委托代理人蒋成君、宋冰山，贵州遵义乾锋律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）王贵，男，1976年12月16日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市火石岗乡荣华村湾子组075号，公民身份号码522130197612167370。
被告（反诉原告）赵本龙，男，1983年11月15日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市火石岗乡荣华村湾子组075号，公民身份号码522130198311155637。
原告郑珏诉被告王贵、赵本龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告王贵、赵本龙提起反诉，依法由审判员王映适用简易程序并案公开开庭进行了审理。原告郑珏及其委托代理人蒋成君、宋冰山，被告王贵、赵本龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑珏诉称，2013年12月15日，原告与二被告签订《房屋租赁协议》，原告将自有的位于仁怀市上城国际小区B栋24-4房屋一套租给二被告使用。根据协议约定，二被告应当在2015年7月10日支付2015年度下半年租金5,250.00元，但迟至2015年8月10日，二被告也未交纳，并长期拖欠物管费、水费及电费等。根据《房屋租赁协议》，原告已具有单方解除权。2015年8月26日，原告解除了与二被告的《房屋租赁协议》，并限期二被告于2015年8月29日将房屋交还给原告，因被告未交还原告房屋，特诉至法院请求判令：一、解除原告与二被告签订的《房屋租赁协议》；二、二被告立即将所承租的仁怀市上城国际小区B栋24-4房屋租金1,750.00元（2015年9月1日至实际交还房屋之日止的房屋占用费按同等地段房屋租金标准支付）；四、请求判令二被告交付的保证金500.00元归原告所有；五、二被告付清承租及房屋期间的物管费、水费及电费；六、本案诉讼费由二被告承担。
原告郑珏向本院提交下列证据：1.原告身份证，证明原告主体资格；
2.房产转让协议书及房产证复印件，证明房屋属原告所有；
3.房屋租赁协议，证明原、被告双方对房屋租赁的约定，其中第三条约定下半年房租交纳的时间为7月1日，且约定在承租即被告方不按时支付房租，逾期的情形下，原告方有权解除双方的房屋租赁协议；
4.原、被告双方之间的短信内容打印件4页及原告催交房租的通知，证明（1）原告向被告催交房租和被告已经知晓的事实；（2）因被告未交电费导致停电的事实；（3）水电费用是有被告当自行缴纳，自行承担的事实；
5.物管费催交通知及物管费缴纳历史记录，证明（1）被告曾未按时缴纳物管费的事实；（2）被告方一直迟交物管费，导致断电的事实；
6.水、电费缴纳清单，证明被告未交、迟交水电费的事实，存在违约情形，同时证明水、电费均由被告支付和缴纳的事实；
7.银行流水清单，证明被告在原告起诉后将房屋租金汇至原告的事实及被告所支付的5,250.00元是在双方合同解除后支付，在扣除被告依约应承担的费用，占用房屋费用后，如剩余则退还被告，如不足则应由被告补充支付。
被告王贵、赵本龙辩称，一、原告诉请解除双方签订的《房屋租赁协议》不能成立，被答辩人在本年度未到交纳下半年的房租（2015年7月10日）之前就无数次逼迫答辩人退还租用房屋，继而拒收房屋租金，促成被告拖欠租金的违约条件；且被告租用原告所有的毛坯房后，被告支付了76,228.00元的装修费，原告故意造就被告迟延交纳租金的条件，其目的为不法占有被告装修好的房屋，至被告遭受七万多元的重大经济损失；二、原告要求被告支付房租1,750.00元按同地段房屋租价标准支付无事实依据，被告应缴纳2015年7月10日至2016年1月10日的租金5,250.00元已于2015年9月5日一次性支付；三、原告诉求占用被告缴纳的500.00元保证金，需待租房协议终结时再论；四、原告诉请物管费、水电费之事与本案无关；五、如原告坚持收回房屋，应依法赔偿答辩人对该房屋装修的全部装修费用76,228.00元，并退还已缴纳2015年7月10日至2016年1元10日至今的未租住该房屋剩余租期的租金。综上，请求驳回原告诉请。
反诉原告王贵、赵本龙反诉诉称，2013年12月15日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁协议》，约定租期自2014年1月10日至2019年7月9日，每年租金10,500.00元，由被反诉人半年支付一次租金5,250.00元。事后，被反诉人按约定将其出租的毛坯房交给反诉人装修，反诉人将该出租的房屋进行装修，装修费用近七万元。2014年1月10日，反诉人按约定支付了首笔房租5,250.00元，之后的租金均按时履行。2015年1月4日前，被反诉人见该房屋已经装饰，就多次要求反诉人退还房屋，并强行阻止供电部门为该房屋的使用人供电，影响到了反诉人的正常工作、生活。2015年7月5日，反诉人要求被反诉人办卡收取租金，但其拒绝办理，也不见面。由此，被拖到2015年9月5日，反诉人最终决定交纳2015年7月10月至2016年1月10日的租金5,250.00元。为此，特反诉请求判令：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁协议》合法有效；二、被反诉人支付反诉人违约金31,500.00元；三、本案诉讼费由反诉人承担。
被告王贵、赵本龙向本院提交下列证据：1.二被告身份证，证明二被告主体适格；
2.房屋租赁协议，证明租赁房屋是原、被告的真实意思表示；
3.交租金清单，证明被告已缴纳2015年7月10日至2016年1月10日的房租；
4.原告的短信，证明原告多次逼迫被告交还租房，及骚扰被告的工作、生活的违约行为；
5.与供电局通话的U盘，证明原告故意阻碍被告用电，迫使退房，这个通话的时间是2015年8月14日与供电局工作人员的通话记录，证明被告的电被停，是原告的原因，而且电是6月份就被停了；
6.发票，证明被告不欠各项费用的事实；
7.装修票据，证明房屋装修所产生的费用；
8.通话记录，证明原告多次电话催退房屋及打扰被告的工作生活的违约行为；
9.出警记录，证明原告强迫被告退房的违约行为。
经审理查明，2013年12月18日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，该协议内容为：“甲方（出租方）：原户主：秦怡……变更后户主：郑珏……乙方（承租方）：赵本龙……一、甲方将位于仁怀市上城国际小区B栋24-4住宅房一套（下称租赁房屋）按现状（毛坯房且没有任何家具、家电）出租给乙方使用。二、租期为五年半，自2014年1月10日至2019年7月9日。……三、严格执行先交租金后使用的原则，租金为每年人民币￥10500.00（大写：壹万零伍佰元整），五年内租金按合同价不变（不递增）。由乙方按半年向甲方支付租金，签订本协议时，乙方应向甲方预付半年租金人民币￥5250.00（大写：伍仟贰佰元整）于2014年07月10日前向甲方付清，以后于每年01月10日和07月10日两次（每次支付人民币￥5250.00大写：伍仟贰佰元整）支付年度租金。四、乙方应于本协议生效之日向甲方支付租房保证金人民币￥500.00元整，若乙方在租赁期间没有任何违约行为，则甲方在租期届满后全额不计息退还乙方。……六、乙方在保证不损坏租赁房屋主体结构及附属设施，并不影响相邻住户的情况下，可自行对租赁房屋装修、装饰，乙方可在损坏租赁房屋的前提下对装修、装饰进行拆除，甲方无论任何下均对乙方的装修、装饰不作任何补偿。……八、乙方若不按约向甲方支付租金的，乙方除无权要求甲方退还租房保证金外，还应自逾期支付之日起，按拖欠租金的每日1%向甲方支付违约金，直至付清租金之日止；若乙方有其他违约行为的，甲方有权不按约退还乙方所交租房保证金，并有权要求乙方赔偿相应损失。九、在租赁期间，若乙方有任何违约行为的，甲方均有权单方解除本协议，解除通知自送达乙方或在租赁房屋所在地报刊上登报公告之日生效。如甲方违约，须按年度租金的3倍作为违约金。……甲方（出租方）：原户主：秦怡，变更后户主：郑珏……乙方：王贵……2013年12月15日。”事后，原告依约将房屋交予被告使用，被告对该房屋进行了装修。二被告租赁过程中，因未交纳电费，被供电部门断电，因此双方发生口角。2015年8月14日，因被告未按约定支付租金，原告向被告手机（18188021111）发送短信，短信内容为：“赵本龙、王贵：请你们于8月15日上午12:30分前缴纳房租，并缴清水、电及物管等费用。逾期，本人将解除《房屋租赁协议》。郑珏，2015年8月14日。”后因被告仍未缴纳房屋租金，2015年8月25日原告再次向被告手机（18188021111）发送短信，短信内容为：“因你未交下半年（2015年7月到12月）房租，特解除与你们签订的房屋租赁协议，请你于本信息发出后三日内将所承租的仁怀市中枢镇上城国际B栋24-4号房屋腾空并交还给我。”因被告拒绝退还原告房屋，原告于2015年9月1日起诉至本院主张上述权利。被告以原告强行阻止并拒绝办卡抗辩并提起反诉。
另查明，被告于2015年9月5日向原告汇款5,250.00元。
本院所确认的上述事实，有原告郑珏提交的房产转让协议书及房产证复印件、房屋租赁协议复印件、短信内容打印件4页及原告催交房租的通知、物管费催交通知及物管费缴纳历史记录、水、电费缴纳清单、银行流水清单，被告王贵、赵本龙提交的房屋租赁协议、交租金清单、原告的短信、和供电局通话的U盘、发票、装修票据、出警记录及到庭当事人的庭审陈述在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，因被告未按约定时间支付原告租金，原告于2015年8月14日向被告发送短信要求被告于8月15日上午12时缴纳房租、水电费等，否则将解除《房屋租赁协议》，后因被告仍未交纳房租，原告于2015年8月25日向被告发送短信通知解除合同。根据原、被告之间的《房屋租赁协议》：“九、在租赁期间，若乙方有任何违约行为的，甲方均有权单方解除本协议，解除通知自送达乙方或在租赁房屋所在地报刊上登报公告之日生效。”、《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”之规定，被告未按约定支付原告租金，原告有权单方解除合同，合同自通知到达被告时即2015年8月25日该协议已解除。就原告主张被告将所承租的房屋仁怀市上城国际小区B栋24-4号房屋退还原告的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告的该项诉请理由成立，本院予以支持。就原告主张被告支付2015年7月1日至2015年8月26日的房屋租金1,750.00元（2015年9月1日至实际交还房屋之日止的房屋占用费按同等地段房屋租金标准计付）的诉请，原告起诉后，被告于2015年9月5日向原告汇款5,250.00元的客观事实存在，因被告实际占用该房屋，本院酌定原告租金截止至2015年9月1日（即原告起诉之日）为1,750.00元，其汇入的5,250.00元扣除1,750.00元后应返还被告。就原告主张被告所支付的保证金500.00元归原告所有的诉请，根据双方的约定“八、乙方若不按约向甲方支付租金的，乙方除无权要求甲方退还租房保证金外……”，该项请求符合双方约定，本院予以支持。就原告主张被告付清承租及占用房屋期间的物管费、水费及电费的诉请，被告交纳物业管理费至2015年10月30日，所主张的水费和电费未举证证明被告尚欠水、电费用，故该项请求本院不予支持。就被告所持因原告强行阻止供电部门供电，并拒绝办卡收取租金致其未按时交纳租金、所支付76,228.00元装修费，给原告造成了经济损失的辩解，其原告拒绝办卡收取租金与本院查明的事实不符，本院不予采纳。其所造成的装修损失，被告并没有对该项辩解提出反诉，故被告可依协议另案主张权利。就被告反诉主张原告支付违约金31,500.00元的诉请，本案中，原告根据双方的约定解除合同，并要求被告退还房屋于法有据，并非违约行为，故就被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告郑珏与被告王贵于2013年12月15日所签订的《房屋租赁协议》有效；
二、确认原告郑珏与被告王贵于2013年12月15日所签订的《房屋租赁协议》已于2015年8月25日解除；
三、限被告王贵、赵本龙在本判决生效后30日内将仁怀市上城国际小区B栋24-4号房屋交付原告郑珏；
四、被告王贵、赵本龙所交付原告郑珏的保证金500.00元归原告郑珏所有；
五、限原告郑珏在本判决后10日内一次性返还被告王贵、赵本龙租金3,500.00元；
六、驳回原告郑珏的其余诉讼请求。
七、驳回被告王贵、赵本龙的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费50.00元，减半收取25.00元，反诉费294.00元，共计319.00元，由被告王贵、赵本龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效后，权利人可在判决书确认的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 王 映
二〇一五年十一月九日
书记员 徐启琼
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