被上诉人（原审原告）吴林飞
原审第三人陈兵爱
原审第三人帅朝举
原审第三人杨毅
上诉人沈友华因与被上诉人吴林飞、原审第三人陈兵爱、帅朝举、杨毅房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2014）碧民初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，吴林飞与沈友华于2012年2月4日签订《租赁合同》一份，吴林飞将其自有的位于铜仁市××区共七层房屋出租给沈友华，租期15年，从2012年3月1日至2027年3月1日，该合同第三条对租金支付方式作了约定：按年支付，合同签订后，乙方(指沈友华)付给甲方(指吴林飞)订金人民币伍万圆，乙方即可进场装修，甲方给予乙方陆个月免租装修期，乙方于陆个月后支付完甲方第一年租金人民币贰拾伍万圆整，订金抵扣第一年租金，第六年至第十年人民币贰拾捌万圆整，租金按照合同约定方式支付。合同第四条第2项约定：乙方必须保证按时交纳租金，每年交租时，乙方最长不得超过三个月，如超过三个月，甲方仍未能收到租金，甲方有权终止合同；合同第四条第8项约定：乙方在租赁期内因经营需要，乙方可以对房屋进行转租转让，但乙方必须保证按合同照常给甲方交付租金，如甲方因此未能收到租金，甲方有权终止合同；合同第五条约定：甲、乙双方在履行合同期间，违反本合同约定的，则应赔偿对方的一切经济损失，赔偿金额约定为总租赁期的总租金的两倍。合同签订后，吴林飞在沈友华按约支付订金50 000元后将租赁房屋交付沈友华使用。在履行合同的过程中，沈友华未能按时支付完2013年9月1日至2014年9月1日的租金，经吴林飞催收，沈友华于2014年5月9日出具《承诺书》一份给吴林飞，内容为：本人承诺支付吴林飞先生的房租余额人民币壹拾圆整(￥100 000)，于2014年6月20日支付完毕，如到时未能支付，本人自愿按照合同承担相应违约责任，付款以转帐单为准。后承诺的付款期限届满，沈友华仍未付清所欠租金，故吴林飞于2014年9月12日提起诉讼，请求：1、解除吴林飞与沈友华签订的房屋租赁合同，并将房屋返还给吴林飞；2、沈友华应支付吴林飞租金100 000元，并按照银行同期贷款利率的4倍支付违约金；3、诉讼费由沈友华承担。
另查明，沈友华于2013年4月19日将从吴林飞处租赁的部分房屋及从刘五一、郑阳昌、刘远明处租赁的房屋一并转租第三人陈兵爱用于经营依客酒店管理有限公司，双方签订《房屋租赁合同》一份，同年10月21日双方签订《补充协议》一份，第三人陈兵爱已按合同约定支付沈友华租金至2014年9月30日。后因沈友华欠吴林飞和刘五一等房主租金，吴林飞和刘五一等房主到第三人陈兵爱经营的酒店处催要房租，加之吴林飞提起诉讼，故而第三人陈兵爱未支付9月30日之后的房租给沈友华。2013年5月2 日沈友华将从吴林飞处租赁的房屋部分出租给第三人帅朝举经营修车场，双方订有《房屋租赁合同》一份，年租金110 073.60元，帅朝举已将2015年5月21日之前的租金付清。2013年10月1日，沈友华将从吴林飞处租赁的部分房屋转租给杨毅经营茶庄，双方签订有《房屋租赁合同》一份，年租金192 000元，杨毅已按合同约定支付沈友华300 000元租金(其中包括20 000元押金)。在庭审过程中，第三人陈兵爱、帅朝举、杨毅明确表示不愿意代沈友华支付所欠吴林飞租金；三人还同时表示如沈友华败诉，愿意以与沈友华签订的合同租金标准与吴林飞签订合同；吴林飞亦表示愿意以同样的标准与第三人签订合同。
原审法院认为，吴林飞与沈友华签订的《租赁合同》、沈友华分别与第三人陈兵爱、帅朝举、杨毅签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》内容合法，没有规避法律和损害他人利益，系当事人的真实意思表示，均属有效合同，合同各方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。吴林飞、沈友华签订合同后，吴林飞已按合同约定履行义务，而沈友华在履行合同的过程中不按约定支付租金，并且在承诺的期限内仍未支付，不讲诚信，现吴林飞以沈友华超过3个月未交清租金为由请求解除合同，返还房屋，符合双方合同约定的终止合同条件，其请求合法，应予支持。关于违约金的问题，双方在合同中虽约定如违约应赔偿总租赁期的总租金的两倍，现吴林飞起诉要求按银行同期贷款利率四倍计算，沈友华认为该标准过高，综合本案实际情况，该标准过高，应以银行同类贷款利率计算较为合理。至于沈友华辩称其与吴林飞已将租金交付时间由2013年9月1日变更为2014年6月20日，且其投入大量资金对租赁房屋的附属设施进行了建设，但未提交有效证据予以证明，对其辩称主张不予支持。由于沈友华与第三人陈兵爱、帅朝举、杨毅签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是基于吴林飞与沈友华订立的《租赁合同》成立的基础之上，现吴林飞与沈友华之间的合同予以解除，则沈友华与第三人之间的合同无再继续履行基础，应一并解除。第三人陈兵爱、帅朝举、杨毅在履行合同的过程中无任何过错，如第三人因与沈友华解除合同而造成其他损失，其可另案诉讼。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、解除吴林飞与沈友华于2012年2月4日签订的《租赁合同》，沈友华将所租吴林飞位于铜仁市×××共七层房屋返还给吴林飞；二、由沈友华支付所欠吴林飞房屋租金人民币100 000元，并按银行同类贷款利率计算违约金，自2013年9月起至付清之日止；三、解除沈友华与第三人陈兵爱于2013年4月19日签订的《房屋租赁合同》、2013年10月21日签订的《补充协议》；四、解除沈友华与第三人帅朝举于2013年5月2日签订的《房屋租赁合同》；五、解除沈友华与第三人杨毅于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》。案件受理费减半收取人民币1 200元，由沈友华承担。以上有履行内容的款项，限在判决生效之日起十日内履行完毕。
宣判后，沈友华不服提起上诉称，一、按照双方的租赁合同约定，沈友华在本年度租赁合同履行中并没有违约，且吴林飞起诉并不具备合同解除的约定条件，即吴林飞在本案中无权起诉沈友华要求解除合同，其起诉应当依法驳回。双方于2012年2月14日签订《租赁合同》，该合同关于租金支付方式约定为第三条，但该条款除对首年租金的支付时间明确约定外，对后年度只是简单约定“按年支付”，并未对具体付租时间予以明确约定。根据《合同法》第226条规定，本租赁年度的履行期限为2014年9月1日至2015年8月31日，即沈友华实质上有权在本年度履行完毕时支付租金。对于吴林飞而言，其并没有履行主张解除权的法定程序，吴林飞没有履行过向沈友华送达书面解除通知的法定义务而直接起诉解除合同，程序显然违法。双方于2014年6月20日达成还款承诺时起，吴林飞于2014年9月12日起诉，显然尚未超过三个月，吴林飞无权起诉要求解除合同。二、从本案合同实际履行以及保障市场经济交易的角度来说，本案同样不适宜随意解除合同。双方在《租赁合同》第四条第八款约定“沈友华可以对房屋进行转租转让”，沈友华因此与陈兵爱签订《房屋租赁合同》，陈兵爱已实际投资用于酒店装修、建设与经营，故本案应综合三方权利、义务关系慎重考虑。沈友华直到2013年4月19日才将房屋转租至第三人处开始产生经济效益，其间1年零2个月时间房屋长期处于闲置状态，沈友华实际已付闲置阶段的租金，且对房屋投入约4 006 000元。杨毅等人的房屋除吴林飞，还属于其他三位房东共有，而沈友华对该三位房东并没有违约，倘若本案合同随意解除，将会造成该房屋管理混乱，造成新的社会矛盾。三、陈兵爱无法定理由拒不支付沈友华租金，若陈兵爱能够按约于2014年9月30日前向沈友华支付本年度租金778 790元，本案纠纷将不复存在。请求撤销一审判决，改判驳回吴林飞的起诉。
吴林飞二审辩称，双方所签订的《租赁合同》合法有效，沈友华不按照合同约定履行义务，且在承诺期限内仍然未付租金，理应解除合同。从铜仁房屋租赁市场行情判断，对于商业用房的租赁，均采取先付房租后使用，这已经成为约定俗成的交易习惯，沈友华应当承担违约责任。根据双方所签订的《租赁合同》第四条第2款的约定，解除合同合法有据。为维护市场经济的稳定，保障交易安全，吴林飞愿意以同等条件下，将本案房屋租赁给陈兵爱、帅朝举、杨毅，陈兵爱等三人都同意以同等条件与吴林飞直接达成房屋租赁合同。陈兵爱等三人均明确表示，不愿意代沈友华支付上年度所欠的10万元租金，更不愿意代沈友华付下一年度的25万元租金，解除双方所定的合同，符合相关法律规定。沈友华的上诉理由不能成立，请求维持原判。
陈兵爱、帅朝举、杨毅未作二审答辩。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。吴林飞与沈友华签订的《租赁合同》、沈友华分别与陈兵爱、帅朝举、杨毅签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，均系当事人真实意思表示，于法不悖，应为有效合同。根据吴林飞与沈友华签订的《租赁合同》第四条约定租金按年支付，除去沈友华6个月免租装修期，沈友华应于2013年9月1日足额支付2013年9月1日至2014年9月1日的租金，沈友华提出合同除对首年租金的支付时间明确约定外，对后年度付租时间未明确约定的理由，本院不予采纳。《租赁合同》第四条第2项约定沈友华必须保证按时交纳租金，每交租时，沈友华最长不得超过三个月，如超过三个月，吴林飞仍未能收到租金有权终止合同，即已对沈友华逾期交付租金的行为给予了合理期限。沈友华于2014年5月9日承诺房租余额于2014年6月20日支付完毕，如未能支付，沈友华自愿按照合同承担相应的违约责任，即表明沈友华认可其违约，并自愿承担违约责任。此后承租人沈友华逾期不支付，吴林飞按合同约定有权解除租赁合同。沈友华提出对租赁房屋投入约4 006 000元。其提供的证据不能证明该主张，对该上诉理由不予采信。沈友华提出陈兵爱对房屋进行巨额投入，不宜解除合同，且陈兵爱无法定理由拒付沈友华租金的上诉理由，因沈友华与吴林飞之间的履行义务，不能以陈兵爱与沈友华之间的履行义务予以对抗，沈友华明知陈兵爱对房屋进行巨额投入，就应当按合同约定及时给付吴林飞租金，陈兵爱在吴林飞等人到其经营的酒店催要租金，且吴林飞提起诉讼的情况下，以不安抗辩权而未支付沈友华的租金，亦属情理之中，沈友华对其违约责任应自担。陈兵爱、帅朝举、杨毅明确表示不愿代沈友华支付欠付的租金和违约金，吴林飞起诉要求解除合同，其请求既符合双方的约定，又符合法律规定的解除条件，依法应予支持，一审判决解除并无不当。沈友华提出此前已向铜仁市碧江区人民法院申请破产重整，且正在立案审查过程中，请求对本案延期审理，因其未提供证据予以证明，且不符合延期的法定事由，对该请求本院不予支持。综上所述，上诉人沈友华的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2 400元，由上诉人沈友华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永琴
审 判 员 代静云
代理审判员 谢稼祥
二○一五年四月二十四日
书 记 员 谭慧文
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