效。二、位于桐梓县娄山关镇夜郎路人民银行家属院一单元四楼的房屋一套（产权证号：遵房权证桐梓字第201401038号）属原告刘润生、邵惠民所有。案件受理费60元，减半收取30元，由被告陈洁负担。
宣判后，罗自强、陈洁不服，向本院提起上诉。罗自强的上诉理由：原审认定事实及定性错误。上诉人向陈洁购买房屋，签订了合同，支付了购房款。在交易中陈洁明确告知房屋是其向刘润生购买，刘润生收到了陈洁支付的2万元购房款，对此有录音证据佐证。上诉人购买房屋一直居住至今，在长达9年的时间里，刘润生等没有主张过权利，应视为对陈洁行为的默认。原审认定2015年5月16日的卖房合同无效，上诉人无异议，但事实上签订合同后房屋即交付使用。原审认定2007年2月8日签订的卖房合同有效，但认定只有债权法上的约束力错误。原审没有对陈洁在庭审中的陈述及上诉人提供的录音证据评判即认定陈洁未提供相应证据证明涉案房屋其享有处分权不当。原审适用法律错误，上诉人以合理价格善意购买涉案房屋，应适用物权法第一百零六条的规定。原审依据物权法33条、17条规定认定涉案房屋属被上诉人所有错误。涉案房屋原房产证由陈洁交给上诉人，刘润生的房产证是自己补办所得，原审支持刘润生等的主张显失公平。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判。
陈洁的上诉理由：原审认定事实及定性错误。原审认定上诉人无处分权错误。被上诉人刘润生、邵惠民将房屋交给上诉人，并将房产证交给上诉人，上诉人在居住不到半年的时间里，被上诉人将房屋卖给上诉人，当时电话口头商定房价为28000元，随后上诉人打款20000元在被上诉人账上。在长达10年的时间里，被上诉人没有与上诉人及家人联系过。在原审庭审中，罗自强提供了被上诉人录音，证明了上诉人汇款的事实。这么多年，被上诉人没有主张权利，应视为对上诉人处分行为的默认。原审认定2005年5月16日的卖房合同无效，上诉人无异议，同时原审认定2007年2月8日签订的买房合同有效，但认定只有债权法上的约束力错误。上诉人以合理价格处分涉案房屋，原审依据物权法33条、17条规定认定涉案房屋属被上诉人所有错误。涉案房屋原房产证由上诉人已经交给罗自强，被上诉人的房产证是自己补办所得，原审支持被上诉人的主张显失公平。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判。
刘润生、邵惠民二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，答辩人与陈洁父亲曾系同事关系，答辩人将房屋交给陈洁居住，只是单纯的借住、看管关系。陈洁不顾及答辩人的情谊，利用答辩人的信任，私自将房屋出售他人，直至房屋被拆迁答辩人才知道上诉人之间恶意串通处置答辩人财产的行为，不然身居异地他乡的答辩人还一直以为是陈洁居住。陈洁在房屋买卖活动中，始终处于无权处分的地位。答辩人身居异地，在长达9年时间里，罗自强也一直没有办理变更手续，表明上诉人之间是彼此均知道该房屋陈洁无处分权。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审一致。
另查明，罗自强在原审提供的录音资料，只是证明刘润生收到陈洁打款的20000元，但同时刘润生明确表示双方并未就房屋出售给陈洁达成一致意见，且明确表示不会出售该房屋，并在之后将收到的20000元退还给陈洁。陈洁陈述，刘润生汇过钱给陈洁，但其表示不清楚是什么钱。
本院认为，本案争议房屋的房产证明确载明所有人为邵惠民、刘润生。即便该房产证系补办，但在补办之前，房屋所有权并未发生变更。因此，应当认定刘润生、邵惠民为争议房屋的所有人。该房屋在刘润生、邵惠民到外地居住时，交给陈洁居住，陈洁在此期间未经刘润生、邵惠民允许，擅自将房屋出售给罗自强，陈洁该行为属无权处分。罗自强、陈洁上诉认为刘润生、邵惠民已将房屋出售给陈洁，陈洁有权处分该房屋，但罗自强在原审提供的录音资料，只是证明刘润生收到陈洁打款的20000元，但同时刘润生明确表示双方并未就房屋出售给陈洁达成一致意见，且明确表示不会出售该房屋，并在之后将收到的20000元退还给陈洁，因此，该录音资料不能证明陈洁取得该房屋的处分权。罗自强虽以合理价格购买争议房屋，但房屋购买后并没有办理房屋变更登记，且在购买时已经清楚知道房产证载明的所有人为刘润生、邵惠民。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，罗自强不能基于善意取得制度获得争议房屋。原审认定双方在2007年签订的买卖合同有效，但因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需要依法登记，才发生效力；未经登记，不发生效力。因此，即便罗自强与陈洁签订的买卖合同有效，但在房屋未办理变更登记前，罗自强不能取得房屋的所有权。故罗自强、陈洁的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由罗自强承担60元，陈洁承担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 滔
审 判 员 令狐荣强
代理审判员 张 小兵
二0一五年七月十日
书 记 员 汪 建霞
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