被告盘县南方嘉龙房地产开发有限公司
原告赵玉华诉被告贵州南方嘉龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年6月1日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序由审判员耿爱敏独任审理，于2015年7月3日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人张兆庆，被告的委托代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2014年3月6日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以357270元的总价格购买被告开发的位于盘县红果经济开发区金秋路的“南方云鼎尚城”第6幢6-26-4号的房屋，房屋面积为107.24平方米，交房期限为2015年2月15日前。合同签订后，原告按照约定向被告支付了房款、契税、公共维修基金、办证费共计366545元。被告未按照约定时间交付房屋，因而构成违约，应当承担向原告支付违约金的责任。故请求：1、依法判决解除原被告于2014年3月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判决被告退还原告支付的房款、房屋维修基金、备案登记费、抵押登记费366545.00元；3、判决被告赔偿原告违约损失15010.50元。
被告贵州南方嘉龙房地产开发有限公司辩称，1、“南方·云鼎尚城”已经符合交房条件，被告于2015年5月13日通知原告收房，原告拒收。2、被告虽然逾期，但逾期时间不长，且其中存在不可抗力因素，比如中高考期间需要停工，旅发大会期间也需要停工，温度低于5摄氏度、降水量高于10毫米，不利于施工。根据《中华人民共和国合同法》116条规定，被告可部分或者全部免除逾期责任。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，延期交房出卖人可解除合同的合理期限为3个月，且以买受人催告为条件，原被告双方签订的合同中约定的60日即可解除合同，不符合法律规定，基于被告逾期不足3个月，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，用以证明原被告之间签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定了房屋价款、交房时间及违约责任，被告未按照约定向原告交房。被告对证据三性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。2、抵押借款合同、收款收据（4张）、建设银行的交易凭证，用以证明原告向被告支付了房款357270元、房屋维修基金9115元、抵押登记费80元、备案登记费80元。被告对除房屋维修基金以外的其余收据真实性无异议，认为房屋维修基金、抵押费、备案登记费是由被告代收，实际是第三方收取，最终不是被告所得，不应当由被告退还原告；且房屋维修基金收据因无原件核对，不具备证据效力。
原告当庭提交盘县农村信用合作联社东河信用社借款还款交易记录，证明原告为了履行合同向信用社借款250000元购买房屋，已经产生了利息损失的事实。被告对证据真实性无异议，认为达不到原告所要证明的目的，产生利息是原告与盘县农村信用合作联社东河信用社的之间的借款合同产生的，并不是本案的合同产生的费用，不应当由被告承担，现有证据只能证明原告产生的利息为14438.81元，与原告诉请的15010.50元不符。
被告当庭向本院提交以下证据：1、被告公司工作人员与原告的通话记录，用以证明被告于2015年5月13日通知原告交房。原告对证据真实性无异议，但是认为不能达到被告的目的，不能证明被告打电话是通知原告收房。被告公司的工作人员打电话是和原告说房子交不了了，不是通知原告收房。2、建筑工程施工许可证，用以证明本案争议房屋的竣工日期定是2015年5月30日，该许可证取得时间2014年1月10日，双方约定于2015年2月15日交房不符合客观事实，只是被告公司工作人员的失误。原告对该证据真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为建筑工程施工许可证是被告方单方取得，且是在原被告签订合同之前就取得，被告明知道房屋竣工时间，还和原告签订合同，存在欺诈。3、维修基金收据，用以证明被告收取原告维修基金是代收，该笔钱是维修基金管理部门收取，缴费人是原告，实际受益人也是原告。原告认为该费用是被告直接收取，至于被告将该费用交给第三方的行为，应当由原告自行索要，与被告无关。4、盘县气象局出具的降水日照资料，用以证明2013年6月至2015年5月期间有130天时间气温低于5摄氏度或者降水量大于10毫升，这样的条件会影响施工。原告对证据真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为从2013年至2015年期间的降水和温度只能证明不利于施工，不是不能施工，降水量和温度不属于法律上认为的影响施工的不可抗力的因素，不能达到被告的证明目的。5、盘县住房和城乡建设局出具的商品房预告登记复印件，用以证明被告已经办理了预告登记，履行了合同义务，不存在违约的情况。原告认为该份证据不能达到被告的证明目的。
对证据分析认定如下：1、《商品房买卖合同》（含补充协议）、收款收据、建设银行的交易凭证、抵押借款合同，以上证据能够相互印证，可以作为认定以下事实的依据： 2014年2月13日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以357270元的总价款购买被告开发的位于盘县红果经济开发区金秋路的“南方·云鼎尚城”第6幢6-26-4号的房屋，房屋面积为107.24平方米，交房期限为2016年12月30日前，同日双方又签定了《补充协议》，补充约定交房日期为2015年2月15日。原告于合同签订当日支付购房首付款107270元及房屋维修基金9115元、备案登记费80元、抵押登记费80元。2014年7月28日，原告与盘县农村信用合作联社东河信用社签定《抵押借款合同》，原告向盘县农村信用合作联社东河信用社借款250000元支付房款余款。2、盘县农村信用合作联社东河信用社借款还款交易记录，原被告对真实性均无异议，可以作为认定截止2015年5月，原告向盘县农村信用合作联社东河信用社支付利息14438.81元的依据。3、通话记录,原告否认被告所述的通话内容，被告也未提交其他证据证实通话内容，不能作为认定被告于2015年5月13日通知原告交房，原告拒收的依据。3、建筑工程施工许可证、盘县气象局出具的降水日照资料、盘县住房和城乡建设局出具的商品房预告登记，只能证明被告房屋的竣工时间是2015年5月30日、被告已经办理预告登记及在建设施工期间的天气状况等事实，不能证明被告逾期交房的违约行为是因不可抗力因素导致的。
通过对证据的分析认定，结合双方当事人的陈述，审理查明：原被告于2014年2月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告以357270元的总价格购买被告开发的位于盘县红果经济开发区金秋路的“南方·云鼎尚城”第6幢6-26-4号的房屋，房屋面积为107.24平方米，交房期限为2016年12月30日前，其中合同第十三条对逾期交房规定：逾期超过60日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起30日内退还全部付款，并按照买受人全部已付款的2%支付违约金。同日，双方签定《补充协议》，补充约定交房日期为2015年2月15日。原告于合同签订当日向被告支付购房首付款107270元及房屋维修基金9115元、备案登记费80元、抵押登记费80元。2014年7月28日，原告与盘县农村信用合作联社东河信用社签定《抵押借款合同》，原告向盘县农村信用合作联社东河信用社借款250000万元支付购房余款。2015年2月15日交房期限届满后，被告未能按期交房，逾期60日后，原告向本院提起诉讼要求解除合同，退还房屋；截止2015年5月，原告向盘县农村信用合作联社东河信用社支付贷款25万元产生的利息为14438.81元。
本院认为，本案应当解决的问题是：1、原被告之间的《房屋买卖合同》是否符合解除条件。2、若《房屋买卖合同》符合解除条件，被告是否应当返还原告购房款、房屋维修基金、抵押登记费、备案登记费，是否应当支付违约金，若应支付，如何计算违约金。原被告签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依合同约定履行权利义务。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了支付房款及其他相关款项的义务，被告未能按照约定于2015年2月15日前履行交付房屋的义务，根据双方的约定，逾期交房60日，购房者可选择退还房屋。截止2015年6月1日原告向本院提起诉讼时，被告逾期交房已经超过60日。故原告要求退还被告房屋的理由成立，予以支持，因原告选择退还房屋，双方约定买卖房屋的合同目已经不能实现，原告请求解除合同的理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告可以请求被告返还已经支付的相关款项，原被告均认可原告向被告支付的购房款为357270元，故原告主张返还购房款357270元的理由成立，予以支持。原告支付房屋维修基金、抵押登记费、备案登记费的目的是为购买房屋，该费用属于购房成本。且原告退房后，被告在向他人出卖该房屋时，有权向新的购房者收取该笔费用，故原告要求返还房屋维修基金9115元、备案登记费80元、抵押登记费80元的理由成立，予以支持。被告辩称房屋维修基金、抵押费登记费、备案登记费被告只是代为收取，并不是实际所的人，不应当返还的理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告赔偿违约损失的理由成立；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，原告因被告的违约行为在金融机构产生了14438.81元的利息损失，原告据此主张15010.50元的违约损失，本院支持14438.81元,超出部分不予支持。被告辩称《抵押贷款合同》及因此产生的利息与本案的《商品房买卖合同》之间无关系的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵玉华与被告贵州南方嘉龙房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》（含补充协议）。
二、被告贵州南方嘉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告购房款357270元、房屋维修基金9115元、抵押登记费80元、备案登记费80元。
三、被告贵州南方嘉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告赵玉华违约损失14438.81元。
四、驳回原告赵玉华的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7023元，因适用简易程序审理减半收取3511.5元，由被告贵州南方嘉龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 耿爱敏
二Ｏ一五年七月三日
书记员 裴兴燕
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