被申请人（一审原告、二审被上诉人）胡林利，女，1971年5月19日生，汉族，贵州永华房地产交易中心职工。
委托代理人陈勇，贵州泽富律师事务所律师。
委托代理人聂扬，贵州泽富律师事务所律师。
第三人蒲元松，男，1969年10月10日生，苗族，无业。
申请再审人肖毅与被申请人胡林利、第三人蒲元松因物权保护纠纷一案，贵州省松桃苗族自治县人民法院于2013年9月22日作出（2013）松民初字第575号民事判决后，肖毅不服，向本院提出上诉。本院于2013年12月23日作出（2013）铜中民一终字第277号民事判决。肖毅仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2014年8月11日作出（2014）黔高民申字第267号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。申请再审人肖毅、被申请人胡林利及其委托代理人陈勇、聂扬，第三人蒲元松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月8日，胡林利起诉到松桃苗族自治县人民法院称，2013年1月16日，原告胡林利向贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称“邦宇房开松桃分公司”）购买了松桃县蓼皋镇**街***城*号楼*层**号门面，并办理了房产证。原告通知被告退出房屋，被告却不予理会，一直将房屋强占至今。特起诉要求法院判令被告退出原告所有的门面，并赔偿从2013年4月30日起到退出门面期间的租金损失。
被告肖毅辩称，被告于2011年3月20日与蒲元松签订了争议门面房的租赁合同，租期6年，被告于2011年4月1日使用该门面，已支付3年租金。在使用该门面房期间没有人找被告说过该门面房使用权变更情况，请求法院驳回原告诉讼请求。
一审查明，原告胡林利于2013年1月16日与邦宇房开松桃分公司签订《商品房买卖合同》，购买了松桃县蓼皋镇**街***城*号楼*层**号门面，2013年4月30日交付给胡林利，同年5月原告取得该门面的房产证和土地使用证。原告购买该房后，该房一直被被告占用，原告经与被告协商未果后起诉至法院。
另查明，2008年1月5日，邦宇房开松桃分公司与松桃苗族自治县信用合作联社城区信用社（以下简称城区信用社）以及代×革签订按揭房回购协议，由邦宇房开松桃分公司给代×革提供贷款担保，向城区信用社贷款购买邦宇房开松桃分公司开发的***城*号楼*层**号，**号楼*层*号、*号门面。代×革与蒲元松系朋友关系，2011年3月20日蒲元松与肖毅、肖×签订房屋租赁合同，将*号楼*层**号门面租赁给肖毅、肖×，租期6年。因代×革未按约定偿还该房贷款，城区信用社要求邦宇房开松桃分公司收回代×革按揭贷款所购物业。2012年12月20日，代×革签字同意邦宇房开松桃分公司收回代×革所购的3个门面。蒲元松没有购买争议的12号门面，不是该门面的所有权人。
一审认为，原告胡林利向邦宇房开松桃分公司购买了***城*号楼*层**号门面，并依法取得了该房的房屋所有权证和国有土地使用权证，该房的所有权和使用权应归原告胡林利所有。对原告胡林利的诉讼请求依法予以支持。被告肖毅辩称该房的原购买人是代×革，蒲元松与代×革是朋友并有经济关系，蒲元松与肖毅签订有房屋租赁合同，没有侵害原告的物权。该房的原购买人代×革因没有履行还款义务，银行部门要求邦宇房开松桃分公司收回了该房，并依法将该房出售给原告胡林利。蒲元松既不是该房的所有权人，也不是该房的使用人，其与被告肖毅签订的房屋租赁合同是另一法律关系。故对肖毅的辩解理由不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项之规定，判决：一、被告肖毅在本判决书生效后30日内将松桃县蓼皋镇**街***城*号楼*层**号门面返回给原告胡林利；二、被告肖毅赔偿原告胡林利房屋租金损失，以被告肖毅与蒲元松签订合同租金39800元每年标准计算，时间从2013年7月8日起至本判决生效之日止。
案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告肖毅负担。
肖毅不服一审判决，向本院上诉称：1、上诉人租赁的门面是向财产所有人代×革、蒲元松承租。双方签订的租赁合同受法律保护，上诉人依法对争议门面占有使用至2017年4月1日。2、一审程序违法。应当追加邦宇房开松桃分公司、代×革、蒲元松参加诉讼。3、胡林利既不是房屋抵押权人，也不是担保人，一审以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出判决属于实体错误。请求撤销一审判决，驳回胡林利的诉讼请求；一、二审案件受理费由胡林利承担。
胡林利辩称：代×革由邦宇房开松桃分公司作担保贷款购买争议门面。蒲元松与肖毅、肖×签订的合同属于效力待定合同，因代×革未按约还款，房屋被邦宇房开松桃分公司收回并重新卖给胡林利。胡林利并未对蒲元松与肖毅、肖×签订的合同进行追认，故肖毅与蒲元松之间的合同成为无效合同。肖毅应当将门面退还给胡林利。肖毅与蒲元松之间的关系是无权处分他人财产造成的，肖毅可另行解决。
二审查明的案件事实与一审认定事实一致。
二审认为，作为争议房屋的承租人，肖毅在签订房屋租赁合同时，应当尽到相应的注意义务，即查明合同相对方是否对房屋拥有相应的权利凭证。本案中，肖毅并未提供能够证明代×革（或蒲元松）具有房屋所有权证的相关证据。在未审查合同相对人是否取得房屋所有权的情况下仍与其签订合同的，承租人应当承担承租房屋发生物权变动的风险。合同具有相对性，肖毅、肖×与蒲元松之间的合同权利义务关系不能约束胡林利行使物权权利。因此，肖毅关于其对争议房屋仍具有租赁权的上诉理由依法不能成立。肖毅主张依法签订的合同受法律保护，由于合同具有相对性，故该问题不属于本案审理范围。蒲元松在与肖毅签订合同时，胡林利不是房屋的权利人，故代×革、蒲元松并未侵害胡林利的物权权利。原判未追加代×革等人为当事人并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人肖毅承担。
肖毅不服，向贵州省高级人民法院申请再审。其主要申请理由：1、争议的**号门面房产权共有人是蒲元松等四人，蒲元松与申请人签订《房屋租赁合同》，将该门面租赁给申请人，租期6年，被申请人是2013年5月才进行产权登记，申请人应合法使用该门面房至租赁期满。一审判决申请人返还门面房侵害了申请人的权利。2、一审应当追加邦宇房开松桃分公司、代×革和蒲元松为当事人而没有追加，程序违法。3、一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项规定判决，适用法律错误。请求再审撤销原一、二审判决，判决驳回被申请人的诉讼请求并要求被申请人承担诉讼费。
被申请人胡林利答辩称，蒲元松不是争议门面的所有权人和处分权人，其与肖毅签订的《房屋租赁合同》对胡林利没有约束力，即使该租赁合同是代×革委托所签或者追认，此租赁关系也不能对抗实现抵押权产生的物权效力。请求再审驳回申请人的再审申请，维持原判。
经再审查明：本案争议的松桃县蓼皋镇**街***城*号楼*层**号门面房原系2008年1月5日以代×革名义向松桃县城区信用社按揭贷款、由邦宇房开松桃分公司提供担保所购买，该门面实际共有产权人为代×革、李×德、蒲元松、曾×洲四人。2011年3月20日，该门面共有人代、李、曾书面授权蒲元松与肖毅、肖×签订《房屋租赁合同》，合同约定由蒲元松将**号门面租赁给肖毅、肖×经营，租期6年，从2011年4月1日起至2017年4月1日止。第一、二年每年租金38000元，后四年每年租金39800元，每年4月1日给付一次当年的租金。2011年3月22日，代×革、李×德将争议门面中自己的产权份额转让给了蒲元松。但仍以代×革名义偿还城区信用社的按揭贷款。2012年12月5日，因代×革、蒲元松等人未按约定支付剩余的按揭贷款，城区信用社通知邦宇房开松桃分公司收回代×革购买的三个门面自行处置。代×革签字同意邦宇房开松桃分公司收回包含争议门面在内的三个门面。2013年1月16日，邦宇房开松桃分公司与胡林利签订《商品房买卖合同》，将争议的12号门面卖给了胡林利。同年5月24日，胡林利办理了房屋所有权证。2013年7月8日，胡林利起诉要求肖毅退出争议的门面房，并赔偿胡林利门面租金损失。
上述事实，除原一、二审举证、质证的证据外，蒲元松在再审中提供了以下新证据：
1、结算协议书及蒲元松与代×革、李×德分别结算的结账清单，证实本案争议的***城*号楼*层**号门面原系代×革、蒲元松、李×德、曾×洲四人共同所有。
2、委托书，证实2011年3月10日，争议门面的共有人代×革、李×德、曾×洲授权蒲元松办理门面出租事宜。
3、商铺产权转让合同及代×革交门面首付款收据、交银行按揭款的存折，证实2011年3月22日，代×革、李×德已将争议门面中该二人的产权份额转让给蒲元松，并连同代×革的付款收据一并交付蒲元松的事实。
4、代×革的书面说明，证实其已将争议门面中自己的产权份额转让给蒲元松，后因自己的另外两个门面没有交银行按揭款，邦宇房开松桃分公司要求自己退还门面，当时自己与邦宇房开松桃分公司签订退房合同时，没有注意合同中包含了争议的**号门面就签了字。
经再审质证，胡林利对上述证据的真实性均有异议。
因原一、二审中未追加蒲元松为当事人参加诉讼，再审中蒲元松提供的证据属于新证据，且证明了租赁合同为何是蒲元松与肖毅签订而非门面购买人代×革与肖毅签订的原因，除代×革的书面证言因其无正当理由而未出庭作证，该证言不予采信外，其余证据本院予以认定。
本院认为，根据再审查明的事实，蒲元松作为争议门面的原实际共有人之一，经其他共有人授权后与肖毅签订的《房屋租赁合同》合法有效，应予保护。蒲元松、代×革交付争议门面的首付款和部分按揭贷款后，未继续履行按期缴纳按揭贷款的义务，该门面被担保方邦宇房开松桃分公司收回，另外转卖给胡林利，胡林利作为争议房屋新的所有权人，从依法取得该房屋所有权后即享有对该房屋占有、使用、收益、处分的权利。但根据买卖不破租赁的民法原理，肖毅作为善意承租人，其与原房主蒲元松签订的租赁合同对新房屋所有权人继续有效，即房屋的物权变动不影响原房屋租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。因此，肖毅与蒲元松签订的《房屋租赁合同》对胡林利仍具有约束力，肖毅可以继续租赁该争议门面，但其应从胡林利依法取得房屋所有权证之日起，按照《房屋租赁合同》约定的付款方式和租金金额向胡林利支付租金至租赁期满。由于肖毅与蒲元松在《房屋租赁合同》中约定每年4月1日交付一次当年的租金，但肖毅没有提供证据证明已将2013年4月1日至2014年4月1日的租金付给了蒲元松，而胡林利是2013年5月24日依法取得争议门面的所有权证，因此胡林利2013年至2014年期间应收取的租金，应从2013年5月24日起算至2014年4月1日。扣减胡林利取得房屋产权之前的1个月零23天，按照原租赁合同约定的每年39800元租金计算，肖毅应支付胡林利此期间依法享有的租金为33940.45元。对于2014年4月1日至2017年4月1日期间的租金，仍按照原租赁合同约定的内容执行。
原一、二审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项规定处理本案，属于对该项规定的理解错误，导致适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项规定：“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，这种情形下租赁合同不能对抗租赁房屋的物权变动。本案中，代×革等人以所购买的争议门面作抵押贷款，后因代×革不按约定支付按揭贷款，门面被邦宇房开松桃分公司收回另外出卖给胡林利。在信用社、邦宇房开松桃分公司与代×革三方的法律关系中，抵押权人是信用社，邦宇房开松桃分公司只是担保人，只有信用社将抵押的门面进行处理出卖才符合“抵押权人实现抵押权发生所有权变动”的规定，而本案是作为担保人的邦宇房开松桃分公司代替代×革偿还信用社剩余贷款，并收回门面另行出卖，担保人邦宇房开松桃分公司的行为不属于“抵押权人实现抵押权发生所有权变动”的情形，而属于邦宇房开松桃分公司第二次出卖争议门面引起的物权变动。故本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于买卖不破租赁的规定，而不应适用该条第（一）项的规定。被申请人胡林利认为肖毅构成侵权，起诉要求肖毅搬出争议门面的诉讼请求不能成立，本院不予支持。但其要求肖毅支付胡林利依法取得争议房屋所有权后的租金的理由成立，本院予以支持。故胡林利的诉讼请求本院部分支持。对肖毅再审申请提出“其应合法使用该门面房至租赁期满。一审判决申请人返还门面房侵害了申请人的权利”的申请理由成立，本院予以支持。对于肖毅提出“要求驳回胡林利全部诉讼请求”的再审申请理由不成立，本院不予采信。据此，一、二审判决认定事实部分错误，适用法律不当，再审依法予以改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）铜中民一终字第277号民事判决及贵州省松桃苗族自治县人民法院（2013）松民初字第575号民事判决；
二、驳回胡林利要求肖毅在房屋租赁期内搬出争议门面的诉讼请求；
三、限肖毅于本判决生效之日起30日内支付胡林利2013年5月24日至2014年4月1日期间的租金33940.45元；2014年4月1日以后的租金金额、租赁期限按照肖毅与蒲元松签订的《房屋租赁合同》执行。
一审诉讼费9800元、减半收取4900元，二审诉讼费1000元，共计5900元，由胡林利承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 敖天德
审 判 员 张红芳
代理审判员 熊 健
二0一四年十二月七日
书 记 员 田维旭
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