吉林省长春经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2014）长经开民初字第118号
原告：王睿，住长春市。
被告：长春澳海房地产开发有限公司，住所长春经济技术开发区洋浦大街3188号48号楼。
法定代表人：喻祖泉，该公司董事长。
委托代理人：王海博，该公司行政办公室副主任。
委托代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。
被告：长春澳海物业管理有限公司，住所长春经济技术开发区洋浦大街3188号48号楼。
法定代表人：章建国，该公司董事长。
委托代理人：李邦弘。
委托代理人：曲赛，该公司客服经理。
原告王睿与被告长春澳海房地产开发有限公司（以下简称奥海地产公司）、被告长春澳海物业管理有限公司（以下简称奥海物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王睿、被告澳海地产公司的委托代理人王海博、李彦欣、被告澳海物业公司的委托代理人李邦弘、曲赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王睿诉称：王睿于2013年6月在奥海地产公司按揭购买位于长春经济技术开发区澳海东方一号小区29栋1705室住房一套，结构为17层越18层，面积为124.33平方米，总房款为63万元。2013年8月2日王睿将首付款及银行贷款均交付给奥海地产公司，并取得了该房屋钥匙。王睿在随后对该房屋的装修过程中发现该房屋存严重质量问题，为此王睿聘请长春澳泽达验房咨询有限公司（以下简称澳泽达公司）对该房屋进行了检验并出具检验报告。王睿已于2013年10月9日将检验报告及维修要求以EMS方式邮寄给奥海物业公司，但奥海物业公司至王睿起诉前未作出正面回应。现王睿诉至法院，请求判令：二被告支付王睿房屋维修费用201800元；二被告支付王睿房屋折旧费8400元；；二被告支付王睿精神损失费10000元。
诉讼过程中，王睿最终确认的诉讼请求为：二被告支付王睿验房费1243.30元；二被告赔偿2013年和2014年的基础热费1442.11元；二被告赔偿2013年8月1日-2015年7月31日的物业费3880元；二被告赔偿鉴定费及诉讼费8622元；二被告赔偿装修差价12290.71元；二被告赔偿延期住房损失即14个月房屋租金42000元，共计69478.12元。王睿放弃了要求二被告支付房屋维修费、房屋折旧费、精神损失费的诉讼请求，共计151961.88元。
澳海地产公司辩称：澳海地产公司出售给王睿的房屋符合国家规定及合同约定的质量要求，不存在质量问题。澳泽达公司作出的验房报告，因系王睿单方委托且未经过澳海地产公司确认，因此不能作为房屋存在质量问题的有效证据。房屋验房费应由王睿自行承担。王睿主张的房屋维修费用，因系其单方制作，且无法律依据，不应得到支持。王睿主张的房屋折旧费无法律依据。王睿主张的精神损失费没有法律依据。关于基础热费及物业费是王睿作为业主应缴纳的费用，是其应承担的义务，无论是否实际入住，与我公司无关，不予承担。鉴定费中第一次验房的1240元是王睿自行委托澳泽达公司产生的，应由其自行承担，与本案无关，法院组织鉴定产生的鉴定费，虽然鉴定意见为楼板存在平整度不符合国家相应规范要求，但是依据国家《混凝土结构工程施工质量验收规范》8.3.1条规定，混凝土设备基础不应有影响结构性能和设备安装的尺寸偏差，对超过的允许偏差，且影响结构性能和安装使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理单位认可后进行处理。根据该规定，本案争议的棚顶平整度鉴定机构并没有明确该偏差影响到房屋的结构性能及安装使用功能，也就是房屋不存在质量问题，因此该鉴定费不同意承担。诉讼费由法院依法裁判。装修装饰的差价是王睿自己找的装修公司进行的报价，对其真实性无法核实，不是政府价格部门出具的指导价，且该笔费用未实际发生，奥海地产公司不予认可，亦不同意支付。对于房屋租金，王睿也是比对网上及报纸的参考价，且参考的均是精装修，与本案房屋没有可比性，不是政府公布的标准，依据不足，导致王睿长时间不能入住的责任不能完全归责于奥海地产公司，对王睿提出的维修项目，澳海地产公司多次提出维修，但是王睿多次予以拒绝，长时间不能入住责任在王睿，不在奥海地产公司，王睿提出的租金损失应提供证据，证明其损失实际发生，如不能提供，该费用不予以保护。入户门、电路、地热已经全部修复完毕，对于需要维修的项目没有异议，再无其他。综上，请求人民法院依法驳回王睿的诉请。
澳海物业公司辩称：对王睿的诉请不予认可，我们单位已经联系了建设方，协调物业人员先后两次进行了上门维修，但是王睿要求我们赔偿2万元，否则不让我们进门。我们同王睿后来又进行沟通，王睿也不予接受，仍然要求赔偿。王睿所述房屋出现的问题我们也有异议，王睿提出房屋存在小的问题，我们同意维修，房屋整体没有质量问题。奥海物业公司对奥海地产公司的答辩意见表示同意。
经审理查明：2013年6月28日，王睿与澳海地产公司签订一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定由王睿购买澳海地产公司出售的澳海·东方1号第29幢2单元1705号房屋，建筑面积124.33平方米，总金额630000元。2013年8月3日，澳海地产公司将上述房屋交付给王睿。房屋交付后，王睿认为房屋存在质量问题，委托澳泽达公司对房屋质量进行检验， 2013年9月29日澳泽达公司向王睿出具了验房报告，结论为：该房屋在门窗安装、地面、墙面面层、顶棚面层、室内电气工程安装等项目中存在一些质量问题。王睿支付验房费1243.30元。
2013年8月28日，王睿与朝阳区百合家装设计工作室（以下简称百合工作室）签订一份《家庭居室装饰工程施工合同》，合同约定工程价款20695元，王睿先后交付定金2000元与总价款的65%，实际共交付15500元。当日，王睿又与朝阳区百泽丽吊顶经销处（以下简称百泽丽经销处）签订一份《订购单》，并支付货款3531元。此后，王睿认为其房屋存在质量问题，一直未通知百合工作室及百泽丽经销处进行装修及吊顶安装。 2014年11月14日，王睿向百合工作室重新询价，百合工作室报价为31401.71元。王睿向百泽丽经销处重新询价，百泽丽经销处报价为5115元。
王睿接收房屋后交纳了2013-2014年度和2014-2015年度的两年基础热费1442.11元及2013年8月1日-2014年7月31日的物业费1940元。
2014年4月25日，经本院组织王睿与奥海地产公司对争议房屋进行现场勘查，确认争议房屋内存在五处问题需要整改：1、客厅和南露台塑钢窗存在断裂现象，需要更换。2、二楼电路需要重新布线。3、阴台地面需要恢复原样，地面找平、墙面恢复涂料。4、露台防水保护层抹灰。5、管道井、排气阀门升到18层。并约定上述问题的维修工程期限到2014年5月31日修复完毕，双方均表示没有异议。后王睿提出不同意奥海地产公司为其维修上述项目，并对争议房屋的棚顶楼板申请进行鉴定，2014年8月8日吉林建大建筑工程检测有限责任公司出具一份《司法鉴定意见书》，结论为：1、17层北卧、南卧、客厅棚顶楼板平整度不满足规范《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB 50204-2002）8.3.2条允许值8mm的要求。2、17层卫生间、18层卫生间棚顶楼板平整度满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB 50204-2002）8.3.2条允许值8mm的要求。因此长春市奥海东方一号29栋2单元1705室的17层北卧、南卧、客厅棚顶楼板存在平整度不符合国家相应规范要求。王睿支付鉴定费3000元。2014年8月28日王睿提出对双方确认的上述整改项目所需的维修费及月租金价格进行评估鉴定的申请。后经过本院做调解工作，2014年11月12日王睿同意奥海地产公司开始对需要整改的项目进行维修。2015年4月10日奥海地产公司给王睿做防水保护层，2015年4月20日以后因防水保护层漏水，奥海地产公司又将所有防水全部拆除，重新做了防水，截至2015年7月14日庭审结束时，除室内墙面大白以及所有防水的外墙保温苯板尚未恢复、厨房插座没有电外，其余问题均已得到解决。
上记事实有王睿、奥海地产公司、奥海物业公司的当庭陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、物业服务合同、房屋鉴定报告及特快专递邮寄单、司法鉴定意见书、勘验笔录、21张照片、工程竣工验收报告、住宅工程质量分户验收表、竣工规划核实通知书、竣工验收备案证、住宅质量保证书、业主领取物品清单、房屋交付验收单、热费票据、物业费票据、鉴定费票据、产品订购单、装饰工程施工合同、房地产报等在卷为凭。
本院认为：一、关于奥海地产公司在本案中是否存在违约行为的问题。王睿与奥海地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应确认合法有效。王睿交付购房款后，奥海地产公司即应向王睿交付质量完全符合国家相关标准的房屋，现经司法鉴定及双方确认，该房屋存在17层北卧、南卧、客厅棚顶楼板平整度不满足规范《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB 50204-2002）8.3.2条允许值8mm的要求及其他需要整改的项目，且直至2015年7月14日庭审结束时，该房屋还存在室内墙面大白以及所有防水的外墙保温苯板尚未恢复、厨房插座没有电等问题，故应认定奥海地产公司在履行《商品房买卖合同》过程中存在违约行为，且造成了王睿购买该房屋后两年无法进行装修入住的后果，奥海地产公司应对王睿两年无法入住房屋产生的一切损失承担赔偿责任。二、关于王睿要求奥海地产公司、奥海物业公司赔偿验房费1243.30元、两年的基础热费1442.11元、两年的物业费3880元、鉴定费3000元、装修差价12290.71元、延期住房损失即14个月房屋租金42000元的诉请是否应予保护的问题。关于奥海地产公司提出的对于王睿主张的维修项目，澳海地产公司多次提出维修，但是王睿多次予以拒绝，长时间不能入住房屋的责任在于王睿的抗辩主张，因奥海地产公司向王睿交付的房屋存在质量瑕疵，奥海地产公司违约在先，在双方多次协商未果的情况下，王睿有选择要求维修或者赔偿维修费的权利，且在奥海地产公司进行维修过程中又发生了防水漏水等问题，导致王睿两年无法对其购买的房屋进行装修入住的责任应在于奥海地产公司，而不在于王睿，故奥海地产公司的上述抗辩主张，本院不予支持。王睿要求奥海地产公司赔偿两年的基础热费1442.11元和物业费3880元及验房费1243.30元、鉴定费3000元的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。关于王睿主张的装修差价12290.71元的诉请，虽然由于奥海地产公司的违约行为，导致了王睿两年未能及时对房屋进行装修，客观上确实存在百合工作室及百泽丽经销处无法按照原先合同约定的价格再给王睿进行装修，必然会给王睿造成一定经济损失的事实，但因王睿至2015年7月14日庭审结束时还未实际对争议房屋进行装修，故现无法确定王睿装修差价的实际数额，王睿的该项诉请在本案中无法予以保护，可待装修差价的实际数额确定后再另行告诉。关于王睿主张的延期住房损失即14个月房屋租金42000元的诉请，因奥海地产公司向王睿交付的房屋存在需要整改的项目，奥海地产公司的违约行为，导致王睿两年不能实际入住使用其购买的房屋，确实给王睿造成了一定的经济损失，结合王睿购买的房屋户型和建筑面积及相同地段的月租金标准，根据公平原则，应按月租金2500元的标准保护王睿的延期住房损失，王睿主张的14个月租金损失，已经合理的排除了装修等时间，本院予以支持，即应由奥海地产公司赔偿王睿延期住房损失35000元（2500元×14个月）。关于王睿要求奥海物业公司赔偿其上述各项损失的诉请，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告长春澳海房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告王睿两年的基础热费1442.11元、两年的物业费3880元、验房费1243.30元、鉴定费3000元、延期住房损失35000元，共计44565.41元。
二、驳回原告王睿的其他诉讼请求。
案件受理费1537元，由原告王睿负担36%，即553.32元，由被告长春澳海房地产开发有限公司负担64%，即983.68元，剩余的案件受理费3085元退还给原告王睿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。
审 判 长 孙长虹
人民陪审员 郑蕾
人民陪审员 张微
二○一五年九月二十五日
书 记 员 陈皓