法定代表人罗勋，该联社理事长。
委托代理人李德林。
被告宋英，贵州省遵义市人，住遵义市。
被告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司，组织机构代码78548872X。
地址：遵义市红花岗区沙河路南商贸易广场C1栋2号。
法定代表人喻少辉，该公司总经理。
委托代理人罗春廷，贵州谋信律师事务所律师。
原告遵义市红花岗区农村信用合作联社与被告宋英、遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司小额借款合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告遵义市红花岗区农村信用合作联社的委托代理人李德林、被告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司的委托代理人罗春廷到庭参加了诉讼，被告宋英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告遵义市红花岗区农村信用合作联社诉称：2009年9月24日，被告宋英向原告申请借款9万元，用于按揭“遵义市红花岗区外环路“鑫涛东城美邸”的住房，2009年11月11日被告宋英与原告签订《个人住房抵押借款合同》，借款金额9万元，期限为从2009年11月19日至2029年11月16日，合同约定利率为3.465‰，并办理了抵押权预告登记，登记号为：遵房预监字第200915150号，逾期利率约定在贷款利率基础上加收50%的利息，如果遇到法定利率调整，则在调整的贷款利率上加收50%，直至借款人清偿本息为止。遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司作为借款担保人承担连带保证责任。合同签订后，原告已按照约定履行了合同义务，被告未严格履行还款义务。被告宋英从借款至今仅正常归还借款本息9期，金额共计2,199.77元，至今拖欠还款期57期，截止2015年5月13日尚欠我社借款本金87,800.23元及利息23,026.76元（2015年5月14日后另行计算），已严重违约。现诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告宋英签订的《个人住房抵押借款合同》第四条还款期限约定；二、被告宋英立即偿还原告借款本金87,800.23元及利息23，026.76元（利息算至2015年5月13日，从2015年5月14日至付清之日止另外计算）；三、被告宋英承担抵押担保责任，并且原告对被告宋英用于抵押的位于遵义市红花岗区外环路“鑫涛东城美邸”B栋1-3-3号，面积46.04平方米的房产享有优先受偿权；四、被告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司对以上债务87,800.23元及利息（利息算至2015年5月13日，从2015年5月14日至付清之日止另外计算）承担连带偿还责任；五、本案诉讼产生的一切费用由被告承担。
案件审理过程中原告变更第一项诉讼请求为：请求判令被告宋英提前归还借款本息。
被告宋英本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
被告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司辩称：原告的诉请是矛盾的，在第一条诉请中，原告只主张解除第四条的规定，但是合同从另一方面来看是有效的，如有效则不存在还款本金和利息；原告的计算方式不明，2009年11月19日至2015年5月13日共计56个月，按每月311.85元利息计算，应该是20,270.25元；如被告鑫涛公司应该承担连带保证责任，根据担保法保法第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，担保人对物的担保以外的债权承担担保责任。请求法院依法驳回原告的请求。
经审理查明，2009年11月11日被告宋英、遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司与原告签订《个人住房抵押借款合同》，约定被告宋英向原告借款9万元，用于按揭“遵义市红花岗区外环路鑫涛东城美邸”的住房，期限为从2009年11月19日至2029年11月16日，利率3.465‰，采取等额本息还款法还款，逾期利率约定在贷款利率基础上加收50%，如果遇到法定利率调整，则在调整的贷款利率上加收50%，直至借款人清偿本息为止。该合同“借贷条款”第十三条约定借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还借款本息的，贷款人有权宣布合同项下的全部贷款提前到期。该合同约定宋英提供位于遵义市红花岗区外环路“鑫涛东城美邸”B栋1-3-3号的房产作为该笔借款抵押，办理了抵押权预告登记，登记号为：遵房预监字第200915150号。该合同还约定被告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司对该笔借款承担连带保证责任。合同“保证条款”第三十条第二款约定“保证人承诺其承担保证责任或合同约定的义务时不以先行处置抵押物为先决条件，放弃对抵押物的担保先行清偿主债务后才承担保证责任的抗辩权，一旦因为借款人未履行还款义务或出现其他违约行为在贷款人要求保证人履行还款义务时即支付相应款项。”合同签订后，原告按约定向被告宋英发放了借款，被告宋英向原告归还借款本息9期，金额共计2,199.77元，至2015年5月13日共拖欠还款期57期。原告向被告宋英催收借款未果，诉至法院，酿成讼争。
另查，被告宋英至今未取得位于遵义市红花岗区外环路“鑫涛东城美邸”B栋1-3-3号的房产的房屋产权证。
上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、《个人住房抵押借款合同》、借据、抵押权预告登记证等证据在卷相佐，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。合同当事人应当按照合同约定履行义务。被告宋英未按照合同约定按期归还借款因承担违约责任。被告宋英超过六期未归还原告借款本息，依照双方合同约定，原告可宣布借款提前到期，故对原告请求判令被告宋英提前归还借款本息的诉请本院予以支持。被告宋英提供位于遵义市红花岗区外环路“鑫涛东城美邸”B栋1-3-3号房产作为该笔借款抵押，并理了抵押权预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 该条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”据此，房屋抵押权预告登记并非房屋抵押登记，抵押人有可能因为最后未能取得所有权而不能办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，被告宋英未能取得所购买房屋的所有权，该房屋也未办理抵押登记，抵押权未能设立，原告主张对该抵押物折价、拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，原、被告约定保证人承诺其承担保证责任或合同约定的义务时不以先行处置抵押物为先决条件，放弃对抵押物的担保现行清偿主债务后才承担保证责任的抗辩权。原、被告已经对连带保证责任和担保物权的行使方式和顺序进行了约定，依照该约定，即使原告对本案涉案房屋享有优先受偿权，被告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司也应对被告宋英的借款债务承担连带清偿责任，故对原告请求判令被告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任的诉请本院予以支持。被告宋英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关抗辩权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宋英于本判决生效之日起十日内偿还原告遵义市红花岗区农村信用合作联社借款人民币87,800.23元。
二、被告宋英于本判决生效之日起十日内偿还原告遵义市红花岗区农村信用合作联社利息23,026.76元，（暂计算至2015年5月13日，2015年5月13日后的利息以87,800.23元为基数，按合同约定的利息率、罚息率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。
三、被告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向被告宋英追偿。
四、驳回原告遵义市红花岗区农村信用合作联社的其他诉讼请求。
案件受理费2,520.00元，公告费400.00元，由被告宋英、遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司共同承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 陈正敏
人民陪审员 田茂林
人民陪审员 王汝健
二○一五年十一月十日
书 记 员 周 倩
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