法定代表人周云荣。
委托代理人蔡远、李红英。
被告贵州盛安房地产开发有限公司。
法定代表人孙怀义。
委托代理人戴国忠、苏成洪。
第三人许光伍。
委托代理人范琴英。
原告贵阳农商行云岩支行诉被告盛安房开及第三人许光伍商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵阳农商行云岩支行的委托代理人蔡远，被告盛安房开的委托代理人戴国忠、苏成洪，第三人许光伍的委托代理人范琴英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贵阳农商行云岩支行诉称：2002年7月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被告将自己开发的位于本市中华南路180号商业用房、营业用房出售给原告，原告已经全部足额支付完毕购房款，并于2002年9月10日将上述房屋交付给原告使用。合同签订后，因被告原因一直未能办理过户手续。根据相关法律规定，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告将位于本市中华南路180号商业用房过户至原告名下；2、被告支付原告违约金人民币5953837.50元；3、诉讼费由被告承担。
被告盛安房开辩称：对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实性无异议。合同项下房屋过户存在法律上或者事实上不能履行的情形，原告要求被告承担逾期办证的违约责任，缺乏“由于出卖人的原因”的前置条件。认可原告购房事实。但是给原告办理产权证并非我方的义务，我方仅负有提供相关材料的义务，我公司愿意提供相关手续配合原告办理产权证。本案《商品房买卖合同》是为保障原告的贷款债权，在以房抵贷并签订《抵贷还款协议书》的背景下才签订的，该民事行为在本质没有发生真实的商品房买卖交易，只是协商处置抵押物，所以处理本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原告主张给付违约金不符合案情事实，而且已经超过诉讼时效。
第三人许光伍述称：原告诉请的本市中华南路180号商业用房第一层与我方无关，我方不承担相应的权利和义务。迪斯尼是根据原、被告的证据，商品房买卖合同及抵贷还款协议涉及第三人所有的第二层房屋，第三人取得该房屋是依据省高院2013-11-3号裁定书，该裁定书至今未被撤销，我方的产权证也未被撤销，故我方认为原、被告之间的商品房买卖合同及抵贷还款协议中涉及我方房屋部分应该是无效的，原、被告也未举证证明商品房买卖合同和抵贷还款协议已经办理备案登记。
经审理查明：1998年12月21日，贵州盛安酒店有限公司与原告贵阳农商行云岩支行签订《贵阳市云岩区信用联社借款合同》，贷款300万元用于购设备装修，并约定被告盛安房开自愿为借款方的保证单位到贷款还清为止。贵州盛安酒店有限公司在借款方处签字盖章、被告盛安房开在承还保证单位处签字盖章。原告按照合同约定于1998年12月28日将贷款发放给贵州盛安酒店有限公司。2000年8月22日，贵州盛安酒店有限公司与原告贵阳农商行云岩支行签订《抵押担保借款合同》，贷款300万元用于资金周转。原告按照合同约定于2000年8月22日将贷款发放给贵州盛安酒店有限公司。2002年8月29日，原告与贵州盛安酒店有限公司、被告盛安房开签订《抵贷还款协议书》，盛安房开自愿将位于本市中华南路180号商业用房抵偿人民币650万元正，用于归还贵州盛安酒店有限公司所欠原告贷款本息；上述房屋由被告盛安房开开具售房发票，协助原告办理有关手续；在三年内被告盛安房开有权按原抵偿价人民币650万元正收回此房屋。原告负责人及贵州盛安酒店有限公司、盛安房开法定代表人盛恩在协议书上签名并加盖公章。同日，原告与被告盛安房开签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于本市中华南路台湾大厦第一层商业用房，建筑面积共计585.30㎡。计价方式与价款按包干价650万元整，一次性付款。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后15日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”对于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”如何处理，双方未作约定。
审理中，原告向本院提交了如下证据：1、借款合同、抵押担保借款合同，证明盛安酒店借款的事实及被告作为担保人抵押担保的事实；2、商品房买卖合同，证明原、被告就房屋买卖事宜达成一致的意思表示，并约定了违约责任；3、抵贷还款协议书，证明原、被告就抵押房屋抵偿给原告，抵偿价值为650万元；4、产权申请登记表、图纸，证明原告与被告就买卖的房屋向产权处申请产权登记；5、南明区法院行政裁定书，证明被告出售给原告的房屋二楼部分已经被省高院执行给第三人许光伍，产权处已经办理了产权登记。
被告盛安房开对原告提交的证据真实性均无异议，但认为原告提交的借款合同等证明了双方是债务关系，而不是买卖合同关系，商品房买卖合同无签约时间，双方没有房屋买卖的意思表示及交易行为，合同约定包干价650万元就是被告应该偿还的贷款本息，是因为以物抵债便于原告申请办理产权登记才签的。逾期办证责任条款有十五天的约定，抵贷还款协议约定三年内被告可以回赎，抵押物的评估价值为1060万元，而抵偿贷款本息为650元，说明原告自愿接收有瑕疵的房屋及愿意承担相应的风险，足以证明双方没有真实的商品房买卖意思表示，而是以物抵债。协议中的第三条仅约定被告协助办理有关手续，同时原告在签订抵贷还款协议书后已经向贵阳市住建局申请办理产权登记，其中申请表上注明了只针对历史遗留问题，另外注明有抵押物，待一切手续完毕结清贷款本息才开收据，说明原告确实明知房屋有瑕疵，两份图纸上均注明了红线范围内的建筑物为贷款抵押物。省高院的裁定在事实和在法律上是错误的，错误将原告的房屋办理给了第三人许光伍。
第三人许光伍对原告提交的证据真实性均无异议，但认为借款合同及抵押担保借款合同与许光伍无关，商品房买卖合同没有实际履行，抵贷还款协议涉及第二层274.93平方米部分无效，因为该部分许光伍已经取得产权证。对产权申请表及图纸，第三人许光伍认为第二层部分已经被高院查封，已不能办理产权。
被告盛安房开向本院提交了如下证据：1、企业法人营业执照、台港澳侨投资企业批准证书、报告；2、贵阳市政府市长办公会议纪要；3、产权处收件收据；4、执行笔录、省高院11-3号裁定书、协助执行通知书、图纸、许光伍产权证、公证书；5、省高院通知、原告给省高院的回复、市中院2014-71号执行裁定书；6、收条、再审受理通知书、四份行政裁判文书。
原告对被告提交的所有证据真实性均无异议，但认为会议纪要不能达到被告的证明目的，没有地方表明原告已知道房屋烂尾的情况，并且临街门面已经使用多年；收件收据只能证明产权处收了相关材料，不能证明被告已经履行完毕相关办证义务；执行笔录系因被告原因导致被告出售给原告的房屋被司法查封，足以证明被告未能完全履行商品房买卖合同，被告构成违约，且证明二楼房屋已经被第三人许光伍办理了产权登记；省高院的通知、回复、执行裁定书，不能证明证明一层和二层不能分割单独处理，并且更加证明被告已交付房屋给原告使用多年，原告已按照合同支付了价款。
第三人许光伍对被告提交的证据真实性均无异议。但认为收件收据备注第2点注明“能否办理待清理完毕，按有关政策执行”；执行笔录有盛恩签名，盛恩是公司法人代表，证实公司已经收到省高院的裁定书，公证书不能证明被告没有收到省高院的裁定书；我方的产权证是依据省高院的裁定合法取得；省高院的通知及原告的回复证实原告知道二层房屋274.93平方米已经被许光伍取得产权，原告应及时交付房屋给许光伍，中院裁定与许光伍所有的第二层无关。
第三人许光伍向本院提交了如下证据：1、省高院（2002）黔高执字第06号《民事裁定书》及回证，证明台湾大厦二层已经被查封，包含原被告双方抵贷协议中的第二层274.93平方米部分；2、省高院（2003）黔高执字第11-3号《民事裁定书》及产权证，证明许光伍已经合法取得台湾大厦第二层274.93平方米房屋的产权。
原告对第三人提交的证据真实性无异议，但是认为不能体现台湾大厦第二层274.93平方米房屋在查封范围内，第三人取得二层房屋的产权不合法。
被告盛安房开对第三人提交的证据真实性无异议，但认为原、被告抵押担保借款的时间在前，省高院（2002）黔高执字第06号《民事裁定书》查封的时间在后，是2002年4月2日，查封时间两年已经届满，4400平方米房屋查封是因被告盛安房开与建行贵州省分行借款纠纷所致，不包含盛安房开与原告之间借款纠纷抵押的面积，是不同主体、不同面积的纠纷；原、被告的抵贷协议及商品房买卖合同时间在前，省高院（2003）黔高执字第11-3号《民事裁定书》时间在后；省高院（2002）黔高执字第06号《民事裁定书》、省高院（2003）黔高执字第11-3号《民事裁定书》存在错误，未送达盛安房开，且盛安房开一直在申请撤销该份错误裁定。
上述事实，有当事人的陈述、借款合同、抵贷还款协议书、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房、拆迁安置房屋产权申请登记表、裁定书等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告因债权债务关系签订《抵贷还款协议书》，达成由被告将位于本市中华南路台湾大厦第一层、第二层商业用房作价清偿债务的合意，并签订《商品房买卖合同》，原、被告双方对此均予认可，本院予以确认。故双方签订的《抵贷还款协议书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，受法律保护，系有效合同，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。因合同的效力与合同的履行不能等同，第三人许光伍已于2010年8月6日取得位于本市南明区中华南路36号台湾大厦2层1号及2号房屋的所有权，涉及被告与原告签订的《商品房买卖合同》中的部分，原告可根据合同法的相关规定另诉主张权利。在《抵贷还款协议书》中，原、被告约定由被告盛安房开开具售房发票，协助原告办理有关手续，在《商品房买卖合同》中约定出卖人（被告盛安房开）应当在商品房交付使用后15日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故原告诉请被告协助办理本市中华南路180号第一层房屋权属登记的请求，本院予以支持。至于原告诉请被告支付逾期办证违约金违约金人民币5953837.50元，因原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定被告逾期办证应承担的法律责任，且双方签订《商品房买卖合同》是基于清偿债务实现债权的合意进行标的房屋权利的转移，故被告辩称本案《商品房买卖合同》是为保障原告的贷款债权，在以房抵贷并签订《抵贷还款协议书》的背景下才签订的，该民事行为在本质没有发生真实的商品房买卖交易，只是协商处置抵押物，所以处理本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本院予以采信。由此，对于原告诉请被告支付违约金5953837.50元，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告贵州盛安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行办理本市中华南路台湾大厦第一层商业用房的权属登记；
二、驳回原告贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费53597元，由原告贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行负担53477元，被告贵州盛安房地产开发有限公司负担120元（此款原告贵阳农商行云岩支行已预交，被告贵州盛安房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付给原告贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 孙 颖
审 判 员 李忠明
人民陪审员 黄淑珍
二0一五年十月二十三日
书 记 员 李 玫
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