原告王泽兰，重庆市人，住重庆市。
二原告共同委托代理人马晓康，遵义市汇川区板桥镇援助中心法律工作者。
被告袁正兵，贵州省遵义市人，住遵义市。
委托代理人姚剑飞，贵州舸林律师事务所律师。
原告宗和波、王泽兰诉被告袁正兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宗和波、王泽兰之共同委托代理人马晓康及原告王泽兰、被告袁正兵及其委托代理人姚剑飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宗和波、王泽兰诉称：原告王泽兰与宗和波父亲宗太炳于1977年结婚，1979年修建4立3间木结构房屋一间，厨房一间，土墙屋一间，2009年8月宗太炳去世，房屋由宗和波（先天性痴呆）居住，原告王泽兰回重庆江津市几江街道仙池村6组居住。2010年10月，被告不知怎样骗取宗和波同意，以2500元的价格购买了上述房产，王泽兰是房屋所有权人，没有通知王泽兰参加，也没有经过王泽兰同意，购买了该房产。为保护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求确认房屋买卖协议无效，被告归还房屋。
庭审中，原告宗和波向本院提交如下证据材料及所证明内容如下：
1、买卖协议，拟证明原告宗和波（甲方）与被告袁正兵（乙方）于2010年10月13日签订房屋买卖协议。
2、残疾人证，拟证明宗和波系智力残疾人，残疾等级肆级。
3、汇川区板桥镇长田村村民委员会出具的证明，拟证明争议房屋系1979年修建的木结构房屋,该房屋由原告宗和波居住。
4、汇川区板桥镇长田村村民委员会出具的证明，拟证明原告王泽兰与宗和波系母子关系。
5、遵义市汇川区板桥镇长田村人民调解委员会出具的调解意见，拟证明双方纠纷曾经村委会调解。
原告王泽兰未向本院提交证据。
被告辩称:原告宗和波与被告均是具有完全民事行为能力，且双方所签订的房屋买卖合同没有违反法律强制性规定，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张当庭提交了以下证据：1、房屋买卖协议，拟证明协议系双方真实意思表示；2、证人马某某的证言，拟证明原告与被告签订房屋买卖协议并未有欺骗行为；3、证人王某某的证言，拟证明原告宗和波与被告袁正兵签订房屋买卖协议是双方真实意思表示。
被告袁正兵对原告出示的证据的质证意见：对证据一的证明内容有异议，认为原告无证据证明协议无效；对证据二有异议，认为颁证时间是2014年9月18日,不能说明2010年原告宗和波签订合同时有智障；对证据三、证据四及证据五均有异议。
原告宗和波对被告提交的证据一真实性无异议，但认为没有房屋共同所有人王泽兰签字认可，并且签订协议时宗和波属于限制民事行为能力人，应为无效协议；对证人证言均无异议。
原告王泽兰对被告提交的证据均有异议。
经过庭审质证、辩证，本院认为原被告出示的证据，符合法律规定，且能相互印证，采信为本案定案依据。
经审理查明：原告宗和波与王泽兰系母子关系。2010年10月13日原告宗和波（又名宗小兴）与同村村民被告袁正兵（又名袁小彬）在未征得本村集体经济组织的同意下签订了房屋买卖协议。协议载明：经双方协议甲方（宗小兴）的房子卖给乙方（袁小彬）。另外，猪圈不在内，正房子和厨房值价贰仟伍佰元（2500）正。实用价值喂羊子，房子不拆，拾年后在喂地基在谈。现金已付清。执笔人：宗太才。该协议由在场人张永堂、马某某、王贵、宗太勇、段国明签字。协议签订后，原告宗和波将房屋交付被告袁正兵使用至今。２０１４年该村实施土地增减挂钩项目，原告王泽兰才得知房屋被卖。原告与被告协商收回房屋未果后，遂诉至法院。
本院认为:被告袁正兵未征得房产的共有人原告王泽兰同意，仍与宗和波签订房屋买卖协议，现原告王泽兰对宗和波与被告袁正兵之间的合同持否认态度，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，宗和波与袁正兵签订的房屋买卖合同，未得到房屋共有人王泽兰的追认，该合同应属无效。同时，根据房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权随之转让，宅基地使用权不得单独转让的原则，原告宗和波与被告袁正兵签订合同时，约定仅处分房屋不处分宅基地的约定，且双方未征得所在村委会的同意，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告应返还所得购房款2500元，被告应归还争议房屋。关于合同无效所造成的损失，原被告可另案主张。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，现判决如下：
一、原告宗和波与被告袁正兵于2010年10月13日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、被告袁正兵将涉案房屋返还给原告宗和波、王泽兰，原告返还被告房屋购房款2500元，于本判决生效后三十日内交付。
案件受理费２5元（已减半收取），由被告袁正兵承担。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，还应在上诉期限届满七日内预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 税新素
二○一四年十二月五日
书记员 雷闻旭
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