被告贵州金竹源房地产开发有限公司
原告张润通诉被告贵州金竹源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年5月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员耿爱敏独任审理，于2015年6月5日公开开庭进行了审理，原告张润通、被告委托代理人何瑞涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月6日，原告张润通向被告贵州省金竹园房地产开发有限公司交付了首付款130677元以及专项维修金8414元，并于2013年8月8日签订编号为“20132653”的《商品房买卖合同》，约定原告以430677元的总价款购买被告开发的位于盘县红果镇江源路王家上“宝湖家园”的1单元3层02号房屋，房屋建筑面积为120.20平方米，套内面积为106.04平方米，并约定交房期限为2014年12月31日前。合同签订后，原告又于2013年10月18日与中国建设银行股份有限公司盘县支行签订了个人住房（商业用房）借款合同，向其贷款300000元，用以支付原告向被告贵州省金竹源房地产开发有限公司购买上述房屋的余款。借款合同签订后，中国建设银行股份有限公司盘县支行于2014年4月14日将300000借款直接打入了被告的公司账户。交房期限届满后，被告未能如期交房，原告于2015年3月10日向被告递交了退房通知书。因被告未能履行合同约定，给原告造成巨大经济损失，现请求：1、依法判决解除原被告于2013年8月8日签订的编号为“20132653”的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已付购房款430677元、专项维修金8414元、预告登记材料费160元，并支付违约金8613.54元，合计447864.54元；3、判决被告赔偿原告自2014年4月14日起至2015年5月14日产生的银行借款利息20107.92元以及《借款合同》提前还本产生的违约金1667.25元，合计21775.17元；4、判决被告向原告支付首付款130667元以及专项维修金8414元730天的的资金占用损失18220.92元；5、判令被告赔偿原告材料复印费及误工费1900元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告贵州金竹源房地产开发有限公司辩称，房地产市场现在不景气，被告并不是有意拖延交房时间，现在工程主体基本完工，只有电梯没有安装，安装上电梯就可以交房，被告现在也在努力能够早日交房。原告提出退房，现在被告现在没有资金退房，原被告可以共同协商一个切实可行的方案解决问题。原告所述基本属实，但误工费和复印材料费合同中没有约定。原告要解除合同，就算被告同意解除合同，但解除合同后没有能力返还原告各项费用。
原告提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》、《个人住房借款合同》、《贷款对账单》，用以证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告已经按照合同约定支付了相关款项。被告未按期交房，根据合同约定，原告可以要求解除合同，退还房屋。2、中国建设银行个人贷款支付凭证，用以证明被告向中国建设银行贷款30万元向被告支付购房款。3、金竹源房地产开发公司出具的收据两份，用以证明原告已向被告支付了房屋首付款和维修基金。4、《盘县群众工作中心来访事项告知单》，用以证明原告因被告未履行合同不交房，多次找到相关部门处理，但至今仍未得到解决。5、光盘两份，用以证明被告收到原告款项130000元，以及43万元的原始发票都在被告手中。被告对以上5组证据无异议。6、打字复印费发票、诉状代书费发票、打车费发票，用以证明被告未按期履行合同，原告为主张权利，打车、起诉、复印材料产生的直接费用704元。7、照片5张，用以证明原告与被告所购买房屋仍未完工，原告为主张权利多次找被告、来法院产生误工费1200元。被告对6-7组证据的真实性和关联性不予认可，认为无法达到被告的证明目的，与本案没有关联性。
被告未向本院提交证据。
对证据分析认定如下：1、《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》、《个人住房借款合同》、《贷款对账单》、中国建设银行个人贷款支付凭证、金竹源房地产开发公司出示的收据，以上证据能够相互印证，且被告予以认可，可以作为认定以下事实的依据：原被告于2013年8月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告以430677元的总价格购买被告开发的位于盘县红果镇江源路“宝湖家园”第1单元3层2号房屋，房屋面积为106.04平方米，交房期限为2014年12月31日前。原告在双方签订合同之前，即2013年8月6日支付购房首付款130677元及房屋维修基金8414元。2013年10月18日，原告与中国建设银行股份有限公司盘县支行签定《个人住房借款合同》，约定原告向中国建设银行股份有限公司盘县支行借款30万元支付房款余款，2014年4月14日中国建设银行股份有限公司将30万元贷款直接发放到被告账户，截止2015年5月14日，原告因借款30万元支付利息为20098.06元。2、《盘县群众工作中心来访事项告知单》、打字复印费发票、诉状代书费发票、打车费发票、照片5张，可以作为认定原告为实现权利，找到相关单位处理未果的依据，不能作为认定原告因此产生了直接损失，被告应当进行赔偿的依据。
通过对证据的分析认定，结合双方当事人的陈述，审理查明：原被告于2013年8月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告以430677元的总价格购买被告开发的位于盘县红果镇江源路“宝湖家园”第1单元3层2号房屋，房屋面积为106.04平方米，交房期限为2014年12月31日前，其中合同第十三条对逾期交房规定：逾期超过60日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起60日内退还全部付款，并按照买受人全部已付款的2%支付违约金。原告于2013年8月6日支付购房首付款13677元及房屋维修基金8414元，原告于2013年10月18日与中国建设银行股份有限公司盘县支行签定《个人住房借款合同》，约定原告向中国建设银行股份有限公司盘县支行借款30万元支付房款余款，2014年4月14日中国建设银行股份有限公司将30万元贷款直接发放到被告账户。交房期限届满，被告未能按期交房，逾期60日后，原告向本院提起诉讼要求解除合同，退还房屋；截止215年5月14 日，原告向中国建设银行股份有限公司盘县支行支付的利息为20098.06元，原告还向被告支付了预告登记费160元。
本院认为，本案应当解决的问题是：1、原被告之间的《房屋买卖合同》是否符合解除条件。2、若《房屋买卖合同》符合解除条件，被告是否应当返还原告购房款、房屋维修基金、预告登记费、资金占用费，是否应当支付违约金，若应支付，如何计算违约金。原被告签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依合同约定履行权利义务。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了支付房款及其他相关款项的义务，被告未能按照约定于2014年12月31日前履行交付房屋的义务，根据双方的约定，逾期交房60日，购房者可选择退还房屋。截止2015年5月14日原告向本院提起诉讼时，被告逾期交房已经超过60日。故原告要求退还被告房屋的理由成立，本院予以支持，因原告选择退还房屋，双方约定买卖房屋的合同目已经不能实现，原告请求解除合同的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告可以请求被告返还已经支付的相关款项，原被告均认可原告向被告支付的购房款为430677元，故原告主张返还购房款430677元的理由成立。原告支付房屋维修基金、预告登记费的目的是为购买房屋，该费用属于购房成本。且原告退房后，被告在向他人出卖该房屋时，有权向新的购房者收取该笔费用，故原告要求返还房屋维修基金8414元、预告登记费160元的理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告赔偿违约损失的理由成立，双方在《房屋买卖合同》第十三条约定违约金按照原告全部已付款的2%计算，原告已付全部款项为439251元，故被告应当赔偿原告违约损失为8785.02元，原告主张8613.54元予以支持，超出部分不予支持；自 2014年4月14日，中国建设银行股份有限公司盘县支行将30万元打入被告账户时起，被告开始占用原告30万资金，给原告造成损失20098.06元（支付银行利息），故支持原告30万借款产生的利息20098.06元，超出部分不予支持。由于原告未能提交证据证实其所支付的首付款130677元、专项维修金8414元存在损失及损失的具体数额，故原告请求支持首付款、专项维修金资金占用费的理由不成成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张润通与被告贵州金竹源房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》。
二、被告贵州金竹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告购房款430677元、房屋维修基金8414元、预告登记费160元。
三、被告贵州金竹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告张润通违约损失8613.54元，资金占用损失20098.06元。
四、驳回原告张润通的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8646元，因适用简易程序审理减半收取4323元，由被告贵州金竹源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 耿爱敏
二Ｏ一五年六月五日
书记员 李 秋
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