住所地：贵州省遵义市汇川区香港路港澳广场，组织机构代码76139XXXX。
法定代表人何涛，该公司总经理。
委托代理人王丹，贵州佳信律师事务所律师。
被告喻远红（反诉原告），贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市。
委托代理人谭郡，又名谭俊，贵州省遵义市人，大学文化，系被告喻远红之夫。
原告遵义市金宁物业管理有限公司与被告喻远红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理，受理后，被告喻远红向本院提起反诉，本院依法由审判员王可适用简易程序，公开开庭就本诉与反诉一并进行了审理。原告委托代理人王丹、被告喻远红及其委托代理人谭郡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系遵义市永恒房地产开发有限责任公司委托的物业管理公司，负责遵义市贵阳路阳光世界的物业管理。被告系阳光世界C-6-2房屋的业主，房屋面积140.91㎡，被告应按1.2元/㎡缴纳物业费，被告自2012年8月1日至2015年12月31日就未按照双方约定交纳物业管理费，共计41个月，拖欠费用合计6,932.69元；其中拖欠公共能耗费自2011年8月1日至2012年7月31日合计12个月，费用10元/月，合计公共能耗费用共120元；被告第二年尚有321.52元物业费未交清；被告拖欠物业费共计7,347.21元。经多次催收，被告置之不理。为此，请求判决：1、被告缴纳自2012年8月1日至2015年8月31日合计39个月费用6,594.51元；2011年8月1日至2012年7月31日公共能耗费120元；补交第二年拖欠的物业费321.52元，共计7,036.03元；2、被告承担本案诉讼费。
被告喻远红（反诉原告）答辩且反诉称：没有交费是事实。被告和原告签订了物管协议，原告没有履行好合同的义务和职责，就没有理由要求被告履行义务，只有原告解决好被告的漏水问题，才能谈物管费的收取。
反诉原告于2008年8月购买遵义永恒房地产开发有限责任公司开发的贵阳路阳光世界C-6-2号住房一套，于2010年8月26日与反诉议被告签订《阳光世界住宅前期物业管理服务协议》（以下简称物管协）一份。反诉原告于2011年9月入住。入住后，在2011年11月发现住宅卧室内弧形阳台有漏雨水现象，并渗透到阳台内的木地板，使阳台内的木地板受到不同程度的损坏，经查看，阳台外墙有很大的裂缝，反诉原告及时告知反诉被告，要求反诉被告进行必要的维护和修理，经几次协商，反复追问后，反诉被告在反诉原告不在场的情况下，对阳台外墙进行了简单的处理，但问题并未解决，下雨时仍有雨水渗透到阳台内，造成反诉原告阳台内木地板损坏、卧室地板和墙裙发霉、油漆脱落、板材变形等。根据双方所签的《物管协议》第二条“甲方（反诉被告）实施下列管理事项：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括但不限于下列区域：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道门厅”，反诉原告住宅卧室内弧形阳台的外墙漏水、渗水，就属于反诉被告的管理事项。此后，反诉原告多次找反诉被告，要求进行维护处理，而反诉被告无故推脱、置之不理，导致问题一直未能解决。本住宅楼消防通道自2012年以来，被其他住户违法占为己用，造成居住安全隐患，涉及到各业主的生命安全，根据《物管协议》第二条约定，消防通道的管理也是反诉被告的管理职责和义务。经反诉原告及其他业主多次要求反诉被告解决消防通道被占用的问题，反诉被告仍不解决。故此，提出反诉，请求：1、由反诉被告对反诉原告住宅卧室内弧形阳台的外墙漏水进行修理、维护、恢复原状；2、反诉被告对反诉原告住宅卧室内弧形阳台受损坏的木地板进行更换，并赔偿损失5,000元；3、反诉被告对反诉原告住宅楼顶消防通道的杂物进行排除妨碍、消除危险；4、由反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告遵义市金宁物业管理有限公司答辩称：1、反诉原告认可反诉被告对漏水的外墙进行了处理，说明反诉被告履行了职责。2013年3月，反诉被告对外墙进行了第二次维修，但两次维修后，外墙依然漏水，说明房屋质量有问题；2、针对违章建筑，反诉被告已经向城管部门反映了相关问题，反诉被告也履行了职责。违章建筑的拆除属行政执法部门的职能范围，反诉被告对此没有执法权，反诉原告的这一请求没有法律依据；3、反诉原告关于赔偿损失的要求，反诉原告没有提供证据证明其损失，木地板的损坏及外墙漏水，还要看房屋质量是否存在问题以及被告在使用过程中是否存在问题，故反诉被告不应当赔偿反诉原告的损失。综上，应当驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年11月25日，原告遵义市金宁物业管理有限公司与遵义市永恒房地产开发有限责任公司、遵义市永恒房地产开发有限责任公司阳光世界住宅小区项目部签订《阳光世界物业管理委托合同》，约定遵义市永恒房地产开发有限责任公司将阳光世界小区交由原告遵义市金宁物业管理有限公司进行物业管理，管理期限至业主委员会成立之后40个工作日。
2010年8月26日，原告遵义市金宁物业管理有限公司下属阳光世界管理处与被告喻远红签订《阳光世界住宅前期物业管理服务协议》，双方约定：原告遵义市金宁物业管理有限公司受开发商委托在物业区域内实施如下管理事项：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括但不限于下列区域：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道门厅等等。物业管理期限从2010年8月26日起至阳光世界成立业主委员会为止，若阳光世界业主委员会在协议期间成立并正式签订新的物业管理，则本协议自然终止；若在协议期间业主委员会未成立的，则本协议在期满后自然顺延直至业主委员会成立并正式签订新的物业管理协议时止。根据房开公司承诺两年对原告遵义市金宁物业管理有限公司补贴，原告遵义市金宁物业管理有限公司两年内按建筑面积每月每平方米0.95元向业主被告收取物业服务费用，被告每月向原告遵义市金宁物业管理有限公司交纳10元公共能耗费，两年期满后原告遵义市金宁物业管理有限公司恢复遵义市物价局审核收费标准，按建筑面积每月每平方米1.2元向被告收取物业服务费用。物业服务费用按年度预收，在每年度首月的前15日内缴纳。维修基金按房价总额×2%由房屋出卖人代为收取，存入房管局指定账户。根据国家相关文件规定，本物业建立共用设施设备保修期限满后大中修、更新、改造的专项维修基金，被告按房款总价2%交纳专项维修资金，并在签订购房合同时交纳。专项维修资金的使用由原告遵义市金宁物业管理有限公司提出年度使用计划，经过当地物业管理行政主管部门审核后划拨。单项维修费用在RMB：500元以下在物业管理费中支付，超过500元以上则在维修资金中支付。
被告喻远红的C-6-2号房建筑面积140.91平方米，庭审中，原、被告双方认可被告尚欠2011年物业服务费321.52元、2011年8月1日至2012年7月31日公共能耗费120元未交，还有2012年8月1日至2015年8月31日物业服务费未交，该笔应为（140.91平方米×0.95元/平方米/月÷30天×25天+140.91平方米×1.2元/平方米/月×36个月+140.91平方米×1.2元/平方米/月÷30天×6天）=6,232.68元（原告主张6,594.51元）。
2013年3月20日，原告遵义市金宁物业管理有限公司下属阳光世界管理处与遵义市省心便民服务有限公司签订《外墙防水安全协议书》，约定由遵义市省心便民服务有限公司对贵阳路阳光世界小区C-6-2等住宅进行窗户及外墙渗水处理，工程总价12,000元。
上述事实，有《阳光世界物业管理委托合同》、《阳光世界住宅前期物业管理服务协议》、催款律师函、《外墙防水安全协议书》《施工申请表》、收据及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告遵义市金宁物业管理有限公司下属阳光世界管理处与被告喻远红签订《阳光世界住宅前期物业管理服务协议》，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”之规定，应当认定“遵义市金宁物业管理有限公司阳光世界管理处”签字盖章之行为产生的后果由原告遵义市金宁物业管理有限公司承担。审理中，被告对原告出示的《阳光世界住宅前期物业管理服务协议》没有异议，故此，该协议是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同，原、被告双方均应当按照合同履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”之规定，在合同期内，原告提供了物业服务，被告应当依约交纳物业服务费及相关费用。但经核实，原告主张金额有误，应以本院核实的金额为准。
根据原告遵义市金宁物业管理有限公司与被告喻远红签订的《阳光世界住宅前期物业管理服务协议》关于“本物业建立共用设施设备保修期限满后大中修、更新、改造的专项维修基金，被告按房款总价2%交纳专项维修资金，并在签订购房合同时交纳。专项维修资金的使用由原告遵义市金宁物业管理有限公司下属阳光世界管理处提出年度使用计划，经过当地物业管理行政主管部门审核后划拨。单项维修费用在RMB：500元以下在物业管理费中支付，超过500元以上则在维修资金中支付。”的约定，反诉被告遵义市金宁物业管理有限公司在知晓反诉原告的房屋外墙漏水后进行过维修处理，但反诉原告认为并未解决问题，审理中，反诉原告喻远红没有举证证明反诉被告遵义市金宁物业管理有限公司没有尽到合同约定的义务，对于反诉原告的房屋外墙面漏水存在过错，也即反诉原告没有举证证明其主张房屋外墙面漏水的损害后果与反诉被告遵义市金宁物业管理有限公司的行为之间具有因果关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，反诉原告举证不力，应承担不利后果，故反诉原告提出由反诉被告对反诉原告住宅卧室内弧形阳台的外墙漏水进行修理、维护、恢复原状、更换木地板并赔偿5,000元损失的诉讼请求，不予支持。对此，反诉原告可以通过申请专项维修资金进行处理。
反诉原告喻远红要求反诉被告对住宅楼顶消防通道的杂物（即楼顶住户搭建的建筑）进行排除妨碍、消除危险，依照《中华人民共和国行政处罚法》第十五条“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”之规定，反诉原告可就此问题按规定向相关职能部门提出，由相关职能部门进行认定和处置，故该诉讼请求不是民事诉讼的范围，也不应当予以支持。为此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国行政处罚法》第十五条之规定，判决如下：
一、被告喻远红于本判决书生效后十日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司物业服务费6,554.2元、公共能耗费120元，两项合计6,674.2元；
二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告喻远红的诉讼请求。
案件受理费25元（已依法减半收取）、反诉案件受理费25元（已依法减半收取），由被告喻远红承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 王 可
二○一五年十一月二日
书记员 韩光凤
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