贵州弘黔房地产开发有限公司
原告蒋福元诉被告贵州弘黔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年3月31日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序由审判员耿爱敏独任审理，于2015年4月24日进行公开开庭审理，原告委托代理人孔迪，被告委托代理人周陵、董均灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2011年8月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告以1469520元的总价格购买被告开发的位于盘县红果经济开发区丹霞路与祥和路交汇处的锦鸿苑1号楼1-8号的房屋，房屋面积为204.1平方米，交房期限为2011年12月30日前（实际交房时间为2011年11月14日）。合同第十五条特别约定，出卖人应在房屋交付后540日内为原告办理房产证，若未按约定的期限办理房产证，由出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款1469520元及契税、公共维修基金、办证费81298元，共计1550818。被告将房屋交付原告使用后至今未为原告办理房屋产权证，因而构成违约，应当承担向原告支付违约金的责任。故请求：1、判决被告履行与原告于2011年8月23日签订的《商品房买卖合同》，立即为原告办理位于盘县红果镇锦鸿苑1号楼1-8号房的产权证。2、判决被告支付原告逾期办理房产证的违约金163865.96元（自2011年11月14日起至2015年3月30日止）。
被告贵州弘黔房地产开发有限公司辩称，被告方已履行《商品房买卖合同》的义务，不应承担违约责任，双方当事人签订的商品房买卖合同第15条约定由原告方为被告方办理房屋备案，被告方已于2011年9月1日为原告方办理了商品房预告登记手续，已完成合同中交付和备案的基本义务，且双方签订的合同中未明确约定被告要为原告办理房屋权属登记证书。在办理商品房预告登记后，原告方的权利已得到房屋管理部门的确认与保障，为此被告方不应承担违约责任。2、承担违约金应当与原告方的实际损失相匹配，被告已在合同约定期限内将标的房屋交付原告方使用，原告方不存在任何实际损失，且合同并未约定办理房屋权属登记的义务在被告方，因此被告方不应承担违约金，即便被告方应承担违约金，根据相关法律规定，请求法院对违约金的标准进行调整，降低违约金实际数额，违约金的计算起点时间为2013年5月14日。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，用以证明原告与被告签订商品房买卖合同，被告将标的房屋出售给原告，原告向被告支付了相关款项，《商品房买卖合同》第15条约定了被告要在约定期限内为原告办理房屋产权登记。被告对证据无异议，认为《商品房买卖合同》第15条约定，被告方只有为原告办理产权备案的义务，而不是办理房屋产权登记证书，故被告没有违约。2、收据2份，用以证明原告共计向被告支付购房款、契税、公共为维修金、办证费1550818元。被告无异议。
被告当庭向本院提交盘县住建局出具的商品房预告登记复印件，用以证明被告已经履行了合同义务，已经办理了预告登记，不存在违约的情况。原告认为该份证据不能达到被告的证明目的。
在本案的审理过程中，本院依职权调取了盘县住房和城乡建设局权属登记管理股出具的《证明》，《证明》载明本案涉案房屋尚未办理初始登记。原告对该组证据的“三性”无异议，认为该组证据充分证实了被告有义务提供但未提供材料给房管部门备案。被告对该组证据的“三性”无异议，但认为被告不负有为原告办理产权登记手续的义务，因此被告并未违约。
对证据分析认定如下：原被告提交的以及本院依职权调取的上述证据，真实合法，可以作为认定本案事实的依据。
通过对证据的分析认定，结合双方当事人的陈述，审理查明：原被告于2011年8月23日签订《商品房买卖合同》（编号20100408），约定被告将其开发建设的位于盘县红果开发区的锦鸿苑1幢1层8号房屋1469520的总价款出售给原告，房款的支付方式为一次性付款，房屋的交付期限为2011年12月30日前。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记且由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了购房款1469520元及契税、公共维修基金、办证费81298元。2011年11月14日，被告将《商品房买卖合同》项下的房屋交付给原告，但未按照合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，涉案房屋至今未理办所有权初始登记。
另查明，2015年5月1日，中国人民银行公布的银行一年期整存整取存款年利率为2.25%。
本院认为，本案应当解决的问题是：1、被告是否负有为原告办理房屋产权登记的义务，办理房屋产权证的条件是否已经成就。2、被告是否应当支付原告违约金，若应支付，如何计算。原被告签订的《商品房买卖合同》虽未约定被告负有为原告办理产权登记的义务，但就商品房预售买卖合同中的合同义务履行而言，买受人按合约定向出买人支付相应的房款后即完成了己方的主要合同义务，而房屋作为以登记为物权生效要件的不动产，买受人的合同目的是除了取得和享有房屋的使用权外，其最终的合同目的系取得房屋的所有权。出买人除了应履行向买受人交付合同约定的房屋义务外，还应协助买受人办理房屋权属登记手续，方才履行完毕合同的主要义务。因此，被告作为房屋的开发者和出卖人，除了向原告交付合同约定的房屋外，还负有履行协助原告办理房屋产权登记的义务。被告协助原告办理房屋产权登记手续的前提是合同项下的房屋属于合法建造、房屋已具备办理产权登记的条件。由于办理房屋所有权初始登记是办理房屋权属登记的前提条件，本案涉案房屋尚未办理所有权初始登记，暂不能办理房屋产权登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”的规定，本案房屋事实上暂不具备办理产权登记手续的条件，故原告要求被告办理房屋产权证的主张不成立，不予支持。原告可在本案房屋具备办理产权登记手续后，依法另案要求被告协助办理；由于被告未办理房屋所有权初始登记，未向房屋产权登记部门完全提交备案所需资料，致使原告办理房屋产登记条件不能成就，因而构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，自被告交房540日后，原告有权要求被告按合同第十五条约定的标准支付违约金,被告向原告交付房屋的时间为2011年11月14日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在交付房屋后540日内即自2013年5月7日前将办理房屋产权证书的资料交由房屋产权登记部门备案，故原告所主张违约金的起算时间点为2013年5月7日，其请求被告支付2015年3月30 日前的违约金为63557元（房款1469520元×一年期整存整取存款年利率2.25%÷360天×692天）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：
一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金63557元。
二、驳回原告蒋福元的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3577元，因适用简易程序审理减半收取1788.5元，由被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 耿爱敏
二Ｏ一五年四月二十四日
书记员 李 秋
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