上诉人（原审被告）陈帮庆。
上诉人（原审被告）陈向前。
被上诉人（原审原告）张祥芬。
被上诉人（原审原告）黄尔群。
原审第三人黄昌达。
原审第三人黄尔斌。
上诉人陈涛、陈帮庆、陈向前因与被上诉人张祥芬、黄尔群以及原审第三人黄昌达、黄尔斌确认合同无效纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2015）黔水民重字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，1998年农村实行第二轮土地承包责任制，第三人黄昌达以家庭人口四人在水城县滥坝镇明洞村黄家寨组地名为河边及岩洞承包有土地经营管理，其主要家庭成员即妻子张祥芬、儿子黄尔斌、女儿黄尔群。2008年5月29日，为了解决水城县滥坝片区部分被征用土地而失去土地农户的住房问题，经水城县人民政府同意，水城县滥坝镇政府对失地户的安置初定在水城县滥坝镇明洞村黄家寨组贵烟处收费站往住武村丫口一线（背阴坡）处，并对该处农户土地实行丈量进行征收补偿。第三人黄昌达作为被征收对象的农户之一，其承包地“岩洞脚”也被征收，并取得了XX处的220平方地基，该处地基属于水城县滥坝镇对农户初定的安置地，属于集体性质。2008年8月5日，被告陈涛、陈帮庆、陈向前与第三人黄昌达、黄尔斌协商签订了《地基转让协议》，协议约定：“一、甲方（黄昌达、黄尔斌）同意将XX转让给乙方（陈涛、陈帮庆、陈向前），转让金为43380元，转让时间为永久。二、付款方式，乙方首付23380元，其余20000元等甲方办好土地使用证交给乙方后再付款，甲方必须协助乙方过户……”，该协议还对违约责任等事项作出了约定。2008年8月6日，被告陈涛、陈帮庆、陈向前向第三人黄昌达、黄尔斌支付现金23380元，其中22000元黄昌达用于交付给水城县滥坝镇财政所作为新村建设款，但该安置地基虽然进行了土地丈量及补偿，但第三人黄昌达至今尚未取得相关宅基地使用权属证明。由于该安置地基位置属于城市规划范围不允许建房，水城县滥坝镇初定的安置地基未实际建房。水城县政府针对这一遗留问题，由水城县住房和城乡建设局于2013年3月14日作出水住建报字（2013）26号文件，即将初定在明洞村黄家寨组安置的农户地基调换到水城县滥坝镇双水村营盘处进行安置，以每户按95.33平方米地基安置，实行6户联建，但第三人黄昌达所享有的95.33平方米地基还未具体分配落实。另查明，三被告不属于水城县滥坝镇明洞村村民，在与第三人签订地基转让协议时，未经过水城县滥坝镇明洞村民委员会同意。现明洞村民委员会与法都村民委员会已经合并为一个村，为法都村民委员会。
一审法院经审理认为，实施民事行为和订立合同均不能违反法律、行政法规的规定，不能损害公共利益。本案中，认定第三人与三被告签订的《地基转让协议》是否有效关键在于诉争的地基属于什么性质的土地，是否法律允许转让的范围。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。同时，物权法也规定宅基地使用权依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及附属设施，作为宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的成员不能申请并取得宅基地使用权。根据调查了解的情况，诉争的地基属于集体性质，无政府土地主管部门批文，第三人黄昌达并未办理权属登记，未实际取得建设用地使用权，三被告不属于明洞村民委员会的集体经济组织成员，无权取得转让地基，因此该地基属于法律禁止转让物。第三人黄昌达与三被告签订的地基转让协议，是基于黄昌达在水城县滥坝镇明洞村黄家寨组的承包土地被征用而取得XX处220平方的安置地基，但220平方地基已经被水城县住房和城乡建设局下文调整到水城县滥坝镇双水村营盘安置处，按文件规定黄昌达在此仅享有95.33平方米地基，诉争的220平方地基已不存在，三被告并未实际使用诉争地基，而重新规划调整在双水村营盘安置处的地基并未实际分配登记落实在第三人黄昌达手中，因此，第三人与三被告签订的《地基转让协议》为无效协议。对二原告请求确认三被告与第三人签订的地基转让协议为无效合同的主张，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。故第三人黄昌达、黄尔斌基于该地基转让协议所收取三被告的地基转让款23380万元，应当予以返还，但因本案各方当事人就返还事宜均未主张，故不予处理，当事人可另行依法解决。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决第三人黄昌达、黄尔斌与被告陈涛、陈帮庆、陈向前于2008年8月5日签订的地基转让协议无效。案件受理费884元，由被告陈涛、陈帮庆、陈向前负担（原告已预交，由三被告在本判决生效后十日内返还原告）。
一审宣判后，陈涛、陈帮庆、陈向前不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销重审判决，依法改判；2、被上诉人承担本案一二审诉讼费用。主要理由是：1、一审经重审审理查明，第三人黄昌达、黄尔斌于2008年8月5日与上诉人签订地基转让协议时，所诉争的地基属黄昌达的家庭成员所承包的土地被政府征用，黄昌达作为被征收对象的农户之一，取得了XX处的220平方地基，由此可见，黄昌达于2008年8月5日与上诉人签订地基转让协议时已经取得了该220平方米地基的所有权。故而，黄昌达对该地基进行有偿转让并无不当之处。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、一审适用法律错误。一审仅仅适用《土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十三条之规定来说明上诉人与黄昌达、黄尔斌不是同一集体村民，对所诉争的地基上诉人无权购买，对此上诉人认为《土地管理法》所调整的是土地权属方面的问题，并且从该法第六十三条规定的内容可以看出，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从但书中所指出的后半部分内容来剖析该法律制度之法理含义可知，第三人黄昌达因安置所取得的地基首先应当是由政府对农民集体土地所有权进行总体规划，通过对土地进行征收属于国有土地后，政府再从国有土地内以出让方式与第三人黄昌达签订土地出让合同，并支付土地出让金后再进行安置地基建房。作为安置地基的性质是第三人黄昌达个人向政府支付土地出让金进行购买，最终该地基的所有权及使用权仍然归第三人黄昌达个人所有，与集体土地使用权之间的性质无任何瓜葛。在本案中，黄昌达与上诉人所签订的地基转让协议属平等主体之间的民事合同，应当适用《合同法》、《民法通则》等相关法律规定来进行调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施后，人民法院认定合同的效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而认定异地集体村民不能购买小产权房及宅基地转让合同无效的唯一依据是1999年国务院办公厅发出的通知，该文件既不是法律，也不是行政法规，不能作为认定宅基地转让合同无效的法律依据。3、从水城县住房和城乡建设局于2013年3月14日作出水住建报字（2013）26号文件可以看出，黄昌达对原（背阴坡）处的220平方米地基仅仅是由于政府原因另行调整安置地点及缩小安置地基平方而单方变动，黄昌达对该地基的所有权及使用权并未丧失，作为交付物权的性质并未改变，黄昌达继续履行2008年8月5日与上诉人所签订地基转让协议并无其他不可抗力等障碍所致。对此上诉人认为原审所适用的法律与本案争议焦点的处理结果背道而驰。
被上诉人张祥芬、黄尔群二审未作答辩。
原审第三人黄昌达、黄尔斌二审未作陈述。
二审期间各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审为查明案件事实，于2015年8月4日到贵州省水城县政府相关部门核实涉案土地情况，水城县滥坝镇人民政府村镇建设管理办公室工作人员赵清艳向本院陈述了其了解的当时征用黄昌达户土地的基本背景及情况。各方当事人质证均未提出异议。本院认为，因赵清艳陈述的内容仅系其个人了解的情况，无相关人民政府的文件予以印证，对其陈述的内容本院不予确认。
本院二审经审理查明：黄昌达与张祥芬系夫妻关系，黄尔斌、黄尔群系黄昌达与张祥芬的子女。2008年8月5日，黄昌达、黄尔斌（甲方）与陈涛、陈帮庆、陈向前（乙方）协商签订了《地基转让协议》，协议约定了甲方同意将XX转让给乙方，转让金为43380元，付款方式为乙方首付23380元，其余20000元等甲方办好土地使用证交给乙方后再付款，甲方必须协助乙方过户，该协议还对违约责任等其他事项作出了约定。之后，陈涛、陈帮庆、陈向前按双方协议约定向黄昌达、黄尔斌支付了转让款23380元，其中22000元用于到水城县滥坝镇财政所交付作为新村建设款。2014年1月13日，张祥芬、黄尔群以涉案地基属家庭成员共同共有财产，黄昌达、黄尔斌与陈涛、陈向前、陈帮庆未经其二人同意擅自处分该共有财产系无权处分为由诉至法院，请求确认涉案《地基转让协议》无效。另查明，涉案地基至今尚未取得相关土地使用权属证明，对黄昌达户的安置地基也还未具体分配落实。
本案争议的焦点是：黄昌达、黄尔斌与陈涛、陈向前、陈帮庆所签的《地基转让协议》是否无效。
本院认为，本案中，涉案地基属于什么性质，并无证据证明，现有证据并不足以证实涉案《地基转让协议》具备法定无效情形，且诉争的220平方米土地现在是否存在，也不是合同无效的法定理由，故原判认定涉案《地基转让协议》无效证据不足，适用法律不当，本院予以纠正。若在相关政府部门明确涉案地基性质后，存在涉案协议具有无效的法定情形，当事人可再另案主张权利。综上，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销贵州省水城县人民法院（2015）黔水民重字第19号民事判决；
驳回张祥芬、黄尔群的诉讼请求。
一审案件受理费884元，二审案件受理费884元，共计1768元，由张祥芬、黄尔群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
审 判 员 杨 梅
代理审判员 朱国艳
二○一五年八月六日
书 记 员 李荣迅
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