被上诉人（原审原告）罗建英
上诉人杨秀东因与被上诉人罗建英房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市万山区人民法院（2014）万民初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审查明，罗建英与杨秀东于2014年7月21日签订了一份门面房买卖的《定金协议》。协议约定：一、杨秀东自愿将其拥有自主产权的座落于铜仁市万山区万山镇×××××对面的面积为37.45平方米，房产权号为万山镇字第52301418号的门面房一间以价人民币(以下金额均为人民币)178000元出卖给罗建英。二、协议签订后，乙方（罗建英）付给甲方（杨秀东）定金28000元。三、双方决定于2014年8月底签订房屋转让协议。四、协议签订后双方不得反悔。如甲方违约赔偿乙方定金和补偿共计35000元；如乙方违约，甲方不退还定金。协议签订后，罗建英按照协议约定于同日支付了杨秀东定金28000元。后因该门面房的土地使用证抵押在工商银行还贷，不能办理房屋过户手续，双方未按约定的时间签订房屋转让协议。2014年9月2日，杨秀东从银行取出该土地使用权证后告知罗建英，随后双方就办理过户手续到铜仁市政务中心及万山房屋交易办事处进行咨询，由于杨秀东的土地使用权证载明的是门面房与住房共用，因此得到答复是要到市里请示领导后才能确定是否能办理。2014年10月24日，万山区房屋交易办事处答复可以办理房屋过户手续，后罗建英电话联系杨秀东去办理过户手续。2014年10月25日，杨秀东到万山与罗建英签订合同时，以要将合同拿回家给老婆看为由未签。2014年11月1日，杨秀东告知罗建英门面房要与住房一起出售，不单独出卖，罗建英不同意一起购买住房，双方为此发生争议，罗建英要求杨秀东退还定金并支付违约金，杨秀东只同意退还定金本金。经双方多次协商无果，罗建英诉至法院，诉请判令：1、杨秀东返还罗建英本金28000元并支付违约金7000元，共计35000元；2、由杨秀东补偿罗建英因购买门面房而贷款的利息3000元。3、本案诉讼费用由杨秀东负担。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效” 。《中华人民共和国民法通则》第八十四条：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”、第八十九条第(三)项：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本案中，罗建英与杨秀东订立口头门面房买卖合同后，为了实现合同目的，双方当事人在自愿协商一致的基础上订立了《定金协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规强制性规定，自成立时即生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。罗建英在协议订立后即按约定支付了杨秀东定金，履行了其约定的定金给付义务，杨秀东亦应当按照约定与罗建英签订房屋转让手续。虽然定金协议对土地使用权证及房产证的过户并未约定，但从双方当事人出示的证据及法庭上的陈述看，双方对需在明确可以办理过户登记手续的前提下签订房屋转让协议的事实均予认可，双方对需办理过户登记应是达成合意的，且从本地对房屋买卖的交易习惯上对此亦是应当有约定的，故双方签订转让合同的期限因该门面房能否办理过户登记手续而变更。而杨秀东因其所出售的门面房的土地使用权用作其他债务的抵押，至2014年9月2日才取出其土地使用权证，致使双方未能在协议约定的期限内完成房屋转让协议的签订，其责任不在罗建英。杨秀东虽取出了土地使用权证，但因该使用权证上载明的使用权系住房与门面共有，能否单独办理过户手续，经双方到相关职能部门咨询后，未能得到明确答复的情况下，使罗建英对花十多万元购买的门面房是否能办理产权证过户产生合理化怀疑，而不与杨秀东签订房屋转让合同亦是在情理之中，杨秀东并未举证证明罗建英有拖延签订合同时间的故意行为，故双方不能在合同约定的期限内订立房屋转让合同的结果不是罗建英的过错行为所致，而是杨秀东自身的行为所致。罗建英在得到相关部门可以单独办理过户手续的明确答复后，电话告知杨秀东，要求签订房屋转让合同，杨秀东以要将合同带回家给妻子看为由未能签订，尔后又以住房和门面须一起出售为由要求罗建英签订合同。杨秀东的这一要求，对双方当初订立的定金协议所约定的买卖标的物进行了变更，罗建英在不愿接受的情况下，杨秀东应按原协议履行。其以签订合同的时间超过了约定的签订期限为由不履行原合同约定，而要将门面房与住房一起出售的行为，违反了原协议约定的内容，致使原定金协议不能履行，其行为构成违约，应承担由此造成的法律后果，即作为接受定金的一方当事人应当双倍返还罗建英定金。因双方在定金协议中约定的承担违约责任的方式是支付7000元违约金，应遵从其约定，故杨秀东应返还罗建英定金28000元，并支付违约金7000元，罗建英的该诉讼请求于法有据，予以支持。至于罗建英要求杨秀东支付其贷款利息3000的诉讼请求，因该请求是否因定金协议造成的损失罗建英未能举出充分的证据证明，没有事实依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第(三)项的规定，判决：由杨秀东在判决生效之日起十日内返还罗建英定金28000元，并支付违约金7000元。案件受理费750元，减半收取375元，由杨秀东负担。
宣判后，杨秀东不服提起上诉称：本案是因定金引发的纠纷，一审法院将定金合同纠纷错误的认定为房屋买卖纠纷。蒲某某书写的证言，罗建英并未否认双方在罗建英的理发店谈论签订房屋转让协议，罗建英仅是认为蒲某某说罗建英没有同意签订协议不真实，辩解是要求杨秀东将合同书写出来就可以签字，蒲某某未出庭作证，不影响该书证的效力，不能以此否定双方在理发店谈论过签订协议的事实。杨秀东申请证人蒲某某出庭作证，法院既未通知证人出庭，也没有请杨秀东代为通知，导致证人未出庭作证，关键事实无法查明。罗建英逾期提交的录音光盘未履行程序或形式上的询问，不应直接采纳。本案应先解除定金协议，才能判决返还定金和赔偿损失，一审法院未在庭审中释明是否还要继续履行该协议签订房屋买卖合同，直接判决杨秀东退还定金及赔偿违约金，违反法定程序。请求依法改判或发回重审。
罗建英二审答辩称，双方在房屋买卖中自愿达成定金协议，杨秀东违约致房屋买卖活动无法进行，应为房屋买卖合同纠纷。2014年10月10日杨秀东到罗建英的店里，双方没有签合同，是因合同未拟好，不存在谁不愿意签的问题，对本案违约责任的最终认定没有影响。蒲某某书写的证言，因证人未出庭作证，又未能说明不能到庭作证的原因，其证明内容与罗建英出示的录音光盘相悖，不予认定是合法的。罗建英提供的录音光盘是在法定举证期内提交的，庭审中已当场播放给杨秀东听，杨秀东承认录音内容真实。请求驳回杨秀东的上诉请求。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，关于本案案由的确定，因罗建英提出的诉讼请求中有返还定金、支付违约金和补偿损失三个诉求，定金合同纠纷仅是本案因房屋买卖产生纠纷中的一个诉求，因此将本案确定为房屋买卖合同纠纷并无不当。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。罗建英与杨秀东订立口头门面房买卖合同后，又协商一致订立了《定金协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，属有效协议，双方当事人均应按照约定履行自已的义务，罗建英按照协议支付杨秀东定金，杨秀东亦应当按照约定与罗建英签订房屋转让协议，但签订房屋转让协议的前提必须是杨秀东能够提交转让房屋的土地使用权证及房产证，因杨秀东不能提交而使双方签订转让合同的期限变更。杨秀东于2014年9月2日才将用于抵押的土地使用权证取出，杨秀东提出取出土地使用权证后通知罗建英签订房屋转让合同，是罗建英违约不签订，罗建英辩称是杨秀东不拟写房屋转让合同而无法签订，因房屋的使用权证上载明的使用权系住房与门面共有，罗建英只有在确认门面可单独办理土地使用权证的情况下才会签订，且转让房屋的信息掌握在杨秀东手中，应由杨秀东拟写转让合同。杨秀东已代证人蒲某某领取《证人出庭作证通知书》，证人未出庭作证的责任应由杨秀东承担。杨秀东未能举证证明罗建英有拖延签订合同的故意行为，双方不能在合同约定的期限内订立房屋转让合同的结果不是罗建英的过错行为所致，杨秀东单方变更买卖标的物，要求住房和门面一并出售，罗建英明确表示不愿接受，杨秀东又未按原协议履行，构成违约，理应承担违约责任，对罗建英要求杨秀东返还定金28000元，并支付违约金7000元的诉讼请求，应予支持。综上所述，上诉人杨秀东的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，判决得当，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人杨秀东承担。
本判决为终审判决。
审判长 张永琴
审判员 代静云
审判员 罗会君
二○一五年三月二十日
书记员 谭慧文
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